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SWOTSWOTStrengths优势1.地块规整；2.地处商圈；3.交通便利；4.社区集中；5.产权可售；SWOTWeaknesses劣势1.地下非新兴形式；2.偏离传统商圈；3.临敌致投资户流失；4.停车位欠缺；5.近哈分流消费群体；SWOTOpportunities机会1.业态有发展空间；2.临街门市价格增长；3.居民投资意识提高;4.居民具备购买力；5.商业地产投资热门；SWOTThreats威胁（1）1.市场消费容量有限；2.青睐门市疑虑地下；3.商家无力发展新店；4.时尚通道不通影响；5.网购打压行业利润；SWOTThreats威胁（2）6.时尚二期启动；7.业态齐全难定位；8.一百欲造综合体；9.现有市场商铺出兑率大；10.中产阶级投资萎缩;11.项目定价受市场影响；面临四大问题问题一：问题二：问题三：问题四：项目优势、劣势并存，有机会，但更有诸多急待克服的威胁。项目的准确定位决定能否成功的重要基础项目的业态规划将保证项目的良好基因项目前期市场推广资金是项目迅速杀出重围保障与时尚阳光顺畅连通的问题应放在战略层面上重视一、项目市场定位二、项目业态定位三、项目经营定位四、项目形象定位五、目标客户定位在阿城区传统商圈，汇聚了阿城百货大楼、阿城一百、富氏隆商贸、富氏隆地下、时尚阳光地下、金街地下、金城广场、远大以及世纪名苑等9家经营商所，拥有服饰、小百、农副、餐饮、家电、家居等全业态。在传统商圈的经营场所，目前大都存在环境陈旧、管理落后、品质低下等现状，并且在经营业态上还是保持着传统百货综合业态，无突出的主题。项目市场定位项目的市场基础：以区分传统商圈的复合业态经营，以打造“专业市场”为特色的差异化定位。以辐射整个阿城及周边乡镇有一定消费能力及品质需求的人群为主要消费群体，面向有专项产品指定需求的消费人群，提供较阿城现有经营场所更好的购物环境、更集中的业态品类、更专业的服务、更时尚的体验以及更符合需求的产品环境。项目市场定位方向：项目市场定位项目市场定位打造功能性专业品质的地下商业街市场业态现状阿城核心商圈业态齐全，无明显的业态差异性空隙；主力商业如各大百货均为服饰、鞋品、小百等构成，较为传统落后；已有的地下商业街---时尚阳光，体量较大，经营品项较杂，主题性业态与地面商业高度重复；根据调研情况得知，阿城消费者普遍对于现有消费环境及消费货品不满意，渴求具备更加专业品类集中的卖场。经营业态定位936户1420户1744户1427户社区人口住户分布：合计户数达到：5527户业态调研分析：根据阿城当前核心商圈业态分布特点及规模，依据市调的相关结论，对以下六种业态进行深入调研分析如下：1、服装类业态2、农贸业态3、数码电子业态4、孕婴用品业态5、建材类业态6、韩国用品业态体量/租金调研：当前阿城累计服装类商业体量达到：35567㎡；租金水平达到：1.64-6.3元；以同处地下的时尚阳光为例，其租金达到：4.1-9.9元名称/地址面积（㎡）租金情况（元/㎡/天）百货大楼60755.87金城广场855.47金街地下30303.9-4.4一百家电60001.64-4.5世纪名苑80004-7.8时尚阳光60004.11-9.9富氏隆商贸城10002.7-5.3远大商城3000流水扣点富氏隆地下商业街1865.02-6.03解放大街门市2452.6-12.5牌路大街8501.7-6.6延川大街4200.55-6.85会宁、民权120——业态调研分析：1、服装类业态调研：服装类业态分布：世纪铭苑一百家电富氏隆地下金街百货大楼本案远大商城阿城整个主力商业均分布在牌路大街以西的区域业态调研分析业态调研分析：服装类业态分析：总体量较大，业态齐全；服装业态租金水平参差不齐；同质化严重，低水平竞争激烈；服装业态主分布区域偏离本项目地块；2、农副类业态调研：地址数量单间面积（㎡）租金情况（元/㎡/天）中心市场周边104家40-800.58-2.74二道街186家2延长米每月1200元广场侧面15家摊位交富氏隆750-1100元/月/摊位三道街27家100左右1.37富氏隆一层69家摊位20元/摊位/天-35元/摊位/天延川大街东侧小市场11家15-16水果蔬菜类板房夏季2.7，冬季1.7；门市1.09会宁公园早市60家——2.06业态调研分析体量/租金调查：累计体量达到9046㎡；合计近500家经营户；租金价格在：0.58-2.74元之间；农副类业态分布：富氏隆地下本案中心市场二道街三道街会宁公园早市广场侧面业态调研分析业态调研分析农贸类业态分析：总体量较适中，遍布市内主要社区；农贸业态租金水平普遍较低，不支持销售价格；业态从业人员素质较低，存在局部恶性竞争；当地最大农贸市场距离本项目地块不足100米；3、数码电子类业态调研：地址单间面积（㎡）租金（万）日租金（元/㎡/天）日租区间解放大街151.52.72.7-3.6602.7-3.6二中31.210.964.1-10.9681.55.11336.32304.33.91025.48101.54.1富氏隆85万多18.4914.8-23.96418.2643万多23.985万多18.8体量/租金调研：当前阿城累计数码电子类商业体量达到：1618㎡租金水平达到：2.7-18.49元之间；业态调研分析一百家电73.2312.54.2-12.5254.54.9地址数量主营日租区间备注基本分布在各大小区或商业中心侧街，布局分散40家（100㎡的3家）品牌笔记本、电脑装机、电脑维修、耗材等3.5-5.8全部从哈尔滨船舶拿货，基本无现货，如果预定，一天到货。阿城无直营店，无办公耗材。电脑耗材业态调研：注：访谈过程中得知2011年阿城区此行业曾整合过一次（位置在牌路大街与解放大街交口处一商场2层电子大卖场，面积1400平米），当时租金为每天每平米4.5元，基本将阿城区IT行业全部聚齐，包括3家大店，但运营商缺乏经验基本没怎么宣传，不到一年时间倒闭，但是业户均未赔钱最次也就是保本，目前此行业经营者仍希望扎堆，可目前无处可去。业态调研分析富氏隆地下本案二中解放大街税务大楼一侧数码电子类业态分布：业态调研分析哈尔滨师大艺术学院附属阿城艺术中学中央广播电视大学开放教育阿城办学点建设小学校阿城区第七中学校和平小学胜利小学校业态调研分析数码电子类业态分析：总体量规模较小，且分布零散；业态租金水平较稳定；业态从业人员素质较高，面对群体广泛；当地业态经营业户渴求专业性商场出现；4、孕婴/童装业态调研：地址名称/数量面积（㎡）租金情况（元/㎡/天）世纪名苑2家2004-4.5时尚阳光童装：26家4804.5-5百货大楼36家（童装18、童鞋18）6003-3.5富氏隆童装：4家墙面600-800元/月金街地下好孩子母婴生活馆180-1903.6-3.8米奇儿童装30-404.79-6.4多宝贝孕婴童30-404.79-6.4金城广场Balabala孕婴店306.39会宁与解放路口温柔妈妈901.52延川与解放路口好孩子婴童大世界4003.42牌路大街（南）强生母婴70-801.71-1.95业态调研分析孕婴/童装业态体量：目前累计体量2126㎡；租金水平主要在：3.4-6.4元每平米之间；世纪铭苑一百家电富氏隆地下金街百货大楼金城广场本案孕婴/童装业态分布：业态调研分析业态调研分析孕婴/童装业态分析：当前体量规模较小，有相当的发展空间；业态租金水平比较客观；业态消费受众群体普遍受重视；此类消费驱动型较强，专业性商场出现会激发更大的需求；建材类业态累计总体量达到：17140㎡；租金普遍较低；名称民权大街朝阳建材市场富氏隆建材市场延川大街七中胡同商铺数量33家26家——153家62家（建材42家）营业面积2200㎡650㎡6000㎡7290㎡1400㎡租金（元/㎡/天）日租金2.7；对面朝阳小区门市：1.73；2层：0.87；标准户型25㎡，1.97；1层：2.422层：1.83（初始租金1.1）3层：0.824层：0.680.99-4.794.43售价（元/㎡）18000，初始价格11904；不对外销售——20833（初始价格1615）——备注：所有权已转让给个人，产权未办理。2012年12月开业；2005年开业；租金每年平均涨幅30元/年/㎡120㎡的初始租金4万，每年涨2万；——业态调研分析5、建材类业态调研：建材类业态分布：富氏隆建材市场延川大街民权大街七中胡同朝阳建材市场本案业态调研分析业态调研分析建材类业态分析：建材类体量规模较大，发展空间有限；业态租金水平普遍比较低，不支持销售；业态经营面积需要普遍偏大；业态特点导致场地要求受限；6、韩国用品类业态调研：名称地点面积（㎡）租金（万）日租金（元/㎡/天）韩国百货金城广场门市400302.05业态调研分析阿城目前只有一处专营韩国用品的门市店，规模也只有400平米；韩国用品业态分布：金城广场本案业态调研分析业态调研分析韩国用品业态分析：体量规模非常小，有非常大的发展空间；业态租金水平只有一家对比，不明朗；韩国商品品质好，业态消费受众群体层次较高；此类业态属日常消费，对于生活品质要求较高的人而言具有一定的吸引力；业态可行性小结分析：阿城当地年轻群体对韩版时尚精品都表现接受度高，并且我方具备韩国货品资源，对于招商及运营，都具备其他竞争对手所欠缺的优势。项目周边金城广场也是孕婴童的品类集中场所，该品类租金较高，多数经营户均具备资本实力，并且对于我项目有信心及意愿进驻。当前对于妇女、儿童的消费而言，潜力巨大；本项目紧邻解放大街与牌路大街交叉口路段，地面上恰为邮政手机卖场及协亨手机卖场，卖场内经营情况不好，多数业户都有意另谋租金适当与客流量大的经营场所。而且阿城当地，也不存在电脑数码产品具备规模的集散地，因此电子区域势在必行。经营业态定位经营业态定位“孕婴童亲子”业态“手机电子数码”业态+“韩国潮流精品”业态+业态确定为：经营业态细分（子业态）：“数码电子业态”：手机、电脑、数码产品、电脑耗材、手机周边产品、手机美容、音像制品、小家电等；“韩国用品业态”：韩国服饰、韩版鞋品、箱包、珠宝配饰、食品、韩国小家电、小百、化妆品、内衣、美发、美甲“孕婴童装业态”：孕婴服饰、奶粉辅食、玩具、淘气堡、亲子早教中心、小动物园、妈妈课堂；a)经营功能定位：围绕三大业态（电子、韩国精品、孕婴），以“专业”为主导，满足阿城及周边乡镇，所有消费群体的指定性需求提供专家性的服务，以优质购物环境取胜，以集中业态品类聚集多家同类优质服务经营户可为消费者提供选择，以打造时尚品质生活体验为宗旨。项目经营定位b)经营特色定位：特色主题：项目将以“打造功能性专业地下商业街”的“三精市场”（电子精品、韩国精品、孕婴精品）三类品项同时经营，作为经营特色主题内容；项目经营定位c)经营目标定位：创建阿城区“最具市场价值”的地下商业街创建阿城周边城镇消费群体的“购买三精产品，最专业、最集中、最具品质”的专业业态市场服务新中心项目经营定位c)经营布局规划：以消防分区为依据，同时参照地上商业特点，划分三大业态的布局规划位置。项目经营定位申格体育、寄卖行、时光通讯、中国电信、鲲鹏宾馆、石锅烤肉、三星2家、诺基亚2家、飞利浦专营店、鸿星尔克、八匹马服饰、五粮液、中国电信协亨手机卖场、中国邮政、宏义手机卖场、中国移动通信、天一通讯、铁锅炖鱼、酒楼、火锅、快捷酒店、仓买项目形象定位1、项目案名：推荐1：推荐2：推荐3：2、项目案名logo（A）2、项目案名logo（B）2、项目案名logo（C）备选案名■大都汇购物广场☆韩国精品馆☆电子体验馆☆母婴生活馆■新天地购物广场☆数码天地☆韩品天地☆孕婴天地■四季城购物广场☆春意母婴城☆秋意韩国城☆夏意电子城项目形象定位专一让我们更专业！3、项目品牌定位项目形象定位享受快乐的购物心情！这里，有我想要的！专业服务只为您！4、形象传播定位项目形象定位a)目标消费群定位：基于项目前期市场调研，目标消费群的定位方向是以本阿城为中心，周