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第二十二章房地产法律制度本章要点：我国房地产法的立法现状、房地产法的概念；国有土地使用法律制度；房地产转让、商品房预售、房地产抵押和房屋租赁法律制度；房地产权属登记的法律规定。第一节房地产法概述一、房地产法的立法现状•1988年4月，七届全国人大一次会议通过《中华人民共和国宪法》修正案，明确规定了国有土地使用权可以依法有偿转让。宪法修正案第2条将宪法第10条第4款修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让。”•1994年7月5日，全国人大八届八次会议审议并通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》。以后又陆续颁发了配套的法规，如《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房地产交易价格管理暂行办法》、《城市商品房预售管理办法》（建设部1994年11月15日发布，2001年7月23日修改）、《城市房地产转让管理规定》（1995年9月1日起施行，2001年7月23日修改）、《城市房地产抵押管理办法》《1997年6月1日起施行，2001年7月23日修改》、《城市房屋租赁管理办法》1995年6月1日起施行）、《城市房屋权属登记管理办法》（1998年1月1日起施行，2001年7月23日修改）等。这些立法，推动了房地产市场的形成和健康发展，并渐形成了较为完善的房地产法律体系。二、房地产法的概念•在我国，狭义的房地产法是指国家立法机关制定的统一调整房地产关系的基本法律——《城市房地产管理法》。•广义的房地产法是指调整房地产关系的各种法律规范的总称。•房地产关系是指以房地产为客体的各类社会关系的总称。第二节国有土地使用法律制度一、国有土地使用法律制度概述•改革前，我国国有土地实行“无偿、无期限、无流动(即禁止土地转让)”的行政划拨方式的使用制度。•改革后，建立了国有土地使用权有偿出让制度。目前，我国取得国有土地使用权的方式实行双轨制，即国有土地行政划拨方式和国有土地有偿出让方式同时并存。二、土地使用权划拨(一)土地使用权划拨的概念•土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。•依据这一法定概念，土地使用权划拨具有以下特征：•第一，土地使用权划拨采用的是行政划拨手段，必须经县级以上人民政府批准，由同级土地管理部门实施划拨。•第二，划拨土地使用权无使用期限的限制，法律、行政法规另有规定者除外。•第三，行政划拨取得的土地使用权只需以较小代价或无偿即可取得。体现其具有无偿性的特征。•第四，划拨土地使用权不可以转让、出租、抵押，除非报有批准权的人民政府审批，并办理有关手续。(二)土地使用权划拨的范围•依据《城市房地产管理法》第23条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：•(1)国家机关用地和军事用地；•(2)城市基础设施用地和公益事业用地；•(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；•(4)法律、法规规定的其他用地。(三)划拨土地使用权收回的条件•国家根据划拨土地使用者不再使用土地的事实或城市建设发展和城市规划的需要，可以将原划拨的土地收回。有下列情形之一的，国家应当无偿收回划拨土地使用权：•(1)土地使用者因自身发展的需要等因素而迁移的；•(2)因经营管理不善等原因而解散的；•(3)因不符合法定成立条件或者违法经营而被撤销的；•(4)因经营严重亏损不能清偿到期债务而宣告破产的；•(5)未经原批准机关同意，连续2年未使用的；•(6)不按批准的用途使用的；•(7)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。三、土地使用权出让(一)土地使用权出让的概念•土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者使用，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。(二)土地使用权出让的范围、用途和年限•土地使用权出让是在国有土地范围内进行的，集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。土地使用权出让的空间范围一般是在城市规划区域内。•以出让方式提供的用地按用途可分为商业用地、娱乐用地、居住用地、工业用地以及教育、科技、文化、卫生、体育用地。•土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。•出让方与受让方在签订出让合同时，应当在法律规定的最高年限内确定具体的土地使用权出让期限。(三)土地使用权出让方式•1．拍卖•2．招标•3．协议(四)土地使用权出让合同•1．土地使用权出让合同及其特征•2．土地使用权出让合同的主要内容第三节房地产转让、商品房预售、房地产抵押和房屋租赁一、房地产转让(一)房地产转让的概念及原则•房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。•这里所称其他合法方式，主要包括下列行为：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的；（5）法律、法规规定的其他情形。•房地产转让应当遵循如下原则：•1、房地产转让时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让的原则。•2、以出让合同为依据，转让中权利义务承接原则。•3、房地产转让必须依法办理法定登记手续的原则。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限后的剩余年限。（二）房地产转让的条件•1、不得转让的房地产•2、转让以出让方式取得土地使用权的房地产的条件•3、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产的条件(三)房地产转让的方式•1、房地产买卖•2、房地产赠与•3、以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的。•4、一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的。•5、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的。•6、以房地产抵债的。•7、法律、法规规定的其他情形。（四）房地产转让的程序•（1）房地产转让当事人签订书面转让合同；•（2）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；•（3）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；•（4）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；•（5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；•（6）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。（五）法律责任•1、违反《城市房地产转让管理规定》，未办理土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定进行处罚。•2、房地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。二、商品房预售•（一）商品房预售的概念•商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。（二）商品房预售的条件•（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；•（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；•（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（三）商品房预售许可证制度•商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。•房地产管理部门在接到开发企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。•开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。（四）商品房预售合同•商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。（五）权属登记手续•预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。（六）法律责任•（1）开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款。•（2）开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。三、房地产抵押(一)房地产抵押的概念及法律属性•房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。•房地产抵押属于担保法中物的担保，这种不动产的担保物权具有如下法律属性：•(1)房地产抵押权的客体必须具备合法性。•(2)房地产抵押权具有从属性。•(3)房地产抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供担保。房地产抵押人保留对房地产的占有权。•(4)房地产抵押权具有优先受偿性。（二）房地产抵押的法律规定•1、房地产抵押的主体和客体•2、房地产抵押权的设定•3、房地产抵押合同的订立•4、房地产抵押登记•5、抵押房地产的占用与管理•6、抵押房地产的处分•7、法律责任四、房屋租赁(一)房屋租赁的概念及种类•房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。•根据房屋所有权属性的不同，房屋租赁可分为公有房屋租赁和私有房屋租赁；根据房屋租赁使用性质不同，可将其分为居住用房租赁和非居住用房租赁。（二）房屋租赁的范围•公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但是有下列情形之一的房屋不得出租：•（1）未依法取得房屋所有权证的；•（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；•（3）共有房屋未取得共有人同意的；•（4）权属有争议的；•（5）属于违法建筑的；•（6）不符合安全标准的；•（7）已抵押，未经抵押权人同意的；•（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；•（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。（三）租赁合同•（1）当事人姓名或者名称及住所；•（2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；•（3）租赁用途；•（4）租赁期限；•（5）租金及交付方式；•（6）房屋修缮责任；•（7）转租的约定；•（8）变更和解除合同的条件；•（9）违约责任；•（10）当事人约定的其他条款。（四）当事人的权利和义务•房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。（五）转租•房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。•承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。房屋转租，应当订立转租合同。（六）法律责任第四节房地产权属登记的法律规定一、房地产权属登记概述•房地产权属登记，又称房地产登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。•房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。国家实行房屋所有权登记发证制度。二、房屋权属登记（一）房屋权属登记的类型•1、总登记•2、初始登记•3、转移登记•4、变更登记•5、他项权利登记•6、注销登记（二）房屋权属登记的程序•房屋权属登记依以下程序进行：•1、受理登记申