2018年顺德商业项目市场调研(上)——商业

顺德商业项目市场调研报告（上）2018年7月26日1宏观环境分析2市场机会分析报告提纲3物业发展模式顺德：城市定位／区域规划／产业交通大良：城市定位／区位规划／产业交通1宏观环境分析顺德城市定位：珠江西岸门户城市一核心：佛山副中心——大良、容桂。两新城：佛山新城CBD、顺德东部新城CBD三轴线：城市北接发展轴、城市东进发展轴、城市西南联动发展轴。城市北接发展轴——主动对接广州核心区，受广佛商圈带辐射，实现广佛深度融城；城市东进发展轴——接受南沙自贸区辐射，并通过虎门二桥、深中通道串联深圳，拥抱粤港澳大湾区时代；城市西南联动发展轴——串联顺德中心区、江门片区及中山片区，致力于建设国家级高新区，承接先进装备制造业；四片区：对接广州、深圳、中山和江门四片区。顺德定位为粤港澳大湾区高端制造业的创新龙头城市，珠江西岸门户城市。顺德顺德中心城区江门中山佛山新城白云区荔湾区天河区番禺区城市西南部联动发展轴城市东进发展轴城市北接发展轴佛山广州顺德城市发展：广佛都市圈核心区2015年10月顺德东进战略启动，主动对接南沙自贸区，2016年综合开放首期建设超130亿元，定位珠江西岸门户城市。顺德融入大广州（规划3城轨+5地铁），共计有广佛环线、广珠城际、广佛江珠城际3条城轨8个站点，以及1、2、3、6、7等5条地铁线，共22个站点。顺德广佛核心顺德连续六年位列全国百强区首位，生产总值年均增长8.5%，地方公共财政预算223亿，增长12.1%。顺德经济运行：经济发展水平较高，藏富于民顺德经济发达闻名全国，连续6年获全国百强区榜首，2017年全区生产总值（GDP）为3059.3亿元，首度突破3千亿，同比增长8.5%，藏富于民，成为全世界最富裕区域之一，经济发展水平较强。2445.127652586.72793.23059.310.27.98.58.48.50246810121101001000100002013年2014年2015年2016年2017年2013-2017年顺德区近5年GDP及增长速度GDP（亿元）比上年增长（%）数据来源：顺德年鉴顺德人口环境：人口不断增加，向国际化城市迈进249.34251253.53254.47261.4500.7%1.0%0.4%3%00.0050.010.0150.020.0250.0311010010002013年2014年2015年2016年2017年2013-2017年顺德区近5年人口及增长速度万人比上年增长（%）国际化定位引领顺德迈向国际化：1、根据《顺德区2009-2020年发展规划》，在国内具有较高影响力的顺德定位为：一个具有全球核心竞争力的大都市圈地区性副中心。城市人口规模2020年预计将达290万人：2、2017年顺德区人口261.45万人，环比增长3%，预计2020年人口规模将290万人。随着地级市权限，人口不断增加，经济发展水平提高，具有全球竞争力的广佛都市圈地区性副中心的国际化定位将进一步加速顺德向国际化城市迈进。数据来源：顺德年鉴顺德人口结构：人口集中良桂，中青年消费为主城市人口地理分布主要在大良和容桂，分别占比18%和16%，人口相对集中良桂区域；人口年龄结构主要集中18-40岁占比41%，中青年消费为主。1、城市人口地理分布状况：2、城市人口结构状况：18%16%7%9%6%10%9%8%10%7%2017顺德城市人口地理分布状况大良容桂伦教勒流陈村北滘乐从龙江杏坛均安数据来源：顺德年鉴25%41%27%7%2017年顺德城市人口年龄结构18岁以下18-40岁41-59岁60岁以上顺德发展改革：全力打造开放顺德，助力经济腾飞三大改革：1、得改革风气之先、被誉为“中国改革样板区域”的顺德全面启动了震惊全国的行政体制改革、社会综合管理体制改革及农村体制改革等三大改革。2、历史经验证明，三大改革的启动必将引领顺德跨越式发展，顺德将迎来新的发展机遇。三大片区发展规划，全面接受顺德辐射：1、北部三镇乐从＼北滘＼陈村全面启动北部一体化，实现资源共享，全力对接广州，接受大广州的辐射．２、大良处于顺德的东部片区也将全面对接南沙自贸区，全面吸收国家级利好政策．三大改革引领顺德跨越式发展，三大片区发展规划全力打造开放顺德，助力再次实现腾飞东部都市发展片区中南部城乡协调片区北部都市发展片区顺德城市升级：城市更新迎发展机遇5年投300亿进行城市升级：1、根据顺德区“城市升级引领转型发展，共建共享幸福顺德”的发展战略，启动5年城市升级计划，重点围绕“两河四片区”开展，四片区是指包括伦教区域在内的广珠西线沿线地区和城轨顺德站周边地区，预计总投资300亿；2、行动计划提出了“两年初见成效，三年明显改观，五年奠定格局”的时间表。三旧改造迎来建设高峰：1、在禅桂三旧改造大力推进及顺德土地发展空间极具缩小的背景下，顺德三旧改造将迎来大力发展的机遇，预计迎来发展高峰，此举将为房地产业发展提供良好的发展机遇。5年城市升级计划及“三旧改造”等重大工程将为顺德城市更新和房地产发展提供良好的发展机遇。顺德产业升级：现代服务业发展前景巨大双轮驱动产业结构，产业转型突围：1、向来以工业闻名的顺德产业正大力转型，根据《顺德区2009-2020年产业发展规划》，未来顺德将重点发展八大支柱产业（详见右图），形成先进制造和现代服务双重驱动的产业结构。2、而根据发展规划，包括文化创意产业在内的现代服务业预计到，打造成具有国际较高水平的服务城市。现代制造业和现代服务业双轮驱动的定位，发展前景巨大。6大重点发展区域，推进落实的重大项目共计45项。近期共规划6大重点发展区域，推进落实的重大项目共计45项。以打造宜居、宜业、宜游的“理想城乡”为目标，建成面向区域、令人向往的“开放之城、创新之城”。顺德交通通达：全方位、立体式交通路网高速公路四纵：太澳高速东新高速佛开高速广佛高速四横：珠二环高速广明高速江番高速顺番高速城际轻轨广珠轻轨广佛珠轻轨（2015年动工）顺肇南轻轨（2015年动工）快速干线碧桂路快速干线南国东路快速干线105国道等地铁/港口地铁2号线：（2015年动工）地铁3号线：（2015年动工）广州地铁7号线（通至北滘新城）地铁11和13号线顺德港：1小时45分钟直达香港构建了以高速公路、快速干道、城际轻轨、地铁及港口为骨干的水、陆交通路网；各街镇之间实现30分钟内通达，15分钟可上高速，半小时内可直达广佛，90分钟实现顺德和港澳通达。宏观环境小结：总部经济带动下，未来发展前景可期底蕴深厚顺德是广东科学发展的排头兵，在国内率先启动举世瞩目的三大改革：行政体制度改革，社会管理体制改革及农村体制改革；历史经验证明，改革后的顺德必将迎来蓬勃的发展态势。顺德经济发达，具有较高的国际影响力；而具有全球竞争力的广佛都市圈地区性副中心的国际化定位将进一步加速顺德向国际化城市迈进。顺德政府投入300亿资金，启动声势浩大的为期5年的城市升级计划，全面提升顺德城市形象。城市升级工程的实施将为顺德包括创意产业在内的房地产业带来巨大机遇。顺德是岭南文化的发源地，历史悠久，文化底蕴深厚；顺德被誉为世界美食之都、南国丝都，也是人才强区。交通通达城市升级城市定位三大改革产业转型以工业闻名的顺德正大力调整产业结构，建立先进制造业和现代服务业双重驱动的产业定位，重点发展现代服务业。同时，顺德文教产业比较缺乏，有待布局。顺德构建了以高速公路、轻轨、快速干道、国道、港口及地铁等立体式的交通网络，为顺德经济发展和房地产业的流通创造了条件。在开放战略的引领下，未来顺德在智能制造、人才强区、总部经济的带动下，经济社区发展美好前景可期。顺德：城市定位／区位规划／产业交通大良：城市定位／区位规划／产业交通1宏观环境分析大良城市定位：“2+5”组团中大良容桂副中心佛山“2+5”发展组团的重要组成部分，“大良-容桂”组团升级为城市副中心。城市规划1、大良是顺德百万人口的中心城区的重要组成部分，也是佛山“2+5”城市发展组团的组成部分，未来发展潜力巨大；2、未来5年政府重点推进的城市升级计划中的“一河两岸”打造，此举必将对大良城市建设产生重大的影响。城市定位1、以强中心引领全区城市现代化建设，“大良-容桂”作为顺德中心城区，要有中心城区的形象和担当，努力建设150万人口规模的高水平中心城区，打造成顺德现代化建设成果的“展示窗”。“2+5”组团模式《佛山市城市总体规划（2005-2020）》大良城市交通：全方位立体交通，便捷出行佛山将做大做强中心城区，培育的增长中心，形成“强中心，多新组团”网络型结构；深中通道、港珠澳大桥建成之后，整个珠江三角洲的竞争力与美国的硅谷相媲美。轨道交通：①地铁3号线（创意园站）（2016年11月18日正式动工，预计2022年建成）、②11号线（东乐路站）（2017年底动工）、③13号线（计划2018年动工），④广珠城轨学院站；道路交通：广珠西线高速、南国东路、105国道等主干道环伺；立体交通：形成便捷的立体交通网络，轻松实现珠三角1小时生活圈。大良区位人口：居顺德中上游水平处于发达的顺德东部区域腹地，周边均为顺德发达区域，常住人口超40万人，人口规模和经济实力居顺德中上游水平顺德东部核心，区位得天独厚1、大良地处珠江三角洲腹地，是发达的顺德东部片区的核心，与广州番禺一水之隔，与伦教和容桂等街镇为邻，区位条件优越。常住人口超40万，居顺德前茅，消费力相对较强1、大良是顺德中心城区的重要组成部分，总面积59.2平方公里，常住人口超40万，其中户籍人口约22万，人口规模居顺市场消化力相对较强。经济实力，居顺德第二位1、2016年大良实现GDP约约400亿元，居顺德前茅大良经济运行：经济持续发展，居民购买力增强2017年大良常住人口40.13万，地方生产总值400.97亿元；大良居民收入水平及消费能力不断增强；2017年城镇常住居民人均可支配收入46559元，城镇常住居民人均生活消费支出32125元，城乡居民储蓄存款余额2151.6亿元，人民生活富裕，消费水平高。大良经济持续发展，居民购买力增强，居民收入水平及销费能力不断增加大良重大工程：良桂一体化，主动对接广州副中心一、2018年5月28日，顺德区第十六届人大常委会第十六次会议。《关于加快推动大良、容桂融合发展的议案的决议》报告，计划建设大良、容桂相连相通的桥梁即顺兴大桥（暂定名）计划2019年12月底进场施工，2022年12月底完工。总投资约40亿元。二、根据规划“一河两岸”打造城市核心，塑造门户形象三、2018年2月，《广州市城市总体规划（2017-2035年）》草案发布：南沙，成为广州唯一副中心。大良主动对接广州副中心。大良宏观环境小结：机遇与挑战并存顺德最具发展潜力的镇街之一，城市定位清晰，发达的轨道交通，未来房地产发展机遇与挑战并存。区位人口产业支撑交通设施地处顺德中部，周边均为发达镇街，区域辐射力较强。全镇常住人口约40万人，其中户籍人口22万多。大良是具有深厚的文化发展底蕴，是顺德商贸和文化重镇，随着经济增长社会综合实力不断增强。大良重点发展的三大产业，商贸、文化和教育培训等行业。这些产业对商业消费人群是一大支撑。大良拥有区级等完善的市政配套。此举对项目未来发展有较大的促进作用。底蕴深厚配套设施发展规划大良是顺德中心城区的重要组成部分，也是顺德百万人口城市的重要组成部分，在顺德的城市发展中扮演重要角色。实现良桂一体化，主动对接广州副中心。105国道贯穿，集广珠轻轨、地铁3、11和13号线、广珠西线于一体的西站交通枢纽、通往顺德各镇街，距广州仅30分钟车程，1小时通往顺德各个城市。1宏观环境分析2市场机会分析报告提纲3物业发展模式商业市场分析2市场机会分析写字楼市场分析公寓市场分析酒店市场分析顺德商业历程：购物中心为顺德新一代商业形态顺德商业发展历程：商业升级，购物中心成为顺德新一代商业形态。传统商业为主导80年代90年代2004年2004~2008年在80年代，顺德商业以传统底商、街