搜索
宏观市场及项目篇周边市场研究篇定位KeyPoint篇业态策划篇招商执行篇商业运营Idea篇经营管理职能概述宏观市场及项目篇港闸区历年GDP比较178.1155.43138.78050100150200200820092010亿元港闸区历年人均GDP比较950078331274463020000400006000080000100000200820092010元港闸区2010年三产结构比1.475.623第一产业第二产业第三产业历年GDP及人均GDP稳步增长，2010年人均GDP达95007元；第二产业比重占3/4，港闸区以第二产业为主；可支配收入与消费支出比较14492235410500010000150002000025000200820092010元人均可支配收入人均消费支出社会商品销售额比重39.6%33.7%16.9%0.5%7.6%1.5%0.2%煤炭及制品类汽车类食品、饮料、烟酒类金属材料类家用电器、音像器材服装、鞋帽、纺织品类建筑装潢社会商品销售额比重中，与居民日常生活相关的食品、饮料、烟酒类、家用电器类、服饰类及建筑装潢类占总比重的9.8%；2010年，港闸区城镇居民的消费性支出为14492元，占居民可支配收入的61.5%，高出南通市整体水平；项目概况外环西路1#楼建筑面积：1861.5m2；（1层：930.78m2，2层：930.78m2）户数：11；面积：50-161m2(1层)284-560m2(2层)2#楼建筑面积：149.6m2；户数：3；面积：42-53m2；4#楼建筑面积：192.84m2；户数：4；面积：42-53m2；3#楼建筑面积：192.84m2；户数：4；面积：42-53m2；5#楼建筑面积：176.4m2；户数：4；面积：39-47m2；6#楼建筑面积：1312m2；（1层：677m2，2层：677m2）户数：6；面积：635m2(1层)135m2(2层)7#楼建筑面积：2890.62m2；户数：18；面积：88-155m2；商业总建面积：6775.8m2户数：50户产品示意●50-80平米小面积分割●中房南通汇达广场社区，处于成熟社区常住人口消费力旺盛●紧邻崇川高档中心生活区，未来消费力及消费档次乐观●整个港闸区已摆脱“下只角”形象，对于投资与商家均有较大吸引力项目卖点●常住人群除生活日常消费外，其他消费需前往距离较远的南大街商圈。●周边零星的商业档次底、形式陈旧，仅勉强满足生活需求。●临近城市中心商业区，未与之高档住宅区域直接接壤。●项目向北为八车道道路，很难利用其引发消费潜在力。劣势研究●越江住宅区为早年开发的老社区，社区内人口已形成固有的消费习惯．对于新商业区域需时间来接受。●港闸经济开发区作为大型的新兴开发区，很多项目都将有自身的配套商业项目，将分流一部分消费力。●区域以档次低、分布分散的商业为主，中高档次消费地港闸经济开发区又有相当距离，因此中档生活消费成为市场空缺。●小面积的分割形式，不利于招商。其他问题从上述种种来看，对比现今中国传统商业理念对商铺产品的认知和考量因素来说，中房汇达广场商业产品都存在一定的优势，但也有着客观环境而引起的先天不足，如何把客户引来，也是我们需要解决的问题。产品总汇周边市场研究篇核心辐射圈（半径1公里内）次级辐射圈（半径1-3公里）作为社区商业，其核心辐射圈范围大约是1公里左右123456越江新村3000户曙光新村2000户民生滨江丽景400户高迪晶城1700户地中海花园1000户永兴花苑1100户123456按入住率100%计算，半径1公里内的社区居民理论上有27600人（9200户）半径一公里范围内的居民社区有：但通过对项目周边的走访发现，区域内的客群有相当大的可能性会被高迪、越江路等商业街分流。121高迪社区商业经营业态：餐饮、零售、卖场、及社区服务型商业租出率：70%铺位面积：40-80m2租金：内街1.2-1.6元/平米/天外街2.0-2.7元/平米/天2越江路社区商业经营业态：汽配、餐饮、零售、休闲娱乐及社区服务型商业租出率：90%铺位面积：20-50m2租金：1.2-1.8元/平米/天周边环境商业街----高迪晶城社区商业位置城港路规模建面25000平米左右定位作为高迪新城内街式商业街经营业态以餐饮及零售为主，附带部分社区服务类商业铺位面积40-80平方米租售比例全租租出率70%租金/售价内街1.2-1.6元/平米/天外街2.0-2.7元/平米/天特征以社区服务为主的内街式商业街，针对客源为高迪晶城内居民以及半径3公里内其他周边居民。目前商业氛围主要依靠苏果超市及渔人码头餐饮，内街式商业街还未成形，入驻率欠佳。市场业态分布——外街店铺主要以中等档次餐饮零售为主，内街目前辅以为少量低端餐饮及休闲娱乐商家。市场优劣势——优势：1、较高档小区开设的商业街，针对客户群消费水平较高；2、目前商业业态打造期，租金较低；3、招入大型超市卖场入驻，吸引了部分客源；4、商业街建筑设计较为独特，外观赏心悦目。劣势：1、前期招商存在问题，业态分布较为杂乱，商品品质没有统一；2、位于偏离市中心的区域，针对客源较为局限。周边环境业态比例餐饮30%超市20%零售25%休闲娱乐12%便民8%其他5%分析：商业定位：中档消费消费群体：社区居民及周边，以及部分流动人口消费年龄：中老年群体为主，年龄段30-55岁消费金额：人均消费30-60元主力商家主力商家商业街----高迪晶城社区商业周边环境商业街----越江路社区商业位置越江路规模建面4000平米左右定位低档社区商业经营业态汽配、餐饮、零售、社区服务、休闲娱乐铺位面积20-40平方米租售比例全租租出率90%租金/售价1.2-1.7元/平米/天特征社区商业街，主要以社区服务性的商业为主，囊括了市民日常所需的各类商业，业态配比还是以餐饮为主，因为周边居住区基本为老式公房，居民消费水平欠缺，因此其商业品质较为低下。市场业态分布——主要以汽配为主，业态布局凌乱，档次较低，卫生情况较差市场优劣势——优势：1、消费额较低，适合大众消费能力；2、针对客户群体体量大，营业状况较好；3、社区业态种类较多，满足普通购物需求；劣势：1、商业品质无法提高，不能满足部分高端需求客户；2、区位较为偏远，街面较为脏乱。周边环境业态比例汽配35%餐饮25%超市5%零售7%休闲娱乐5%便民8%其他5%分析：商业定位：低档消费消费群体：社区居民为主，以及小部分流动人口消费年龄：老年、儿童群体居多，年龄段17岁以下，50岁以上消费金额：人均消费10-30元以汽配、零件为主社区服务型业态商业街----越江路社区商业周边环境值得借鉴与深思的其他商业业态商业街----人民路商业位置人民东路规模建面45000平米左右定位中档商业街经营业态餐饮、零售、社区服务、休闲娱乐、五金等铺位面积20-60平方米租售比例全租租出率80%租金/售价2.5-4元/平米/天特征多片大型社区中心，拥有的客户面较广，不仅吸引周边居住区居民，也吸引其他片区客户。商业街商业品质不一，各路段有特有的商业业态。市场业态分布——人民路以五金、装材、服饰零售为主，人民路以餐饮为主，人民路近青年路以低档服饰、饰品为主。市场优劣势——优势：1、商业业态丰富，2、针对客户群体体量大，营业状况较好；3、社区业态分布均匀，满足普通购物需求；劣势：1、商业品质无法提高，不能满足部分高端需求客户；业态比例餐饮40%零售35%休闲娱乐10%超市便利7%社区便民8%商业街----中南世纪城社区商业位置北京路规模建面4000平米左右定位中高档社区商业经营业态餐饮、零售、社区服务、休闲娱乐铺位面积40-60平方米租售比例可租、部分可售租出率90%租金/售价3.5-4元/平米/天特征以社区服务为目的的商业街，业态丰富，商业业态以餐饮业为主，配合其他社区服务商业及休闲娱乐商业，为中南世纪城提供商业服务。市场业态分布——各类商业分布均匀，中型餐饮主要集中在南京路市场优劣势——优势：1、所针对的社区品质较高，社区内居民消费档次较高；2、店铺铺位适中，适合不同业态的商业经营；3、商业街管理较为严格，路面较为干净整洁。劣势：1、服务客户群较为单一；2、租金较高，营运成本较高，业主负担较大。业态比例餐饮55%零售25%休闲娱乐7%超市便利5%社区便民8%商业街----孩儿巷街社区商业位置孩儿巷路规模建面5000平米左右定位中低档社区服务商业经营业态餐饮、零售、社区服务、休闲娱乐铺位面积20-50平方米租售比例全租租出率90%租金/售价1.6-2元/平米/天特征以社区服务为目的的社区服务商业街，该商业街商业业态配比均衡，业态种类丰富，可满足周边社区内居民的日常消费需求，但整体商业街管理存在一定问题。市场业态分布——各类商业分布均匀，餐饮集中于孩儿巷街中段市场优劣势——优势：1、周边社区体量较大，客户群较大；2、客户群较为集中，且对于该街商业有一定认知度；3、店铺价格较为适当。劣势：1、无法提升该商业街的整体档次。2、管理问题较为严重，卫生环境不理想。3、餐饮类商业量较大，同类店铺竞争激烈。业态比例餐饮40%零售25%休闲娱乐15%社区便民15%其他5%业态展示现在的高迪晶城商业占据了港闸经济开发区的黄金地带，也是整个港闸经济开发区商业中心的支柱。港闸经济开发区的零散型商业也可圈可点。商业分布A.大型商业提升港闸经济开发区整体的人气的同时，对周围的零散商业起到了很好的促进作用；零散商业从商业布局、经营业态、设施配套等多方面差异化竞争，与大型商业项目形成了互补型的特色商业；B.高涨的租金使店铺经营成本上升，而大型商业业态的进入又压缩了零散商铺的利润空间，店铺的盈利空间很小，增大了个体经营者的风险；C.人流量大，多为本区消费者；D.和本案相比，由于今后商业定位上的差别，客源并不存在冲突；商圈总结无论是从市场现状还是发展趋势来看本案都存在着巨大的机会那么从消费市场现状来说又是否存在着同样的契机呢？研究证明，诸多因素和实际人口消费需求决定了如下几点实际情况：1.港闸经济开发区城的商业存在巨大机会2.餐饮娱乐仍旧是本区域输出消费的重点3.区域内并不存在实际意义上的竞品4.外出消费的主要原因是本地无法满足其需求如此我们的定位方向也就相继明确——定位KeyPoint篇高迪晶城目前市场售价9000元/m2按照一般成熟社区商业价格为住宅价格的两倍计算，投资回报率取年均值4.5%；则本项目理论租赁价格为：9000×2×4.5%÷365=2.21元/平米/天与项目周边租金水平相近，说明此价格符合市场接受度。项目形态定位租金(元/平米/天)租出率北京路商业街社区商业中高档3.5-490%人民东路商业街沿街商铺中档2.5-480%高迪社区商业街社区商业中档1.2-2.770%孩儿巷路商业街社区底商中低档1.6-290%越江路商业街社区底商低档1.2-1.790%高中低本项目的档次定位可定位为中档消费，借以在周边环境中脱颖而出。从以上较成熟的社区商业业态比例中可以看出，餐饮、零售、休闲娱乐、社区便民占主导地位。针对本项目的档次定位，零售建议更换为精品店，增加服务档次，提升项目形象。那么我们的具体执行思路是什么？首先，明确了我们的消费者在哪里?————展望港闸经济开发区•我们的地理位置决定了我们的消费客源•目前港闸经济开发区稀缺的商业形态决定了我们的潜在客源•庞大的消费基数风情业态可能带来的潜在客源商业辐射范围港闸区域、未来港闸经济开发区目的性消费人群周边常住习惯性消费人群小区住户我们的消费者需要什么？————这些是区域内所没有的•品牌大面积集中餐饮业态•品牌休闲娱乐集中业态•高品质生活类业态•经济酒店•整体规划与专业的经营管理可行性研究第三、我们发展商家的机会：区域在发展对新区域商业的建设提出了需求业态要补充对新区域商业的建设提出了需求数量要丰富对新区域商业的建设提出了需求客群要增加对新区域商业的建设提出了需求商家要拓展对新区域商业的建设提出了需求————商家还是急需分享这块蛋糕可行性研究“精品餐饮娱乐商业风情街区”—