汶南镇中心区控制性详细规划

1汶南镇中心区控制性详细规划(2009-2020)（方案汇报）2010.082第一部分：规划基础第二部分：总体布局第三部分：规划控制规划内容3一、规划背景二、片区概况三、规划的法律和政策依据四、上位规划及相关规划要求第一部分：规划基础4一、规划背景1、根据《新泰市城市总体规划(2004-2020)》，汶南镇被确定为新泰市中心镇和城市规划区范围内的重点发展城镇，更是新泰主城区未来用地拓展的重要方向之一。为有效控制镇区范围内的城市建设活动，亟需编制该片区的控制性详细规划。2、本次规划涉及到片区处在汶南镇的镇区，是旧村改造与城镇建设的重点地块，镇区的建设对汶南全镇的建设和城市发展具有重要的作用。5二、片区概况规划范围：规划中心区位于汶南镇的镇区。片区规划范围西至淞河，东至汶盘路，北至鲍北路，南至新都路，规划总面积为334.39公顷。6三、规划的法律和政策依据（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）；（2）住建部《城市规划编制办法》（1991年）、《城市规划编制办法实施细则》（1995年）、《城市规划强制性内容暂行规定》（2002年）；（3）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（4）《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）71、《新泰市汶南镇总体规划（2006年—2020年）》规划镇区总体布局结构为：“两心两轴四带六片”。两心：蒙馆路与沈汶路交叉口周边地区，在现有设施基础上扩建商业服务中心。两轴：即沿蒙馆路的东西向城镇发展轴和沿沈汶路的南北向城镇发展轴。四带：即镇区各功能片区之间的生态绿带。六片：中心综合功能片区、北鲍新镇片区、淞河生活片区、河东产业片区、淞河产业小区、电厂产业小区。四、上位规划及相关规划要求8《新泰市汶南镇总体规划（2006年—2020年）》对规划片区的要求：（1）用地布局规划片区以居住用地、商业用地、工业用地为主，沿蒙馆路和沈汶路两侧布置公共服务设施，蒙馆路、沈汶路设置道路防护绿地，沿鲍庄河、淞河两侧布置沿河防护绿地。南北两条断裂带两侧个设置20米防护绿带。9（2）居住人口名称位置面积（不含中小学）(hm2)居住人口(百人)建设要点汶中居住小区蒙馆路沈汶路交叉口东南，财源路北25.4157.9以旧城改造为主，部分居住建筑调整为公共设施、绿地、道路及基础设施汶南居住小区沈汶路财源路交叉口东南48.64110.9旧城改造与新建居住用地并举，结合小煤矿企业合并将部分工业用地调整为居住用地汶东居住小区汶盘路以西，蒙馆路东大桥以东10.9425.0在原小汶南(北村)基础上向南适当拓展，作为产业片配套住宅汶北居住小区蒙馆路沈汶路交叉口东北，鲍庄河南24.1755.1在原有基础上向东南适当拓展，调整部分住宅用地为公共设施、绿地、道路及基础设施淞河居住小区蒙馆路沈汶路交叉口西南，吴鲍路东21.9149.9在新汶汶南煤矿生活区和镇政府家属区基础上向南适当扩展103、村庄改造规划111213141516第二部分：总体布局一、现状发展条件分析二、现状用地与建筑分析三、规划目标与功能定位四、规划布局17一、现状建设条件分析1、地理位置汶南镇地处新泰市境内东南部，南临临沂市平邑县，东接蒙阴县，西与东都镇及新泰市区相邻，北与龙廷镇接壤。全镇东西长17.6km，南北长21.3km，全镇总面积189km2，辖85个行政村，总人口为10.1万人。京沪高速公路、莱新高速公路、205国道、333省道穿镇而过，属三县市交界的“咽喉”地段，交通十分便捷。18新泰市城镇空间结构体系可概括为“一心、一带、三轴”。一心：一个组合城市区。一带：一个城镇密集带。三轴：三条主要城镇发展轴线。规划片区位于第二条城镇发展轴线沿东西向贯穿新泰中部，与铁路支线(从东都镇通往泰安至兖州铁路)及333省道(蒙馆路)走向一致；串联起来的城镇有：楼德镇、禹村镇、宫里镇、谷里镇、小协镇、主城区、汶南镇等六镇一区。2、区域发展分析193、自然条件：（1）地貌特征全镇多丘陵，平原地区主要分布于镇中部地区。（2）气候条件汶南镇属暖温带大陆性季风气候。全年四季分明；年均气温13.5℃，年均降水量800mm。春、夏、秋三季以东南风为主导风向，冬季以东北风和北风为主导风向，（3）矿藏资源煤炭，汶南镇现有汶南矿、五七矿、朝阳矿等三个煤矿在进行开采作业。煤炭最早发现于汉代，始采于明代。境内煤田是山东省重要煤田之一。20（4）地震资料汶南镇煤炭资源丰富，镇域中北部地区基本都为煤炭开采区或预测区，加之煤层深度较浅，煤炭开采形成的大面积地下采空区大部分尚处于不稳定阶段；同时又有多条断裂带(如新泰—蒙阴断裂带、车庄北黄断裂带、F5、F6断裂带等)。汶南镇同时受踩空塌陷、地裂、崩、滑、流等地质灾害威胁，对避震抗灾工程提出了很高要求。汶南镇抗震设防为7度设防区。21（5）水利条件汶南镇河网密集，地形高差变化大，临主要河道易受洪水淹没影响。鲍庄河以及淞河的镇区段按照20年一遇标准，建设防洪堤坝。（6）文物古迹汶南镇是新泰市的历史文化大镇。镇内具有有市级文物保护单位两处、县级文物保护单位三处。221、现状建设用地：规划总用地334.39公顷，现状已建设用地128.21公顷，占规划总用地的38.34％。现状片区内包含：居住用地、普教设施用地、办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、工业用地、仓储用地、市政设施用地等。二、现状用地分析23现状用地平衡表用地代码用地名称面积(ha)占现状建设用地比例(%)R居住用地86.9967.85其中R2二类居住用地10.368.08R4四类居住用地74.6658.23Re普教设施用地1.971.54C公共设施用地9.377.31其中C1行政办公用地2.992.33C2商业金融业用地5.154.02C3文化娱乐用地0.660.51C5医疗卫生用地0.480.37C9其他公共设施用地0.090.07M工业用地15.8812.39其中M1二类工业用地2.592.02M2三类工业用地13.2910.37W仓储用地1.170.91T对外交通用地0.730.57S道路广场用地12.089.42其中S1道路用地10.908.50S2游憩广场0.960.75S3社会停车场0.220.17U市政设施用地0.760.59G公共绿地1.230.96现状城市建设用地128.21100E水域和其他用地206.18现状总用地334.3924现状二类居住用地10.36公顷，占现状建设用地8.08%。（1）现状居住用地：居住小区单位宿舍3.71公顷新建社区怡和社区6.65公顷百合社区贵和社区嘉和社区怡和贵和嘉和百合25现状村庄用地74.66公顷，占现状建设用地58.23%。（2）现状村庄用地：村庄名称户数人数下村4701645西村4221562北村4251590东村3451292鲍庄5752050合计22378140鲍庄北村下村下村东村西村26现状教育设施：淞河小学：现状占地面积0.76公顷，占现状建设用地0.59%；北鲍联小：现状占地面积1.21公顷，占规划总用地0.94%。汶南镇第一中学：位于曹庄北部；汶南中学（在建）：位于沈汶路的东侧，北鲍联小的东侧。现状教育设施比较匮乏，占地面积不足，人均教育用地明显偏低。（2）普教设施用地：学校名称在校学生教师人数学制淞河小学260166北鲍联小380186汶南一中1200120327现状办公用地沿蒙馆路两侧布局，总面积为2.99公顷，占现状建设用地的2.33%。（3）行政办公用地：现状办公用地国税局2.99公顷法庭地税局工商局派出所交管所计生办恒丰矿业综合办公楼（新建）28现状商业主要以沿街商业为主，蒙馆路和沈汶路交叉口是镇区的商业中心，南部淞河北岸有农贸市场一处，现状商业用地总面积为5.15公顷，占现状建设用地的4.02%。（4）商业金融用地：29现状文化娱乐用地位于贵和路南侧，现状面积为0.66公顷，占现状总用地的0.51%。现状医疗卫生设施位于蒙馆路北侧，现状面积0.48公顷，占现状总用地的0.37%。（5）其他公共服务设施用地30现状有1处文物古迹用地：其他公共服务设施玉皇庙2.56公顷抬头寺遗址(泰安市文物保护单位)31现状有仓储用地和工业用地面积共计15.88公顷，占现状建设用地13.30%。（7）仓储和工业用地仓储用地汶南粮所1.17公顷工业用地恒丰煤矿15.88公顷淞河煤矿曹庄煤矿（废弃）水泥厂机械厂零散的洗煤厂32（8）市政设施用地市政设施变电站0.76公顷邮政局联通加油站332、现状道路：高速公路：京沪高速公路主干路：蒙馆路（36米）沈汶路（36米）汶李路（11米）汶盘路（7米）次干路：贵和路商业街铁路：晋中南铁路支线（在建）至沈家庄、新泰市区至新汶至李家楼至盘车沟至蒙阴晋中南铁路34现状对汽车站1处，现状面积0.73公顷。现状有公共停车场1处，现状面积0.22公顷。353、现状建筑分析建筑性质建筑用地面积ha占总建筑用地%居住建筑69.8387.55商业建筑4.936.18工业建筑3.334.18办公建筑0.710.89教育建筑0.240.30仓储建筑0.210.26市政建筑0.180.23医疗卫生建筑0.220.27交通设施建筑0.030.04宗教建筑0.080.10总计63.73100（1）现状建筑性质36（2）现状建筑质量一类建筑：以小高层和新建建筑，外观较新。二类建筑：以多层建筑为主，主体建筑结构完好，外观略旧。三类建筑：主体建筑结构一般，外观较为破旧。四类建筑：主要指现状以村庄为主的住宅，建筑结构及外观均较差。建筑质量建筑用地面积ha占总建筑用地%一类建筑4.015.02二类建筑6.137.69三类建筑22.0127.60四类建筑47.6159.69总计79.7610037（3）现状容积率现状容积率%地块面积ha占总地块%0-0.584.7566.100.5-128.5122.241-1.511.899.271.5以上3.062.39总计128.2110038（4）现状建筑密度现状建筑密度%地块面积ha占总地块%0-2016.4612.8420-4036.9928.8540-6049.7338.7960-8015.3711.9980以上9.667.53总计128.21100394、现状用地处置分析用地处置地块面积ha占总地块%保留用地23.268.51置换用地40.7814.93再开发用地49.4318.09新建用地159.7558.46总计273.22100保留用地置换用地再开发用地405、现状地形分析现状高程分析规划片区南高北地现状坡度分析规划片区坡度平缓41总体规划对片区的定位及发展要求；周边区域相关信息的整合；片区现状所承担的功能及未来发展；综合以上因素确定规划片区的功能定位为：以商贸、居住为主的现代园林城镇。其功能表现在以下几个方面：商贸物流：大型的区域批发市场；居住生活：房地产开发、旧村改造；园林绿化：道路绿化带、街头绿地、沿河公园。三、功能定位42规划总用地：237.22公顷居住人口：5.8万人2、片区规模43四、规划布局1、用地布局一心、两轴、五区。一心：以蒙馆路和沈汶路交叉口为中心，形成以商业、文化、交通、为主的片区中心。两轴：以沈汶路和蒙馆路为轴的片区发展轴线。五区：一处商贸流通区，四处居住生活社区。44规划布局45不同方案的对比46规划布局用地代码用地名称面积(ha)占规划用地比例(%)R居住用地119.6250.43其中R2二类居住用地113.2247.73Re普教设施用地6.402.70C公共设施用地39.8316.79其中C1行政办公用地1.410.59C2商业金融用地9.213.88C26市场用地20.418.60C3文化娱乐用地5.082.14C4体育用地2.170.91C5医疗卫生用地1.550.65M三类工业用地6.692.82T对外交通用地0.690.29S道路广场用地29.6512.50其中S1道路用地26.6411.23S3社会停车场库用地3.011.27U市政设施用地0.650.27G绿地40.0716.89其中G11公园绿地8.2