商业街区产品设计研究报告

商业街区产品设计研究报告产品研发中心2011.09商业街区的概念与起源硬件软件后天：先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模规划商业氛围建筑定位招商策略销售模式营销推广商业营运政府资源影响商业项目运作成败的主要因素本文件研究内容案例一：成都宽窄巷子规划篇成都宽窄巷子在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”街道宽巷子窄巷子井巷子功能定位“闲生活”区以旅游休闲为主题“慢生活”区以品牌商业为主题“新生活”区以时尚年轻为主题业态业种以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩区打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区目标客群针对怀旧休闲客群针对精品消费客群针对都市年轻人客群宽巷子的业态以蕴含深厚文化的特色餐饮、茶馆等业态为主。意在营造最典型的成都“闲”的生活状态。窄巷子的业态以西餐、咖啡、会所、主题文化商业等为主，是老成都的“慢生活”。井巷子的业态则以酒吧、夜店为主，是成都的夜晚，营造的是老成都的“新生活”。宽窄巷子的活动项目主题包括：老成都生活体验(龙门阵、木偶戏、即兴书法)，老宅院落住宿(青年旅社、精品酒店)，特色商品选购(异域珠宝、南亚风情家具、熊猫形象产品)，西式餐饮品尝(西餐厅、甜品店、咖啡吧)，茶馆、酒吧休闲，婚恋活动庆典等．更趋向于现代都市的多种生活体验。餐饮酒吧咖啡零售茶馆服务及私宅酒店功能分析1、通过四个主要出入口与城市干道相连，实现各主要功能区域独立对外交通。2、项目区域内禁止车行，以人流为主。3、地下车库布置集中，且出入口临近城市道路，减少车辆在园区内的地面穿行。同时在地块周边设置2个地面停车场疏散车流。长顺上街下同仁路金河路长顺中街主入口次入口外部交通分析地面停车场人流入口车流入口内部交通分析城市道路接口车行道路地下车库出入口人行路线入口广场地下停车库人行出口空间分析院落空间形态以北方胡同形式为主，以合院组成各个建筑空间。合院内部空间外部空间形态在街道中留出一定的空间供人们小憩、交谈，设置小品及节点丰富步行的过程。外部空间20m12m37m80m入口东广场大尺度缓解城市道路和人流的影响小洋楼前后各有20*12m的空间星巴克门前的小广场,15m*6m空间分析宽巷子窄巷子井巷子1.宽、窄、井巷子三条老街宽4—7m．形成东西向主轴。2.在街区东西两端新增的入口节点增强了区域的可识别性和吸引力，丰富多变的庭院与街道结合呈现出以线串点的总体空间构．营造出休闲、惬意的历史文化氛围。街道空间分析65m65~68m40m30~35m4~5m5m7m140m170m130m182m5~6m5m4m街道空间分析主要街道长度不超过300米，宽度7米；次主要街道长度不超过70米，宽度6米。图宽窄巷子街道空间5~7m5~8m1.这样形成的街道断面高宽比约为1：1。此种空间尺度是从居住空间模式上发展起来的，人行其中，感受到的也必然是宜人的尺度、生活化的空间。2.在宽窄巷子中，游览视角大约在30°一45°，这个角度在观赏景物细部的范围内。这种空间尺度帮助游人将视线吸引到建筑上，并通过门窗引入庭院空间，形成街道氛围静谧亲切、疏紧宜人，院落空间封闭、内敛的对比。•街道空间尺度的提炼提供了宜人化的空间感受街道空间分析私密空间半私密空间公共空间图宽窄巷子的空间属性宽窄巷子空间层次完善而清晰，从街到巷，再到门厅、院落，营造出了从公共空间----半私密空间--------私密空间的完整序列•街道空间层次的完善促使开展不同的公共活动街道空间分析有效设置游憩节点、动线增加了空间的丰富性节点的功能在于游客们可在此放松休息，经营者们可进行功能转换。特色街区游憩节点的设置要符合商业要求、要富于弹性、预留适当空间。宽窄巷子东人口及小洋楼前后区域为较为宽敞的公共空间。宽巷子内宅前较宽的区域为较为舒适半开敞公共空间，是居民喝茶、聊天、休闲的场所.在宽巷子与窄巷子之间的两条巷子,一方面打破了动线的呆板性,另一方面将这个较为开敞的空间设置为小型展览及宣传的区域,增加了节点的丰富性。街道空间分析建筑篇成都宽窄巷子•保留建筑为明清时代所建，多属合院式。青砖墙、高门楼、花墙裙．既体现了南方川西民居的的特色，也包含了北方满蒙文化的内涵。新建建筑以青砖、灰瓦、棕木为主要材料．在总体上呼应了原有老建筑的特色。建筑特色民居类型民居特点典型代表实景图片川西民居建筑多为穿斗木结构，斜坡顶、薄封檐，开敞通透，轻巧自如，风格飘逸。建筑色彩朴素淡雅，多以冷色调为主。瓦为青色、墙为粉色或灰砖色、梁柱为茶褐色、门窗多为棕色。注重交流，院落常有天井与宽屋檐等形式，或沿街住宅店铺外设有檐廊作为生活的“公共空间”。宽巷子4号徽派民居徽派民居结构多为多进院落式集居形式。外观整体性和美感很强，高墙封闭，马头翘角，墙线错落有致，黑瓦白墙，色彩典雅大方。装饰方面，“三雕之美”：青砖门罩，石雕漏窗，木雕楹柱与建筑物融为一体，使建筑精美如画。宽巷子19号北方胡同院落胡同开在街道两侧，北方胡同多为东西走向，四合院就建在胡同两边，路北、路南均有院落。四合院无论大小，都由基本单元——“院”组成。由四面房屋围成的庭院，为四合院的基本单元，称为一进四合院。宽巷子西式小洋楼多为民国后期仿西洋风格的双层居民楼，在建筑外观上模仿西方的巴洛克或洛可可风格，结构形式上仍采用中式内部空间，典型的中西合璧。窄巷子27号建筑特色•宽窄巷子的沿街传统特色立面保存基本完好，其中以院门的形式最为丰富。每家每户的大门呈现出不同风格、不同材料、不同朝向、不同尺度，有屋宇式、石库门等。加上黑灰墙与小青瓦做的窗花，整个街道的主调呈现出清代的特征。建筑作为空间的表皮，是空间历史感的外部表象，通过这些实体界面的强化，让历史街区重塑出空间的时间厚度。建筑特色窗花窗花门建筑细节建筑空间分析3.9m9.4m5.4m1.2m10m13m4.3m7.4m7.4m9m7.4m10.2m11m13225：56：中庭空间长宽比约1:1建筑合院长宽比约5：6此栋建筑为小洋楼，通过前后广场将建筑独立开来，既留出人行通道及开阔的广场空间，同时避免了建筑风格上的生硬相接。两栋合院的体量比约为1：1，和谐的空间处理。18m14m20m13m4m19m21m建筑空间分析商业氛围篇受业态分布影响，人流较多的宽巷子和窄巷子多使用庭院灯（20~30m/个）和地灯(40m/组），为餐饮服务，营造温馨的气氛。而酒吧较为集中的井巷子则大多采用地灯，烘托出夜晚巷子的静谧，与酒吧内暗淡的灯光产生共鸣。夜景照明夜景照明小品处理街区内的小品位置设置原则，宽巷子使用元素较多，突出其主体地位，也在人流入口空间加深游客印象。而窄巷子和井巷子相对较为简单，井巷子则以石灯笼（15~25m/组）为主，突出其夜晚的特色标志标识细节处理•川西民居的”屋顶”符号在各个细节中的运用，包括垃圾桶、变电设施及路标等的外部处理。•人性化的设计。•文化墙的材质及凹凸感处理增加了它的趣味，同时诉说了宽窄巷子的历史。细节处理•街边小店建筑本身及商品的特色，突出了宽窄巷子的文化底蕴。案例二：北京蓝色港湾规划篇占地面积：13万平方米建筑面积：地上两层，6万平方米(部分挑高9米)地下两层，9万平方米容积率：0.63绿化率：30.72℅项目概况业态分布建筑篇商业氛围篇商业街规划设计要点短街窄道曲径共享焦点交通停车•空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性；•共享空间：令人愉悦的空间尺度；•短街&窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣；•交通组织：停车场，易于到达，易于排空；•人车分流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的空间；商铺价值评估体系关键因素位置交通视野质素详注聚客点、距离、人流、阳街/阴街、双面铺、单面铺可达性、道路、出入口、交通枢纽可视性远距离中距离近距离形状、面积、层高、开间进深比、梁、拄商业街建筑设计要点历史文化与建筑风格的传承天际线外立面建筑细部及材质的运用地面铺装门窗雨蓬挑檐灯具栏杆商业氛围的营造要点广告柱、广告牌、招牌夜景照明、灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程旗帜等软装饰花坛、雕塑等小品凉亭、座椅路牌、楼座号牌等标志标识主入口广告招牌广告牌店招