广州国际轻纺城项目分析

廣州凯华城房地産開發有限公司广州国际轻纺城项目分析广州凯华城房地产开发有限公司二〇〇四年十一月第一部分项目方向的确立廣州凯华城房地産開發有限公司一、项目概述廣州凯华城房地産開發有限公司1、项目基本情况项目名称：广州国际轻纺城项目地址：广州市新港西路中大布匹市场内建设进展：装修及设备安装中，预计05年4月开业廣州凯华城房地産開發有限公司2、项目基本数据廣州凯华城房地産開發有限公司全球纺织品采购中心廣州凯华城房地産開發有限公司3、项目建设目标4.1规划编制的基本依据：特殊的地理位置－紧邻中大布料专业批发市场廣州凯华城房地産開發有限公司4、项目的规划依据及调研范围•调研力度：10人专项小组，历时30个月•调研范围：－中大布料专业市场－广东纺织服装业发展情况及主要专业市场－全国纺织服装业发展情况及主要专业市场－香港、韩国纺织服装业发展情况及主要专业市场4.2全面深入的市场调查廣州凯华城房地産開發有限公司4、项目的规划依据及调研范围二、市场调查分析廣州凯华城房地産開發有限公司•成交巨大－全国第二大布料专业批发市场•历史悠久、业内知名度高、缺乏统一品牌•品种齐全（面料、家纺、服装辅配料、坯布）•长期自发形成，临建为主、规划落后•29个分场分属十多个场主，管理落后•临街经营、现货交易为主，经营模式落后廣州凯华城房地産開發有限公司1.1市场概况1、中大布料专业批发市场廣州凯华城房地産開發有限公司•来自全国各地，粤、浙、闽商约占总数的60％•以经销商为主，对市场氛围、采购惯性依赖性强•经营品种丰富，已经形成明显的经营品种聚集效应•以中大型商户为主，商户整体实力较强•大多在中大经营多年，对中大市场发展前景乐观•外来地区、市场商户日益增加1.2商户的基本特征1、中大布料专业批发市场铺位类型比较项目临建铺位宅基地铺位产权铺位合计铺位数量6,3063935117,210铺位面积（㎡）497,6101,61412,100511,324所占面积比例97.3%0.3%2.4%100％廣州凯华城房地産開發有限公司1.3不同性质商铺分布比例1、中大布料专业批发市场统计范围:04年8月瑞康路拆迁前已开业市场铺位，未包括广州国际轻纺城临建铺位：未经政府正式规划的临时建筑，使用期2－3年，多为非法违章建筑。宅基地铺位：农村自留宅基地建筑改造成的铺位，规划差，且不可以进行产权交易。产权铺位：经政府正式规划审批后建设的铺位，规划建设水平高，可以进行产权交易、抵押、转让。1.4中大掠影廣州凯华城房地産開發有限公司1、中大布料专业批发市场•纺织、服装生产的传统大省•纺织、服装出口连续9年居全国第一位•向以商贸、出口为核心的产业链高端发展•各地具有特色的纺织服装产业蓬勃发展2.1总体情况廣州凯华城房地産開發有限公司2、广东省纺织品市场142.72108.1194.0880.2558.1224.94广东浙江江苏上海山东福建单位：亿美元2002年中国纺织服装出口前六名省市比较数据来源：《中国纺织工业发展研究报告2002/2003》廣州凯华城房地産開發有限公司•纺织产业基地市4个，占全国总数30％－东莞市、开平市、中山市、普宁市•纺织产业特色镇（区）15个，占全国总数27％－东莞大朗（毛织）南海西樵（面料生产）南海盐步（内衣）广州新塘（牛仔服装）东莞虎门（女装）中山沙溪（休闲服装）佛山张槎（针织）……2.2各地纺织产业发展廣州凯华城房地産開發有限公司2、广东省纺织品市场地区纺织产业2002年产值（亿元）东莞虎门女装、时装100南海西樵纺织品、面料100南海盐步内衣15中山沙溪休闲服装70广州新塘牛仔服装35普宁衬衣100开平化纤100广州服装300广东省主要纺织服装产业基地一览表廣州凯华城房地産開發有限公司数据来源：《中国纺织工业发展研究报告2002/2003》•全球第一大纺织品生产、输出国•纺织、服装出口连续多年快速增长•加入WTO后，发展势头更加迅猛•产业分布主要集中地：广东、浙江、江苏、山东、福建五省3.1总体情况廣州凯华城房地産開發有限公司3、全国纺织品市场4294315215336188040100200300400500600700800900199819992000200120022003单位：亿美元1998－2003年中国纺织服装出口额统计表廣州凯华城房地産開發有限公司数据来源：《中国纺织工业发展研究报告2003/2004》•依托产业基地和流通中心•交易集中、市场成交量大•规划及经营管理相对滞后3.2专业市场发展特点廣州凯华城房地産開發有限公司3、全国纺织品市场市场名称主营品种成交额（亿元）浙江萧山纺织品市场棉纱、棉布10浙江钱清纺织品市场布料120江苏常熟纺织品市场布料、服装120江苏吴江纺织品市场丝绸、布料130辽宁西柳纺织品市场布料、服装140广东西樵纺织品市场布料100浙江柯桥中国轻纺城布料226广州中大布料市场布料、服装辅配料2002002年中国主要纺织品批发市场成交统计廣州凯华城房地産開發有限公司•全国第一大纺织品专业批发市场•依托浙江、江苏两个纺织品生产大省•建筑面积43万平方米，营业用房1万多间•2002年成交额226亿元人民币3.3浙江柯桥中国轻纺城概况廣州凯华城房地産開發有限公司3、全国纺织品市场3.4中国轻纺城的发展历程a、1983年，自发形成“布街”，市场逐步发展成形。b、1997年，挂牌上市，市场发展稳步增长。c、2002年，公司产权性质发生质的飞跃：由国有控股转变为民营企业控股。廣州凯华城房地産開發有限公司3、全国纺织品市场3.5中国轻纺城的发展趋势•经营模式由个体、商铺经营向公司化经营转变•积极开展国际贸易，国际贸易比重不断增加•进一步加强信息化、网络建设•兼并、整合，不断开拓新的市场廣州凯华城房地産開發有限公司3、全国纺织品市场3.6中国轻纺城与中大布料市场比较•中国轻纺城－为纺织品原料生产企业服务的市场－生产销售型的批发市场，处于产业链前端－以中低档纺织品、面料、化纤为主•中大布料市场－面向服装生产企业的市场－商贸流通型的批发市场，处于产业链末端－以中高档服装面料、家纺、服装辅配料为主廣州凯华城房地産開發有限公司3、全国纺织品市场3.7中国轻纺城掠影廣州凯华城房地産開發有限公司3、全国纺织品市场3.8全国主要纺织品市场掠影廣州凯华城房地産開發有限公司3、全国纺织品市场4.1香港纺织品批发市场•20世纪70年代末期自发形成，一路发展至今•20世纪80年代为其鼎盛时期•缺乏统一的发展规划及政府支持•随着粤港澳经济圈产业结构的调整，资源的重组，香港纺织服装业向珠三角转移，纺织品批发市场走向衰落廣州凯华城房地産開發有限公司4、香港、韩国纺织品市场•全球五大纺织品输出国之一•纺织服装业正向以新产品开发、时装设计、会展、国际贸易为核心的产业链高端转型•重视纺织服装行业的信息化建设•汉城东大门市场－全球最大的纺织品、服装批发市场•大邱－纺织服装业重镇,实施“东方米兰”计划4.2韩国纺织服装业发展情况廣州凯华城房地産開發有限公司4、香港、韩国纺织品市场•纺织产业向产业链高端发展趋势明显•区域产业结构调整、资源整合趋势明显•纺织品经营模式升级，公司化、规范化趋势明显•各地发展特色纺织服装产业，产业集群趋势明显•产业区域转移、全球化趋势明显广东、全国及亚太地区纺织产业发展的五个趋势廣州凱華城房地產開發有限公司廣州凯华城房地産開發有限公司5、调查综合分析廣州凱華城房地產開發有限公司三、项目定位的必要性及可行性廣州凯华城房地産開發有限公司•加入WTO，中国纺织产业迎来空前广阔的发展空间。•顺应区域纺织服装行业向产业链高端发展、产业转移、资源整合及专业化分工的需要。•国内市场化程度日益提高，生产企业对于商品流通业的需求空前强烈。廣州凱華城房地產開發有限公司廣州凯华城房地産開發有限公司1、顺“天时”•依托“泛珠三角”的雄厚经济实力，利用广州作为区域核心城市和传统商贸、流通重镇的优势，中大布料市场将发展成为全国纺织品商贸流通中心。•随着区域经济一体化的发展，涵盖港澳的“大珠三角”经济圈已经形成，并将继续充当中国经济发展的领头羊。•充分发挥项目地块紧邻中大布料市场的优势，挖掘其最大的商业价值。廣州凱華城房地產開發有限公司廣州凯华城房地産開發有限公司2、占“地利”•公司的领导对项目发展的认识高度一致。•拥有一支具有丰富商业项目经营、管理经验的专业化团队。廣州凱華城房地產開發有限公司廣州凯华城房地産開發有限公司3、得“人和”•由于项目自身强大影响力和综合效应，省市区各级政府对项目给予大力支持。•行业协会对项目高度重视、全力支持。4、政策、背景分析（I）•粤港澳三地合力打造“大珠三角经济圈”•广州城市发展目标——宜居宜商的区域核心城市•广州申请成为首批“中国服装名城”•东进西联、南拓北优，海珠区将成为广州中心腹地•地铁二号线相距百米、新会展中心咫尺之遥、城中村改造紧锣密鼓廣州凱華城房地產開發有限公司廣州凯华城房地産開發有限公司•瑞康路现已动工，计划05年4月开通！•林元和副市长：“中大布匹市场必须重新规划，建成全国一流的布匹市场。”4、政策、背景分析（II）廣州凱華城房地產開發有限公司廣州凯华城房地産開發有限公司全球纺织品采购中心的定位大有可为、势在必行！5、结论廣州凱華城房地產開發有限公司廣州凯华城房地産開發有限公司第二部分项目情况分析廣州凯华城房地産開發有限公司一、项目的基本情况廣州凯华城房地産開發有限公司1、项目效果图廣州凱華城房地產開發有限公司廣州凯华城房地産開發有限公司2、功能及经营品种分区廣州凱華城房地產開發有限公司廣州凯华城房地産開發有限公司•负二层：仓储、停车区•负一层：辅料交易广场•五～六层：商务写字楼•一～三层：面料交易中心•四层：家纺汇展中心•七层：商务写字楼及综合服务区3、平面规划图廣州凱華城房地產開發有限公司廣州凯华城房地産開發有限公司首层二～四层铺位平面图二层五层七层二、项目建设的意义廣州凯华城房地産開發有限公司解决中大布料市场存在的八大问题1、消防问题布市现状•缺乏必要的消防配套设施、设备。•权属复杂，消防管理混乱。•广州市十大火灾隐患之一。•政府、商户、客户最担忧的问题。项目建成后•严格按照消防法规进行规划设计。•先进的火灾报警系统和自动喷淋系统。•规范、科学的消防管理，24小时消防监控。•让政府、商户、客户放心、安心。廣州凯华城房地産開發有限公司布市现状•场内道路平均宽6～8米。•各场各自为政，缺乏统一有效的交通管理，车流混乱，险象环生。•堵塞严重、效率低下。项目建成后•26米宽规划路通过区内，场内主干道宽16米，普通道路宽10米。•科学的交通管理、顺畅的车流导向。•新港西路与项目所在地仅距80米。廣州凯华城房地産開發有限公司2、交通问题布市现状•场内停车场总面积约8,000㎡，分散在五个不同的分场，车位总数不足300个。•车辆乱停乱放现象严重，影响场内交通，形成恶性循环。项目建成后•地下停车场总面积25,000㎡，可提供约1000个车位。•地上、地下车辆分流，保障区内车流畅通。3、停车问题廣州凯华城房地産開發有限公司布市现状•权属复杂，各自为政，缺乏统一管理、协调，治安力量分散、力度不足。•硬件落后，没有必要的监控设备。•经营户、客户经常受到治安问题困扰。项目建成后•统一、集中的治安管理，先进的管理模式，专业化、高素质的治安队伍。•引进先进的保安监控系统，24小时全天候对全场实施有效监控。4、治安问题廣州凯华城房地産開發有限公司布市现状•只有维持商铺正常营业的最基本设施，配套建设基本空白。•缺乏配套商务服务。项目建成后•现代化商贸中心规划，仓储、展览、会议、办公、餐饮、商务会所等配套建设一应俱全。•提供信息资讯、法律咨询、贸易促进等全面的商务服务。5、配套问题廣州凯华城房地産開發有限公司布市现状•缺乏合法规划及统一管理、品牌意识淡薄，坐拥全国第二大成交额，却不为专业行业机构注意，有实无名。项目建成后•以先进的规划建设、科学的市场管理，树立中大布料市场的崭新形象。•强势的品牌推广，积极全面的业内交流，重塑纺织专业市场龙头