物业公司多种经营模式与运营管理

物业公司多种经营模式与运营管理习惯寂寞的心01.物业公司多种经营开展的背景02.多种经营项目开展及运营管理03.与标杆企业多种经营对标情况01物业公司多种经营开展的背景PART物业公司多种经营开展背景—多种经营的概念01利用所服务的物业及业主资源，获取附加利润03多种经营的核心是立足业主需求、创造利润02多种经营的前提是依托业主资源和自身优势04物业多种经营不能是单纯的外包、承包多种经营的概念物业公司多种经营开展背景—多种经营的目的开拓经营渠道，摆脱过度依赖物业费的需要，寻求新的利润增长点，满足企业发展目标拥有天然社区资源优势，通过开展社区经营服务，一方面满足社区居民日益增长的生活需求，提高满意度，另一方面获得经营收益，促进企业发展符合企业发展需要，物业发展依靠不了政府和开发商，只能依靠自己，必须拓展新的业务发展途径物业公司多种经营开展背景①净利润=企业当期利润总额-所得税后的金额②利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出③营业利润=营业收入－营业成本－税金及附加－销售费用－管理费用－财务费用－资产减值损失+公允价值变动收益（－公允价值变动损失）+投资收益（－投资损失）+资产处置收益（-资产处置损失）+其他收益④物业公司营业收入=物业管理收入+物业经营收入+物业大修收入净利润是衡量企业经营效益的主要指标，是企业经营的最终成果，净利润多，企业的经营效益就好；净利润少，企业的经营效益就差，净利润是评价企业经营绩效的重要基本工具物业公司多种经营开展背景净利润≈物业管理收入+物业经营收入+物业大修收入+营业外收入－营业成本－税金及附加-营业外支出-所得税后的金额物业公司净利润=物业管理收入+物业经营收入+物业大修收入－营业成本－税金及附加+营业外收入-营业外支出-所得税后的金额－销售费用－管理费用－财务费用－资产减值损失+公允价值变动收益（－公允价值变动损失）+投资收益（－投资损失）+资产处置收益（-资产处置损失）+其他收益联立①②③④式：物业公司多种经营开展背景企业获取利润的途径：1、增加物业经营收入；2、减少营业成本内部因素外部因素物业公司面临的发展困境：物业经营成本不断攀升物业服务价格停滞不前行业集中度不高，劳动密集型行业传统物业服务收入和利润增长放缓，规模扩张并未带来大的收入和盈利增长，需要寻求新的盈利点社会变革与经济形势的变化：人口城镇化、老龄化新技术不断推广与应用社区服务朝精细化与多元化方向发展客户需求的变化：业主改善居住条件的意愿增强服务诉求的多元化发展对物业公司提出新的服务需求（多元化、特色服务、创新服务等）物业公司多种经营开展背景—内外部因素物业公司多种经营开展背景—多种经营与传统服务的区别多种经营与传统服务的区别1、前者是尝试、探索；后者是传承、完善2、前者没有蓝图借鉴，后者有行业标准3、前者对后者有促进、深化、升华作用4、前者是未来，后者是过去物业公司多种经营开展背景—多种经营的意义扭转现存物业矛盾关系为业主提供了更多更好的服务选择物业费依赖性越来越低创造了更多的利润链，促进物业企业产业化发展多种经营能带来什么?2016年末，我国常住人口城镇化率达到57.4%，未来我国将加大对新型城镇的建设，并且重点强化城市圈城市群等概念。城镇化率的持续走高，为物业企业提供了发展空间和条件45.8946.9948.3449.9551.2752.5753.7354.7756.101020304050602007200820092010201120122013201420152007-2015年全国年末城镇人口比重（单位：百分比）2007-2015年全国年末城镇人口比重（单位：百分比）线性(2007-2015年全国年末城镇人口比重（单位：百分比）)物业公司多种经营开展背景—内外部因素随着城镇化率持续上升的同时，社会人口结构也呈现老龄化趋势。2011-2015年中国0-14岁人口比重保持平稳，15-64岁的比例持续走低，与之相应的65岁以上老年比重持续升高，总抚养比明显提升。未来，社区服务更需注重各年龄层的差异化需求，物业服务类型、种类都需要进行转型提升2011-2015年全国各年龄段人口比重（单位：百分比）16.516.516.416.516.574.474.173.973.4739.19.49.710.110.534.434.935.336.237303234363840010203040506070802011年2012年2013年2014年2015年0-14岁15-64岁65岁以上总抚养比物业公司多种经营开展背景—内外部因素随着互联网消费人群主体的改变和国民人均可支配收入的进一步提升，消费者需求出现较多新变化。文化、娱乐、体育、健康等新消费需求爆发，不同年龄层消费者也呈现出愈发多元、细分的消费诉求。消费升级伴随着技术推进，人工智能、大数据、云计算等技术逐步成熟并得到应用，并催生出无人零售店、智能物流、移动支付等新业态，物业企业发展应当在社会大环境的趋势和背景下，逐步朝信息化、智能化方向发展物业公司多种经营开展背景—内外部因素*数据来源：《2017中国互联网消费生态大数据报告》2017年，百强企业多种经营收入的业绩贡献度为18.20%，较2016年增加0.92个百分点，多种经营净利润均值占比达41.68%，同比上升2.44个百分点，成为企业盈利的关键增长点，持续释放更多盈利潜力。物业公司多种经营开展背景—内外部因素*数据来源：《2018中国物业服务百强企业研究报告》2017年，物业百强企业多种经营收入均值达13506.21万元，同比增长24.46%。百强企业从满足业主生活需求出发，不断丰富业主增值服务种类，提升业主及住户生活体验，同时利用互联网信息手段积极布局线上运营，不断拓展社区经营蓝海，寻求新的多种经营模式，构建企业新的盈利增长点。；2017年，业主增值服务收入占比达52.14%。总体来看，未来物业多种经营的营收和净利润在总体收入的占比及增速呈逐步增长趋势2017年百强企业实现智能化投入均值为716.22万元，较2016年提高49.82%，TOP10企业全部拥有自己的APP,TOP11-30企业中，95%的企业推出了自己的APP，而TOP51-100企业中，也有近50%的企业上线了自身的物管APP，继续保持稳定增长，进一步实现由粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转型升级百强企业智能化投入及APP开发情况物业公司多种经营开展背景—内外部因素物业百强企业多种经营项目的分类上，主要包括社区服务、顾问咨询服务、工程服务及其他服务四大类。其中，社区服务项目占比最高达47.84%，主要服务内容有社区空间运营、社区金融、社区房屋经纪等。47.84%20.36%16.28%15.52%2016年物业百强企业多种经营项目占比社区服务顾问咨询工程服务其他服务物业公司多种经营开展背景—内外部因素物业公司多种经营开展背景—内外部因素业主增值类服务净利润率远大于传统基础物业服务净利润率，盈利能力和空间较大物业公司多种经营开展背景—内外部因素对比2015年及2016年物业多种经营与基础服务营收状况来看，物业多种经营业务经营效益要远大于基础物业服务经营效益，物业多种经营业务存在较大的开展价值02多种经营项目开展及运营管理PART多种经营项目开展及运营管理—多种经营项目运营实施准备阶段起步阶段开发阶段维护发展阶段了解市场需求接触潜在客户分析经营方案策略完善管理组建社区运营团队开展运营管理培训完善组织架构完善考核机制制定运营目标渠道推广制定营销策略选择合适的促销手段提升运营口碑，维护老客户，开发新客户针对性宣传推广形成管理规模多种经营项目开展及运营管理—怎样开展物业多种经营1制定经营总体规划1、调研自身优势资源，开发相关服务项目2、企业负责人树立居安思危经营意识3、建立新型的物业企业经营理念4、列为物业企业的重点工作来做2处理与业主的利益关系1、做到让业主从依赖到信赖物业的服务2、重视社区文化建设，精神需求回报业主3、敏感类收入回报业主，转化尖锐矛盾3处理好与商家的关系1、前期商家是多种经营的服务主体2、协调好与商家的权利义务，建立保障3、加强商业学习，打造综合物业型服务人才4、对商家服务要有控制的引进4细化服务项目做好经营宣传1、开展各类信息、便民咨询类服务项目2、深度化细节服务项目的开展3、加强社区经营及服务的包装宣传多种经营项目开展及运营管理—怎样开展物业多种经营5建立物业运营团队1、打造有经营总体规划意识的管理团队2、组建具备多种经营管理能力的中层团队3、锻炼具备多种经营执行力的基层团队4、社区经营团队不是孤立的、6多种经营模式选择1、自营是目的，打造综合服务型物业企业2、外包，合作经营只是锻炼自身经营队伍的过程7做好经营沟通调研1、做好业主需求分析、分析自身优势、劣势2、业主需求是制定多种经营总体规划的依据3、沟通调查过程也是企业观念转变的过程4、建立维护有效的沟通渠道8执行总体规划1、总体规划是企业的方向标2、规划将随着各项服务的开展不断完善3、规划核心是以点带线、以线带面乃至立体有偿服务需求方面：调查住户对于衣物干洗、粮油饮用水配送及家政清洁等有偿服务方面需求较高，而在房屋租售代理和拎包入住服务方面的需求相对偏低对比2017年住户有偿服务需求来看：家政清洁服务需求没有变化，一直较高，而在房屋维修或局部改造方面的服务需求相对有所回落，其他各项有偿服务需求变化不大有偿服务需求调查36.84%34.21%30.26%51.32%40.79%51.32%46.05%44.74%42.11%46.05%43.42%43.42%44.74%39.47%38.16%39.47%38.16%38.16%40.79%38.16%38.16%43.42%18.42%21.05%27.63%9.21%19.74%9.21%14.47%13.16%18.42%14.47%11.84%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%房屋维修或局部改造拎包入住服务房屋托管/租售代理家政清洁绿化修剪/养护粮油饮用水配送生鲜食品配送学生接送/四点半学校兴趣班衣物干洗洗车/汽车美容愿意没所谓不愿意物业公司多种经营开展背景—住户需求调查分析多种经营项目开展及运营管理—多种经营项目开展方式一、从物业经营角度来看，经营的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各类资源，物业服务企业要实现多种经营方式，可以从以下两方面着手2、利用所服务楼宇及业主资源，获取附加利润，物业服务企业由于具备独特的社区经营资源，可以利用这些资源开展社区多种经营活动，适时引入家政服务机构、家电维修机构、垃圾回收机构等社会机构，通过对社区资源的整合和社会机构的经营，获得利润需求1、整合物业资源，通过产业化发展获取利润有条件的物业服务企业可以成立电梯维保机构，清洁服务机构、绿化服务机构等，这些外部机构一方面承包自己公司的服务外包业务，另一方面，合法参与市场竞争，外拓市场，避免利润流失，为企业获得更多利润，物业服务企业可以根据自身优势和资源，向房地产和物业行业上下游产业链进行延伸；多种经营项目开展及运营管理—多种经营项目开展方式二、针对不同业态形式的物业，业主和商户的需求不尽相同，物业公司应当根据业主的不同需求针对性开展社区经营1、针对写字楼和酒店外，在开展优质的物业服务基础上，可以从事与物业管理本身没有直接关联的其他产业的经营，如餐饮经营、超市经营、置业投资等；2、在进行商业物业的管理和服务中，物业服务企业还可以为饮食、娱乐、商店等配套设施提供委托和代办服务获取利润多种经营项目开展及运营管理—多种经营项目开展方式三、在多种经营项目的选择和组合上，物业服务企业需根据自身物业管理的特点和需求考虑，必须要遵循：方便住户、用户满意、优质高效、企业盈利的原则代收代送快递服务社区二手房中介服务多种经营项目开展及运营管理—多种经营项目开展介绍多种经营项目开展介绍一、汽车需求开发项目1、从买、玩、修、保、养车开始2、做好自驾游平台，发展汽车俱乐部3、在业主方便用车上做足文章4