肇庆市物业管理办法

肇庆市物业管理办法肇府〔2015〕2号肇庆市人民政府关于印发《肇庆市物业管理办法》的通知各县（市、区）人民政府，肇庆高新区管委会，肇庆新区管委会，市政府各部门、直属各单位：《肇庆市物业管理办法》已经2014年12月25日十二届36次市政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。肇庆市人民政府2015年1月9日肇庆市物业管理办法第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，提高物业管理水平，推动物业管理行业健康发展，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内物业管理活动。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，参照本办法执行。第三条市住房和城乡建设行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的指导和监督工作。各县（市、区）和肇庆高新区住房和城乡建设行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。城乡规划行政主管部门按照职责分工做好物业管理区域内的规划管理有关工作，负责在确定房地产项目规划条件时，按规定明确配置各类公共建设配套设施；在审批建设工程规划许可证时，明确物业服务用房的位置和面积。价格行政主管部门负责制定本行政区域内的前期物业服务收费政府指导价格；对物业管理活动中的各项收费进行监督管理，受理价格咨询和投诉，查处相关价格违法行为。公安机关负责指导物业管理区域内安全防范设施建设管理工作，指导、督促物业服务企业和秩序维护员开展安全防范工作，并依职权做好物业管理区域内治安管理，维护正常的交通秩序。城市管理、环保、消防、质量监督、工商、税务、供水、排水、供电、供气、有线电视、通信等有关部门和单位，按照各自工作职责，做好物业管理区域内的有关工作。第四条街道办事处、乡镇人民政府会同县级【含各县（市、区）和肇庆高新区，下同】住房和城乡建设行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动，调解处理物业管理纠纷。居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、乡镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。第五条县级住房和城乡建设行政主管部门和各街道办事处、乡镇人民政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章以及规范性文件的宣传、教育工作，增强业主实施自我管理的能力和意识。第六条居民委员会、村民委员会，业主大会、业主委员会和行业协会（专委会）应当在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。（一）居民委员会、村民委员会应当积极做好所属区域物业管理小区的社会事务管理工作，促进业主与物业服务企业的密切合作，构建和谐的社区人际关系。配合街道办事处、乡镇人民政府对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，并协调处理物业管理中的纠纷。（二）业主大会、业主委员会应当依法履行自治管理职责，支持、配合居民委员会、村民委员会开展工作；协调处理业主、非业主使用人对物业服务的投诉。（三）物业管理行业协会（专委会）应当依法加强行业自律管理，制定物业管理行业诚信自律管理公约，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业依法、诚信经营和服务；负责宣传物业管理服务的法律法规规章规定，负责组织物业服务行业从业人员开展业务培训，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，调解行业内部争议，促进行业健康发展。第七条建立物业管理联席会议制度。由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，物业所在地的县级住房和城乡建设行政主管部门、价格行政主管部门、公安派出所、居民委员会、村民委员会、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方参加，协调解决辖区内物业管理的重大问题。物业所在地的县级住房和城乡建设行政主管部门、价格行政主管部门、公安派出所、居民委员会、村民委员会、物业服务企业、业主委员会或者20%以上业主联名可向街道办事处、乡镇人民政府提出召开物业管理联席会议的申请，街道办事处、乡镇人民政府审查认为属于物业管理的重大问题的，应当组织召集各方代表共同协调解决。物业管理联席会议主要协调解决下列事项：（一）业主委员会不依法履行职责的问题；（二）业主委员会换届过程中出现的问题；（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；（四）提前终止物业服务合同的问题；（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；（六）需要协调解决的其他物业管理问题。对于协调解决的结果应当进行记录，并由各方代表签章确认。第八条各级人民政府应当扶持物业管理行业的发展，鼓励创新物业管理机制，依靠科技进步提高物业服务水平。第二章物业管理区域第九条物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。第十条建设单位、物业服务企业以及街道办事处、乡镇人民政府应当按照本办法第十一条至第十三条的规定向物业所在地的县（市、区）人民政府住房和城乡建设行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，行政主管部门应当在自收到备案申请之日起7日内出具加盖印章的书面备案回执。第十一条建设单位在开始前期物业管理招标工作之前，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：（一）《物业管理区域备案申报表》；（二）建设单位营业执照；（三）《建设用地规划许可证》及附图；（四）经审批同意的建设项目修建性详细规划及建设工程设计方案总平面图；（五）物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告；（六）地名批复文件。第十二条已经实施物业管理的建成居住区，没有办理物业管理区域备案手续的，物业服务企业应当提交下列资料办理备案手续：（一）《物业管理区域备案申报表》；（二）物业服务合同；（三）物业服务企业资质证书；（四）《建设用地规划许可证》及附图；（五）经审批同意的建设项目修建性详细规划及建设工程设计方案总平面图；（六）物业管理用房坐落位置、建筑面积；（七）地名批复文件。因建设单位不存在或者其他客观原因，物业服务企业无法提供前款第（四）至（六）项资料的，物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备使用情况、社区建设等情况。第十三条旧城区、城中村等需要实施物业管理的建成居住区，街道办事处、乡镇人民政府在确定物业管理区域后，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：（一）《物业管理区域备案申报表》；（二）物业管理区域四至范围图；（三）物业管理区域确定意见，包括该区域四至范围、物业的共用设施设备使用情况、社区建设情况等。第十四条新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。已实施物业管理的建成居住区，物业服务企业或者街道办事处、乡镇人民政府应当将经备案的物业管理区域在物业管理区域显著位置公告全体业主。第十五条已备案且实施了物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的，应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房等共用部位和共用设施设备的使用、维护等形成分割方案。分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依照前款规定分割后的若干物业管理区域，由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续：（一）《物业管理区域备案申报表》；（二）分割方案、分割后各物业管理区域四至范围说明及附图；（三）已分割各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案的证明材料。第三章业主大会、业主委员会第十六条一个物业管理区域内20%以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积或者先期开发部分建筑面积50%以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面申请后七日内将组建筹备组的通知以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，告知全体业主筹备成立首次业主大会事宜。公告时间不少于7日，公告内容应当包括业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和时间期限等。第十七条街道办事处、乡镇人民政府应当在30日内会同物业所在地的县级住房和城乡建设行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表7至15人（单数）组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的60%。筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据推荐人数的排名顺序确定；推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。街道办事处、乡镇人民政府应当书面通知建设单位委托1名代表参加筹备组工作，建设单位不参加筹备组工作，视为弃权。第十八条筹备组成员应当符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）本人及其近亲属没有在本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；（三）不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；（四）不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动的行为。除前款规定条件外，筹备组成员的业主代表应当是物业管理区域内的业主。第十九条街道办事处、乡镇人民政府应当将拟定的筹备组成员名单以书面形式在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于15日。拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处、乡镇人民政府应当将筹备组成员名单在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自公告之日起成立。第二十条筹备组应当自成立之日起3日内由成员中的街道办事处、乡镇人民政府代表召集首次会议，推选筹备组组长，集体学习筹备成立业主大会和业主委员会的相关规则。筹备组组长经筹备组成员投票产生，由得票数最多的筹备组成员担任。筹备组组长不履行或者不适当履行职责的，经二分之一以上筹备组成员同意，可以重新投票决定新组长。第二十一条筹备组会议由筹备组组长召集。筹备组成员不能委托代理人参加会议，但法人或其他组织除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。筹备组会议作出的决定，应当有参会成员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。筹备组会议应当制作书面记录并存档。第二十二条业主大会筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；并公示业主名单以及所拥有的专有部分面积和投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人人数、名额分配及产生办法，确定或者调整业主委员会委员候选人名单；（五）确定首次业主大会表决规则；（六）制定首届业主委员会选举规定；（七）召开首次业主大会的其他准备工作。前款（一）至（六）项的内容应当在首次业主大会召开15日前在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。公示时间不少于7日。首届业主委员会委员候选人产生规则和首届业主委员会选举规则不得与拟提交表决的业主大会管理规则和议事规则抵触和冲突。第二十三条业主对公示的管理规约、业主大会议事规则草案有异议的，应当在公示期间以书面署名形式向筹备组提出书面意见。筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。需要修改管理规约、业主大会议事规则草案的，应当及时修改，修改后的草案应当按照本办法第二十二条第二款的规定公示。第二十四条业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。筹备组应当核查参选人的资格，