武汉市房地产市场分析

武汉市房地产市场分析从九省通衢到武汉城市圈，新的城市功能地位给武汉带来相比周边城市更大的发展契机。武汉城市圈，又称“1+8”城市圈，指以武汉为圆心包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8个城市所组成的城市圈。其建设，涉及工业、交通、教育、金融、旅游等诸多领域。放置在外围，在由河南中原城市群、湖南长株潭城市群、安徽皖江城市带、山西太原都市圈以及江西环鄱阳湖城市群组成的中部地区这六大城市群居于首位。位居中部之中部的武汉在新城市功能定位下，其区域地位、综合功能、对内整固、对外辐射吸纳等能力将是整个中部城市圈中最强，最具备竞争力的城市。2.2.1宏观经济环境分析位居中部之中部的武汉在新城市功能定位下，其区域地位、综合功能、对内整固、对外辐射吸纳等能力将是整个中部城市圈中最强，最具备竞争力的城市。汉口偏重于城市成熟配套和商业商务服务，以生活配套便利性为核心，城市集约化居住将成为其重点；汉阳在城市居住上更多以跟随两区域特色为主，自身优势点缺乏；武昌则更有可能成为真正意义上的拥有多元化高端物业、以生态宜居为主的居住区域。2009年全国房地产市场整体回暖后，武汉涨势明显，专业投资客进场，市场量价齐升。2009年后，武汉房地产成交量从08年的低迷状态回归至07年的高位水平，且持续上涨的态势明显；——持续且稳定的成交量对价格上涨起到强烈的支撑作用。武汉经济GDP增速保障武汉房地产业处于快速发展区间（见图三）图三：2013年前三季度全国主要城市GDP排名（TOP15）数据来源：国家统计局武汉市固定资产投资仍保持高速增长1至11月，武汉市固定资产投资5365.79亿元，比上年同期增长19.5%，增速比1至10月回落0.5个百分点。各类市政配套重点工程的建设投资，带动了远城区新城房地产市场发展，加速房地产市场向城市外延扩展的速度。（见图四：武汉市2013年固定资产投资）图四：武汉市2013年固定资产投资数据来源：武汉市统计局房地产开发投资增长连续9年保持20%以上1-11月，武汉房地产投资增长较快，完成投资1718.18亿元，同比增长24.1%。其中，住宅投资1122.78亿元，增长27.9%。房地产投资占固定资产投资比重逐年增加，2012年达到30%以上，2013年达到32%，房地产投资在固定资产投资中的地位不断提高，对促进经济增长的影响也越来越大。（见图五）图五：武汉市2013年房地产开发投资额数据来源：武汉市统计局房地产施工面积快速增长2013年前三季度，武汉市房屋施工面积7608.00万平方米，增长21.5%。本年新开工面积1885.39万平方米，增长12.6%，分别加快6.2和13个百分点。图六：武汉市历年商品房开发主要指标数据2013年房产政策对抑制房价影响不大上半年重头政策“差额征收20%个税”并未落地，武汉房价控制目标的出台实则划出了房价上涨幅度，11月，汉七条出台，提高了外地户籍购买门槛和二套房首付比例。在政策缓冲期内，反而助力了短期购房行为，成交量价再度攀升。从全年来看，政策环境较为宽松，房价上涨趋势未受影响。图七：2013年武汉市主城区楼市走势图数据来源：2013年武汉房地产年度数据分析报告商住用地地价上涨较快2013年居住、商住、商业用地三类用地楼面地价分别为2074、2655、1869元/平方米。从地价走势图可看出，三类用地地价呈现前所未有的齐涨特征。居住、商住、商业用地三类用地楼面地价较2012年上涨的幅度超过25%。特别是商住用地，涨幅达到28.7%。图八：2009至2013年武汉市居住、商住、商业用地地价走势图数据来源：2013年武汉房地产年度数据分析报告商品房市场新增情况2013年，武汉全市新增加推项目612个，新增总建筑面积2233万方，其中商品住宅新增面积为1704万方。主城区共新增加推382个项目，新增总建筑面积1439.72万方，其中商品住宅新增面积为1148.30万方；远城区共新增加推230个项目，新增总建筑面积793.58万方，其中商品住宅新增面积为556.35万方。图九：2013武汉市楼市新增供应情况数据来源：2013年武汉房地产年度数据分析报告2.2.2武汉市房地产现状现状之下，市场两级分化开始形成，具有强势自然资源和城市配套的高端项目成为高端客户和投资客的主站场，普通刚性需求客户逐渐被挤压至城市外围，武汉开始向资本型市场转型。据武汉新政后一周成交数据统计，武汉4月第四周的整体成交量较上一周减少204套，降幅高达10.8%，但价格表现坚挺，甚至略有上涨，新政影响未完全显现。2010年，武汉市制定出台了《市人民政府关于大力推进保障性住房建设促进房地产市场健康发展的意见》，大力推进保障性住房建设，加强市场调控，坚决抑制投资投机性购房需求。2010年武汉市房地产市场整体保持平稳的发展态势，全市商品房实际销售面积为1429.17万平方米，同比增长2.20%，成交套数141058套，同比增长4.65%。2011年，武汉市房地产市场整体朝着调控预期方向发展，开发投资增幅回落，住房成交量小幅下滑，住房价格总体平稳，实现了全年房价控制目标。2011年，全市商品房实际销售面积为1341.91万平方米，同比减少6.11%，成交套数130963套，同比减少7.16%。2012年，武汉市房地产市场持续平稳发展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，价格波动趋稳。2012年，全市房地产开发完成投资1574.86亿元，同比增长22.8%。2013年，国务院办公厅发布新“国五条”细则，坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。而武汉也发布了相应的年度新建商品住房价格控制目标。在此背景下，2013年上半年武汉商品住宅成交火热，成交量同比上涨33%。（见图三：武汉房产价格走势）从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。图十：武汉房产价格走势数据来源：武汉房产局公众信息网2014年一季度武汉写字楼市场交易保持活跃，供应量持续高企使得全市整体空置率在高位运行，租金涨幅继续收窄。受电商冲击，传统零售项目租户调整频见，其中体验式消费占比明显提升。尽管受到春节假期和信贷紧张的双重影响，高端住宅的价格依然坚挺。同时，电商在武汉积极拓点，推动优质仓储物流需求持续旺盛。武汉优质写字楼市场：需求平稳释放，租金基本持平2014年第一季度，武汉市优质写字楼市场共有约14万平方米的新增供应，较上季度增加近四成。其中泛海城市广场为本季仅有的一栋单一业权项目。市场可租赁优质面积的持续增加使得企业搬迁和升级需求得以平稳释放，本季度内资中小企业的租赁需求成为市场主力。在中国经济增速放缓的背景下，外资企业表现则相对谨慎。从行业角度看，本地金融业仍是大面积租赁需求的主要来源。尽管市场需求稳步回升，但因新增供应持续密集，单个项目去化速度缓慢。截止季末，全市空置率上涨2.9个百分点至27.3%。由于年内供应量高企，业主大多持保守态度，租金报价基本与上年持平，至季末武汉市优质写字楼租金轻微上调0.9%，报每月每平方米93.3元。鉴于年内仍有超过40万平方米的销售型项目入市。预料租金上涨空间和空置率在未来半年内将进一步受压。武汉优质零售物业市场：租户调整深化，租赁活动活跃2014年第一季度，武汉零售物业市场无新增供应。同期核心商圈内多个项目积极进行租户调整，丰富体验消费业态组合成为调整的主要趋势。首饰及快时尚品牌扩张势头不减，位于核心商圈的优质零售项目倍受青睐。本季首饰品牌VanCleef&Arpels于武汉国际广场开出其华中区首店，来自上海的快时尚品牌MJstyle签约世界城广场。尽管如此，来自新兴商圈的租赁需求则略显疲软。其中,个别位于新兴商圈的商场录得商户退租的请况，而近期准备入市的商场由于招租情况不理想而不得不推迟开业时间。受租户调整影响，全市空置率微升0.2个百分点至5.1%。由于全市范围内租赁活动仍然活跃，本季度武汉市零售物业市场平均租金表现稳定，首层店铺平均租金上涨1.5%，报每月每平方米640.9元。未来6个月，预计约60万平方米的新增供应入市，且大多位于核心商圈，同时在国内电商发展壮大的夹击下，武汉商业市场竞争将愈加激烈，料空置率将继续走高，租金表现将持续平稳。武汉物流设施市场：租赁需求旺盛，高标准项目即将入市2014年第一季度，武汉优质物流设施无新增供应。电子商务和第三方物流公司对于仓库需求持续旺盛，推动武汉优质物流设施租金上升0.5%至每月每平方米22.5元。新增供应方面，嘉民在汉南的物流园项目预计于三季度交付使用，同时丰树在江夏区的物流产业园项目也即将动工，该项目是除西安外丰树在中西部投资的第二个物流园。京东在整合资源的同时积极建设其在阳逻的华中总部，预计五年后投入运营。预计届时高标准仓供不应求的状况将得到暂时缓解，同时随着更多高品质的物流设施逐步入市，武汉物流设施的平均租金水平预期也将逐步上升。武汉高档住宅市场：成交量有所下滑，价格依然坚挺受到春节假期和银行贷款政策收紧的双重影响，2014年第一季度开发商持观望态度推盘节奏放缓。进入三月，部分开发商采取促销手段，适度放宽首付时限以刺激成交。季内武汉商品住宅市场整体成交量有所下滑，但全市整体价格保持大体平稳，受稳定需求推动影响主城区内有部分楼盘售价仍录得有微涨。与普通住宅市场价格的平稳走势不同，在中心城区土地供应减少以及产品稀缺性等多重因素共同推动下高端住宅售价小幅攀升。截止季末武汉高档住宅售价报每平方米15,287元，环比上升3.0%。预计未来一段时间内，武汉市高端住宅市场将持续稳中有升的态势。2.2.3武汉市房地产供需分析（1）供给情况分析商品住宅供给情况2013年，主城区商品房和商品住宅新增供应面积分别较2012年减少10.9%和增加1.73%。主城区新增物业仍以商品住宅为主，仅11份因汉口和武昌中心区有较多写字楼项目入市，当月非住宅供应占比有所增加。2013年，武汉远城区商品住宅新增供应556.35万方，较2012年增加108.20万方。商品房和商品住宅月新增供应变化趋势大于主城区，1月、5月、8-10月黄陂区大体量厂房及仓储类物业的入市，商品住宅的供应占比出现减少。图十一：武汉市2013年商品住宅供应情况（左为主城区、右为远城区）数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）商品房各类型供应情况2013年，武汉全市新增项目的物业类型主要为住宅，占76.33%，较2012年增加8.37个百分点；其次是厂房仓库类物业，占9.17%，较2012年增加4.30个百分点；写字楼办公楼类物业，占8.09%，较2012年减少5.21个百分点；商业类物业，占5.55%，较去年减少7.49个百分点；其他类物业（主要是车库）占0.87%，较去年增加0.03个百分点。从商品住宅供应的户型面积来看：2013年，武汉主城区新增商品住宅90-120平方米的户型供应比重居首位，占40.91%，占比较2012年增加0.16%；其次为90平方米以下户型，占39.26%，占比较2012年增加3.32%；120-140平方米的户型和140平方米以上户型分别占12.28%和7.55%，分别较2012年减少0.66%和2.82%。受楼市调控影响，政策更多的支持首次置业购房需求，故大户型产品入市量有所减少。图十二：2013武汉市商品房新增供应情况数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）（2）需求情况分析商品住宅成交情况90-120平米住房占到总成交量的48.75%，较2012年增加3.95%；其次是90平米以下的户型总成交量34.95%，较2012年增加6.76%；120-140平方米的户型较2012年减少6.03%；140平方米以上总成交量2.85%，较2012年减少4.67%。2013年，90-120平米及90