2017年社区商业的新触点n

IP社区商业的新触点COMMUNITYCOMMERCE2017COMMERCECOMMUNITYSTATUS发展现状据不完全统计，2016年全国新开业项目中，5万方以下商业数量占比达22.16%22.16%37.20%35.05%5.59%2016年全国开业项目不同面积段数量占比（体量单位：万平方米）＜5≥5，＜10≥10，＜20≥2005001000150020002500＜5≥5，＜10≥10，＜20≥202016年全国开业项目不同体量商业面积（体量单位：万平方米）中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，虽然目前大体量购物中心占比更重，但随着消费者消费习惯的转变，5万平方米以下的小型社区购物中心将超越大体量购物中心成为未来发展重点。社区商业迅猛增长，成未来商业项目转型重点方向COMMERCECOMMUNITYSTATUS发展现状10%55%住宅商业配套最低比例社区商业开发量占比社区商业未来将有巨大开发量47750576946121671692984687874180868737777718579899924631294681460351306951458451248771066511159110500001000001500002000002500002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2008-2016年我国商业住宅竣工面积及新开工面积情况(单位：万平方米)新竣工面积新开工面积54886515793190451022610852120841202712518932112342174602067022006259022504722530223170100002000030000400002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2008-2016年我国商业营业用房竣工面积及新开工面积情况(单位：万平方米)新竣工面积新开工面积67%2030年城市化率COMMERCECOMMUNITYSTATUS发展现状估测2030年城市化率达到66%-67%，预计未来每年将有1,200万-1,400万人口进入城市，中国将形成2万个以上的新社区。城市化率促使社区商业迅速发展COMMERCECOMMUNITYSTATUS发展现状60%30%国外社区商业模式显示，在人均GDP超过3,000美元之后，社区商业所占消费零售总额的比例可达60％。社区商业的需求在快速增加目前国内社区商业也仅占社会商业支出总额的30％左右。国外社区商业消费占比我国社区商业消费占比COMMERCECOMMUNITYSTATUS发展现状1一二线城市社区商业发展已经逐渐成熟化。碎片化区域均价环线住宅均价宏观市场|整体价格低密度产品单价总价分布图六环以外单价：18740元/㎡二环：单价：64,414元/㎡三、四环之间单价：64,659元/㎡五、六环之间单价：28149元/㎡四、五环之间单价：49,046元/㎡二、三环之间单价：53,604元/㎡宏观市场|整体价格低密度产品单价总价分布图旧宫区域42,000元/㎡新宫区域41,000元/㎡西红门区域46,000元/㎡清河区域均价：61,000元/㎡昌平生命科学园区域均价：42,000元/㎡东坝区域均价：50,000元/㎡亦庄区域40,500元/㎡通州运河区域均价：59,000元/㎡COMMERCECOMMUNITYSTATUS发展现状一线城市居住呈现碎片化“扇叶形”板块均价主要片区住宅均价COMMERCECOMMUNITYSTATUS发展现状成都住宅市场呈“扇叶形”发展郫县温江城北城西城东城中双流城南新都龙泉城中城东城南城西城北16,772元/㎡11,248元/㎡12,893元/㎡10,676元/㎡9,829元/㎡双流龙泉温江郫县新都7,818元/㎡5,736元/㎡5,745元/㎡5,993元/㎡6,404元/㎡高新西区均价：6,381元/㎡十陵板块均价：4,437元/㎡大面板块均价：6,145元/㎡光华新城均价：6,047元/㎡南湖板块均价：8,233元/㎡20年社区商业发展，体现了市场化下社区商业较强的自我更新能力，随着社会发展，地产竞争加剧，倒逼社区商业开发运营者进入全新思考维度。传统竞争环境下国内社区商业演变进程社区商业1.0社区商业2.0社区商业1.1开始出现一些有立面、园林衬托的风情化商业街独立商业街，形成商业氛围的聚合度；开始有业态规划；以住宅底商为主大部分开发企业基本以销售为主社区商业3.0集中式的邻里中心与商业街结合，形成对外辐射力更强的配套中心日用百货、餐饮等出现休闲服务类业态娱乐、休闲、餐饮业态为主品类更全，零售品牌更强以散售为主持有部分节点进行展示持有集中商业带旺人流COMMERCECOMMUNITYSTATUS发展现状社区商业发展历程COMMERCECOMMUNITYSTATUS发展现状成都社区商业——物业类型住宅底商：大量代表项目：华润二十四城主题街区：少量代表项目：鹭岛国际步行街社区Mall：稀缺代表项目：龙湖三千集COMMERCECOMMUNITYSTATUS发展现状成都社区商业——开发管理住宅开发商背景重住宅轻商业传统开发思维销售变现为主，避免自持运营COMMERCECOMMUNITYSTATUS发展现状成都社区商业——建筑规划010020030040050050以下 50-70 70-90 90-110 110-130 130-150 150-170 170-200 200-250 250-300 300-400 400-500500以上2016年大成都各面积段商业供销存量对比图新增面积(万㎡)销售面积(万㎡)存量面积(万㎡)面积业态难匹配社区商业以销售为主，供销存主要集中在50㎡以下小面积易去化的产品，更多中大面积业态品牌需求难以满足；建筑规划不合理重销售轻运营，未针对业态规划进行思考，出现无烟道、进深过长、柱网密集、门头遮挡、动线不合理等建筑规划问题，使得餐饮及娱乐业态难以使用；COMMERCECOMMUNITYSTATUS发展现状成都社区商业——业态品牌综合超市银行菜市场影院修理店快餐零食药房24小时便利店干洗店美容美发咖啡花店宠物店儿童服装茶楼打印服饰中餐早餐店同质化：现有社区商业不仅建筑外观相近，业态规划也呈现同质化，均以传统的餐饮、娱乐、生活服务业态为主去零售：受电商冲击，服饰零售业态占比减少，体验型业态以及儿童相关的娱乐、培训业态有所增加品牌化：目前社区商业以个体经营为主，产品及服务质量较低，但伴随成都消费市场升级、以及品牌经营拓展，社区商业业态正朝连锁品牌化发展COMMERCECOMMUNITYSTATUS发展现状成都社区商业——经营状况高空置：2016年主城区仅在售商铺总存量就达574.86万平方米，整体去化周期近11年，商铺存量仍不断攀升，同时由于缺少主题定位、业态规划，社区商业空置率增加低租金：由于供需不平衡、以及缺乏统一规划管理，社区商业租金始终难以提升；同时随着零售业态减少，租金支付力低的餐饮娱乐等体验型业态增加，拉低市场租金高空置商业案例：龙湖时代天街购物中心2014年开业至今，同一地块的时代金街始终难以租售，目前空置率近80%COMMERCECOMMUNITYPROBLEM存在痛点123小资本追求点状利益市场缺乏有序引导中小型社区mall活力欠缺COMMERCECOMMUNITYSTATUS发展现状2社区消费习惯不断更迭，促使社区商业发展成区域中心。社区商业是增加公共社交的机会点、氛围和谐的稳定剂社区的会所，承载聚会交往待客的功能社区的餐厅，区域餐饮最重要需求的提供者社区的课堂，生活品质提升、正向价值观传递的能量载体社区的管家，区域生活提供最便利的服务社区的博物馆，区域群体创作交流与视野拓展的窗口社区的安全员，增加公共接触点，稳固人群关系，增强区域安全COMMERCECOMMUNITYSTATUS发展现状COMMERCECOMMUNITYSTAGE商业阶段社区商业1.0北京华润五彩城立足时尚年轻家庭消费和周边商务消费，集时尚购物、生活配套、餐饮、娱乐、文化、运动为一体的多功能、多主题，地标性商业旗舰社区商业1.0：纯粹的配套商业，补足生活需求空白COMMERCECOMMUNITY社区商业2.0重庆茶园悦地MYPLACE项目定位为体验式精致生态生活中心，以“梦幻花园”为主题，打造独具特色的生态体验商业综合体社区商业2.0：有意识地引导社区生活场景的转移STAGE商业阶段COMMERCECOMMUNITY社区商业3.0北京住总万科广场项目定位为精致生活引导者，致力于为顾客提供一站式都市休闲生活的完美体验，绿色生态的理念及奇幻精致的主题贯穿整个项目社区商业3.0：IP植入全场景化思维引领精神价值观STAGE商业阶段COMMERCECOMMUNITYCASES案例解决方案：认清商业角色——人的生活场所之一商业是人的生活的一部分、因此社区商业要对消费者进行描摹，从而发现和体现人的价值观COMMERCECOMMUNITYCASES案例解决方案：消费场景革命现在的商业仅满足交易，但未来是场景消费，社区商业应由被动填补转向主动引领COMMERCECOMMUNITYCASES案例北京住总万科广场136,000首日客流60%旧宫区域到访率100%,98%招商签约率，开业率50%品牌首次进京东南6,000,000首日营业额COMMERCECOMMUNITYCASES案例作为万科在京第三个商业项目，但总体量仅有6万平方米中粮万科半岛广场金隅万科广场住总万科广场区域长阳昌平旧宫体量13万平方米15万平方米6万平方米定位区域中心区域中心社区/区域中心COMMERCECOMMUNITYCASES案例类郊区四环五环五环COMMERCECOMMUNITYCASES案例旧宫区域背景RET对旧宫片区整体规划，产业后续乏力早期旧宫与亦庄产业之争连接亦庄与市区，打造服务配套，形成中城新区域旧宫消费力处于起步阶段区域发展迅速COMMERCECOMMUNITYCASES案例郊区小体量很难通过品牌和业态解决差异化小体量商业品牌＋业态？COMMERCECOMMUNITYCASES案例目标与条件存在矛盾那么先进方向在哪里？COMMERCECOMMUNITYCASES案例解决方案：从社区商业本质出发“社区商业满足人的安全感，是信任的开始”COMMERCECOMMUNITYCASES案例解决方案：从社群人的本质出发“人是场景的动物”COMMERCECOMMUNITYCASES案例生活场景化解决方案空间场景IPCOMMERCECOMMUNITYCASES案例有想象力，UP&UPIP选择思维线COMMERCECOMMUNITYCASES案例IP选择思维线购物是一场“发现之旅”COMMERCECOMMUNITYCASES案例IP选择思维线成人与儿童共享的空间COMMERCECOMMUNITYCASES案例IP选择思维线有畅想，时刻的新鲜感，梦中的理想化COMMERCECOMMUNITYCASES案例IP的落地包装——坠落感decorate与门口的风格不同，刚一进入购物中心就像是不小心跌入了“爱丽丝梦游仙境”的树洞，仿佛自己被缩小了一般。攀沿的树干将建筑围绕，头顶上鹦鹉小姐窥探着你，仿佛置身另一个世界COMMERCECOMMUNITYCASES案例IP的落地小品——动物园Microlandscape目之所及，周边的景观小品让你仿佛置身于一座四季变幻的爱丽丝动物乐园，平时以温驯示人的长颈鹿妈妈也想带着宝贝一起越栏而出，小兔子从上跳下，蚂蚁也大了一圈，你可以尽享这色彩斑斓的景观小品带来的奇幻景致。儿童场景——微体验COMMERCECOMMUNITYCASES案例IP的落地Childrenplay住总万科广场内不仅是景观小品丰富，更有许多能让孩子们参与互动游玩的小场景，小朋友们可以穿梭在小木屋，小字母中间嬉戏，也可以在广场中央的动物棚中观看真实的小动物，极大吸引了孩子们的游逛兴趣。换境空间