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1房地产项目开发建设流程——政府审批全手续2房地产开发的涵义通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。品牌房地产开发需要整合的资源劳动力土地专业人员经验城市基础、公用配套设施建筑材料资金34房地产开发主要涉及政府部门市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局、环保局、地税局、自来水公司、电力局、通信公司、燃气公司、广电局、工商局、水利局、财政局等5项目推广、销售项目获取（取得土地）项目启动规划设计施工建设竣工验收项目交付权证办理房地产项目开发建设流程图选址、立项6前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证7办理国土使用证受理单位：国土局地产处受理时间：12个工作日所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件；土地权属证明文件；建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红线图、总平面图；建设项目批准或备案文件；地籍调查表、届址点成果表、宗地图；招标、拍卖、挂牌成交确认书；土地出让金缴纳情况审核表；契税完税凭证或缓交、免交契税材料。取得《国土使用证》8办理房地产开发企业资质受理单位：建委开发处受理时间：20个工作日所需主要资料：申请资质等级的报告；填报软件生成上报软盘并打印《房地产开发企业资质申报表》；企业营业执照；企业税务登记证；验资报告；开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用证；外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程；专业技术人员的职称证书。取得《房地产开发企业资质》9办理建设项目选址意见书受理单位：规划局综合处受理时间：15个工作日所需主要资料：《建设项目选址意见书》申请表;土地权属证明文件;扩建项目需提供产权证复印件;联建项目需提交联建协议;1:500地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。取得《建设项目选址意见书》10办理建设用地规划许可证受理单位：规划局综合处受理时间：12个工作日所需主要资料：《建设项目选址意见书》;《建设用地规划许可证》申请表;经测绘行政主管部门审核的1:500(或1:1000)实测现状矢量地形图;拨地红线成果图;拨地红线备案通知书;涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，应向各相关部门出具征求意见函;工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得环保等管理部门的意见。取得《建设用地规划许可证》11开发项目立项登记受理单位：区发改委受理时间：5个工作日所需主要资料：项目申请报告;营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的资金信用证明;投资意向书;银行出具的融资意向书;规划行政部门出具的项目用地意见书;环境保护行政主管部门出具的审批意见。编制项目建议书申报项目建议书审批项目建议书（代可行性研究报告）取得立项批复12项目深度市场调查在项目立项之后，需针对当地市场状况，进行更深层次的市场调研，以达到规避市场风险，寻求利润最大化的目标。深度市场调查有两个层面，一是市场层面，二是产品层面。市场层面需要调查项目所在区域的市场状况，产品层面需要调查项目所在区域的产品构成情况。13项目定位策划在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，需要确定项目的定位。项目定位主要包括本项目的市场定位、项目开发核心定位、产品形态定位、项目价格定位等。在这一阶段，需根据项目资源的可利用程度，确保项目的各项资源得到充分的利用。同时，在充分了解市场的基础上，确定本项目的竞争力，研判市场的空白点予以定位,确定项目概念草案。14项目产品策划在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要根据策划部门(公司)的建议合理划分项目地块的可利用程度，把项目差异化竞争优势转化到规划设计工作中。在这一阶段，需要开发商策划部门、策划公司、设计单位之间互相配合，最后由策划部门(公司)出具项目概念设计任务书、产品设计建议书，以此指导设计公司进行项目的总体规划设计、方案设计，最终确定项目的产品方案。15项目产品设计概念设计规划概念设计景观概念设计规划时空环境分析方案设计初步设计施工图设计建筑方案设计景观方案设计详细规划设计建筑单体设计16建筑方案审批受理单位：区规划局受理时间：8个工作日所需主要资料：建筑方案总平面图(1:500或1000)四份；建筑方案文本一套，含各单体建筑图、主要街道临街正立面效果图(须标明色彩及材质)、项目总体鸟瞰图;光盘一张，含所有报建图纸内容及总平面图绿化分析图(含建筑物底层外墙轮廓线)。取得核发核定的建筑方案总平面图17办理建设工程规划许可证受理单位：规划局综合处受理时间：10个工作日事前需办理事项或所需主要资料：在建委设计处、审图中心办理施工图审查(人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划等审核)，17至22个工作日；在建委城建二处办理市政设施配套费核定单，3个工作日；在文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单；在建委建管处缴纳报建费用；在勘察设计院办理正式坐标放线资料。取得《建设工程规划许可证》正、副本盖有规划管理技术专用章(骑缝章)的建施总平面图要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书18办理施工许可证受理单位：建委建管处受理时间：5个工作日事前需办理事项或所需主要资料：建设单位填写的施工许可证申请表；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；开工条件审查(表)；中标通知书、施工合同及中标备案(表)；施工图审查备案通知书；建设单位、施工单位、监理单位三方会审合格并盖章的施工组织设计原件；监理公司资质、营业执照和派遣书，总监证(原件压证)、监理证；项目经理证(原件压证);质监备案手续；安监备案手续；防雷手续；人防手续；文物勘探手续；民工工资保证金；缴纳规费证明等。取得《建设工程施工许可证》19前期其它工作施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；建设工程项目地名报批；工程项目设计招标办理；设计方案评标会召开及设计单位中标办理；勘察招投标与勘察单位的中标办理；施工招标办理、施工监理单位甄选；开发项目保险事宜洽谈；编制项目开发进度表，预估现金流；检查所有的工程图纸是否准备就绪等。以上各项工作落实之后，即进入建设阶段20重庆市房地产开发项目行政审批流程示意图国土局出具“用地预审意见”环保局出具“环境评估审查意见”地震部门提供地震安全性评价文件规划局出具“规划意见函复”，分别交发改委和建委国土资源部门进行国有土地使用权出让（招拍挂），合法建设用地批准书、国有土地使用权证书普通商品住宅固定资产投资项目备案规划部门发放建设用地规划许可证编制修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案施工图设计规划部门审定修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、安监、国家安全等有关职能部门联合审图、备案审图机构进行施工图审查规划部门核发建设工程规划许可证已审定的修建性详细规划（或建设工程设计方案总平面图）、建设工程设计方案规划许可阶段。其中行政审批、办理时间共计为9日政府实施政务信息全程公开监察部门实施全程行政监察21组织施工单位、监理单位招标招标文件备案，招标投标情况书面报告，招标合同备案建设工程质量、安全监督手续备案排水部门核发城市排水许可证市容环卫部门对城市建筑垃圾处置核准建设部门核发建筑工程施工许可证1、提供土地使用权证、工程规划许可证2、提供施工图纸审查合格书；3、已办理工程质量、安全监督手续；4、建设资金已落实1、提供土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；2、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上3、已有商品房预售方案房产部门核发商品房预售许可证商品房预售合同备案房地产开发企业组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收规划、建设、市政、绿化、城管、消防、人防、地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、安监等有关职能部门联合进行竣工验收、认可建设工程竣工验收备案规划验线；规划条件、工程质量、施工安全从开工至竣工的监督施工许可阶段。其中行政审批、办理时间共计为4日竣工验收阶段。其中行政审批、办理、验收时间共计为5日政府实施政务信息全程公开监督部门实施全程行政监督22房地产开发的证件1、核准或备案证（固定资产投资）2、土地证3、建设用地规划许可证4、建设工程规划许可证5、建筑工程施工证6、商品房预售许可证23办理“五证”的条件《建筑工程施工许可证》：24一、项目获取项目可行性研究调研当地房地产市场形势；政府优惠政策、投资环境；当地消费水平；人口组成；地理位置、交通；项目开发成本、利润测算；…………25开发——成本构成26开发——利润构成27房地产涉及税费1、涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易手续费。2、涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费。3、涉及土地购置的：土地出让金、地上附着物补偿款28二、项目启动1土地报批3房产资质审批4项目可行性报批2项目公司注册报批环保初步意见5立项报批291、获取土地获取形式：拍卖、招标、挂牌、划拨2、项目公司注册A、项目公司申报；B、办理项目公司营业执照、组织机构代码证；C、办理银行开户、税务登记等手续；3、房产公司资质审核4、项目可行性研究报告审批5、项目立项报批A、环保部门审查，做《环境影响评价报告》；B、发展计划部门立项报批，列入当年投资计划；30资质等级注册资本（万元）开发经营年限3年累计竣工面积（万m2）质量合格率专业技术人员一级5000530连续5年100%40二级2000315连续3年100%20三级80025连续2年100%10四级5001已竣工工程100%5《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件31三、项目规划设计1规划方案审批2初步方案审批3施工图审批4建设工程规划许可证报批321、规划方案审批选址、定点报批规划设计条件意见书审批环境影响评估报告书审批规划方案审批地质初勘332、施工图审批施工图外审施工图内审规划报批气象报批消防报批防震报批人防报批环保绿化方案报批地质详勘施工图设计施工图报批343、建设工程规划许可证建筑工程规划许可证报批墙改物业维修基金散装水泥节能35四、项目建设施工1建设工程施工许可证2项目建设能源、系统报批3施工建设杂项报批361、建设工程施工许可证工程类别核定工程建设招投标建设工程拟建备案安全生产条件备案工程质监备案报批建设工程施工许可证泥石流方案报批林业部门报批372、项目建设能源、系统报批项目建设能源、系统报批雨水、污水排放、接入许可证报批电力、燃气、热气、自来水、邮政电信相关部门报批装修消防报批383、施工建设杂项报批施工建设杂项报批城区绿化临时占用树木砍伐（迁移）报批城区道路、河道占用（借用）开设道路各项施工图变更39五、项目销售房管处面积预测商品房预售证报批销售合同工商审批备案商品房价格备案审批40六、项目竣工验收项目竣工验收质监单项验收验收备案单项局部验收专项工程验收综合竣工验收竣工图纸档案备案规划验收土管验收建筑业管理处备案41项目能源、系统的开通运营能源开通电力自来水电信雨水、污水开通出入口开通燃气开通42项目专项工程验收专项工程验收消防人防绿化燃气气象环保43七、项目交付项目交付项目竣工验收物业管理费价格审批房管处面积实测44八、权证办理房屋权属登记报批各项权属办理住宅：房产证、契证公建：房产证、土地权证商场：营业执照、房产证其它45谢谢分享！房地产是永恒的朝阳产业，让我们熟悉并了解它，让它成为终生的事业！