不动产信托案例

不动产信托案例报告报告人：信托部林朝明内容大纲一、信托介绍二、不动产土地信托租赁型出售型三、受益权转让结构四、国内实际成功案例五、本行接洽中案例○○○○大楼六、结论七、附件信托介绍信托意义•委托人将财产权移转或为其处分，使受托人依信托本旨，为受益人之利益或为特定之目的，管理或处分信托财产之关系(信托法第1条)。分配信托利益受託人管理、處分、運用信託財產委託人監察人(監督受託人)簽訂信託契約交付信託財產受益人不动产土地信托租赁型不动产(土地)信托1签订信托契约土地所有权人(委托人兼原始受益人)承租人7.租赁契约3.交付信托受益权证书9.租金2不动产信托移转11.信托利益分配金融机构营建公司5借款10支付本利金4建筑承揽契约6支付建筑费用管理公司8.管理契约12.返还剩余信托财产信托业(受托人)信托专户土地建筑物出售型不动产(土地)信托业务1签订信托契约土地所有权人(委托人兼原始受益人)购屋人信托业(受托人)7.让售3.交付信托受益权证书7.让售价金2不动产信托移转9.返还信托财产金融机构营建公司5借款8支付本利金4建筑承揽契约6支付建筑费用信托业(受托人)建築物土地信託專戶受益权转让结构不动产信托受益权转让不动产信托受益权转让系指创始机构(即委托人)以其不动产物业信托予受托机构并以未来现金流量之收益做为基础，向特定人私募交付受益权转让凭证，以获取资金之行为。不动产信托受益权转让制度流程图承销机关Underwriter創始機關(債權人、委託人)Originator受託機關Trustee信託專戶(資產池)TrustPool投資人Investors4.承銷5..支付投資金額1.資產交付信託3.發行受益憑證證券信用評等CreditRatings6.交付投資金額2.設立信託專戶不動產鑑價Appraisal9.分配受益費及本金攤還服務機構Servicer受益人大會Beneficiary8.選任監察人信託監察人Supervisorycommittee信用加強機制CreditEnhancement7.交付价金国内实际成功案例开发工银府城信托受益权商品(租赁型)1.订定信托契约2.产权信托登记受托人(开发工银)委托人兼原始受益人东展兴业信托专户承租人(家乐福)投资者受益人原租金流向7.受益权转让后之租金流向3.开设、管理物业管理费信托管理费信托受益费（利息）信托受益费（本金摊还）8.支付必要成本5.购买受益权转让价金9.受益权转让收益受益权转让租金流向4.受益权转让6.交付受益权转让价金开发工银朋记建设信托受益权商品(开发型)土地银行信托专户营建期：建筑/土地融资利息营建成本、信托管理费完工销售后：建筑/土地融资本金、其他委托人兼原始受益人受托人(开发工银)投资者受益人1.定订信托契约2.产权信托登记*土地、起造权*合建契约、合建保证金、现金3.土地融资4.建筑融资5.受益权转让6.受益权转让价金7.受益权转让价金8营建监控管理预售9.支付必要成本10.受益权转让收益11.信托财产剩余价值本公司接洽中案例-○○○○大楼信托资产介绍委托人介绍•缘由：本案系建商与地主以都市更新条•例，计划采取合建方式兴建SRC•钢骨大楼•建商：○○建设股份有限公司•地主：主要地主为○○○基地位置图信托资产介绍•土地座落•地号：•台北市○○区○○段○小段，地号○○○-○、○○○至○○○笔地号。•面积：•1,811平方公尺(547.83坪)•使用分区•商三区，建蔽率70%，容积率560%•条件分析•基地格局方正、二面临主要干道、面临30米宽○○路，另以松山车站及未来捷运松山线运输为主•位置分析•临松山车站及松山小学、并近临饶河街夜市商圈产品开发规划•工程名称：集合住宅新建工程•楼层规划：•地下层5层、地上17层SRC钢骨结构大楼并分为四栋建物•地面1~2楼规划为商办用途•地面3~17楼规划为一般住宅•地下室B1~B5规划为停车场及防空避难室○○○○大楼出售后预估总收益85,326土增稅2,065,040合計1,548,7403005,162.462,472.442,690.023F~17F1,979,714淨收益38,75050077.5077.502F211,0501,000211.05211.051F42,9001,100392613B552,0001,3004040B460,0001,50040346B364,0001,600401525B247,6001,7002828B1銷售金額仟元銷售單價仟元合計坪/車位建商坪數地主坪數樓層別土地增值税系以建商分配部分计算，地主系以实物分配，无须缴纳土增税建商与地主分配表085,326土地增值税额(仟元)870,307870,3072,690.02地主1,109,4071,194,7332,472.44建商预估净额(仟元)预估分配金额(仟元)分配后所得建物坪数(坪)85,3261,979,7142,065,0405,162.46合計资金规划资金规划•资金来源规划•建筑融资：3.5亿元•受托受益权转让：2.99亿元•建商合建保证金：0.1亿元•资金运用计划•营建费用：6亿元•建筑融资利息：0.42亿元(以利率6%估计)•其他费用：0.13亿元建筑融资•额度：本行提供建筑融资3.5亿元•担保品•○○区○○段○小段○○○-○等19笔土地，计1,811平方公尺(547.83坪)设置抵押权•总营建坪：7,070.91坪•融资计算：7,070.91坪X70,000元X70%•3.5亿元建筑融资保障说明•土地估价：547.83坪X1,200仟元•=6.57亿元(中华徵信所初估)•合建完成预计销售收益：19.8亿元•(建商分配部分预计销售收益：11.1亿元)•偿还融资销售率：17.68%•(建商分配部分偿还融资销售率：31.53%)受益权转让条件•名称：○○○○大楼信托受益权凭证•期限：二年•面额：3.3亿元•售价：299,320仟元(折价率90.7%)•本金持分：每单位面额100万元•还本方式：到期一次还本•年内部报酬率：5%受益权转让说明•转让金额：面额3.3亿元(折价率90.7%)•转让基础：以合建协议建商分配部分之受益权转让•期间收益：到期一次配息，年内部报酬率为5%•受偿约定：信托终了进行信托财产清算后，以信托专户资金清偿建筑融资，支付各项税赋、费用及信托财产之负债后，其剩余金额优先由受益人获偿票载面额之金额，不足时依持有凭证面额比例分配之。信托现金流量预估(单位：仟元)兴建期间资金规划(两年)完工后信托财产之财务计划资金来源金额完工后信托专户之财产金额建筑融资350,000专户资金余额4,026受益权有偿转让299,320合建分回权利价值-建商1,109,407合建保证金10,000合建分回权利价值-地主870,307合计(1)659,320财产总额1,983,740资金运用金额完工后信托专户之分配金额营造费用600,000建筑融资之代偿(1顺位)350,000建筑融资利息42,000受益权本息支付(2顺位)330,000地价税1,894地主实物分配870,307其他费用11,400信托专户剩余价值433,433合计(2)655,294资金余额(1)-(2)4,026信托专户分配总额1,983,740偿还受益权本利金销售率(建商分配部分)61.07%信用加强机制信用加强机制(一)•续建履约保证：建筑经理公司于建筑期间负责控管建筑及拨款进度，并保证于建商无法完工时，由建经公司负完工责任。•土地产权担保：由地主和建商将其拥有之土地设置抵押，以担保本行之建筑融资，并信托登记移转于本行，以担保信托受益权转让之还款来源。信用加强机制(二)•建物产权担保：于建筑完工取得建物执照办理总登记后，将建物设置抵押于本行，以担保本行之建筑融资，并信托登记移转于本行，以担保信托受益权转让之还款来源。•合建保证金：由建商提拨合建保证金，以加强本信托资产之信用。各关系人权利、义务、风险及利基委托人委托人权利•受托人对于信托财产管理方式不符受益人利益时，委托人得声请法院变更之；若有损失，得要求赔偿(信托法16、23条)。•委托人得请求阅览、抄录或影印受托人定期作成之信托财产目录、收支计算表及请求受托人说明信托事务之处理情形(信托法31、32条)。•信托利益由委托人享有者，委托人或其继承人得随时终止其信托；若非由委托人全部享有，则委托人及受益人得随时共同终止信托(信托法第63、64条)。委托人义务•委托人需将信托契约所记载之信托财产移转予受托人(信托法第4条)。•委托人应支付信托契约上载明给予受托人之酬佣(双方合意)。委托人利基•地主方面•地主将土地信托予受托机关，受托机关可负起监督管理之责任，杜绝过去建商因营建过程中无法完成建物而造成「烂头屋」的情况。•建商方面•建商因信托目的之特定而取得于信托财产(本案为土地)兴建集合住宅大楼之权利，避免过去地主同意合建后又反悔造成合建破局之情况。受托机关权利•依信托契约之约定，收取信托规划费、信托管理费等各项费用•依信托契约之约定，管理、使用、处分信托财产受托机关受托机关义务•依信托本旨，以善良管理人之注意义务处理信托财产(信托法第22条)•造具帐簿及信托财产目录，载明各信托事务处理状况(信托法第31条)。•以信托财产制发受益权凭证时，依据信托契约与发行章程规定，以信托财产之收益，定期给付投资人受益费。•不得对委托人或受益人有虚伪、诈欺或其他足致他人误信之行为。受托机关利基•开发新结构型融资(StructuredFinance)商品，创造银行竞争优势。•增加商品多样性，降低运行风险及增加银行收入。•做为资金需求与供给者之导管角色，以提高资金运用效率。受托机关风险分析•担任受托人，如有故意或过失导致信托财产有损害之事由发生时，委托人、受益人或其他受托人请求以金钱赔偿信托财产所受损害或回复原状并得请求减免报酬(信托法第23条)。•受托人因信托行为对受益人所负担之债务，仅于信托财产限度内负履行责任。•受托标的因信托无法完成其信托目的时，对受托机关之名誉风险(ReputationRisk)。风险控管之原则•确实遵守内部控制与内部稽核制度，克尽善良管理人及忠实义务•信托契约订定应清晰明确•确定信托财产与自有财产分立原则投资人投资人权利•投资人(受益人)依信托契约所载之规定取得信托利益(信托法第17条)，本案之信托利益则以受益权凭证所记载对受益人之本金偿还及孳息分配。•本案规划以委托人与投资人(受益人)共同享有信托利益，委托人与受益人得共同终止信托(信托法第64条)。•信托财产之管理方法因情事变更而不符合受益人之利益时，受益人得声请法院变更之(信托法第16条)。投资人义务•本案规划，投资人须支付投资金额，取得受益权凭证。投资人风险分析•突发之事件风险(EventsRisk)•信托财产之运行风险(OperationRisk)•依信托业法第31条规定，受托人不得承诺担保•信托财产之本金或最低收益率，投资机构须自•负盈亏之责。•信托专户的再投资风险(ReinvestmentRisk)投资人利基•信用加强机制(产权担保、建经公司履约保证….)降低投资风险(InvestmentRisk)。•增加自有投资组合之多样性，降低系统风险(SystemRisk)。•以证券化可转让及可分割之特性，降低流动性风险(LiquidityRisk)。•以结构性融资取得不动产开发之高报酬。作业时程计划作业时程计划約30天不動產信託移轉登記並完成受益權募集約45天洽談特定投資人投資約20天與建築經理公司洽談履約保證約30天完成信託受益權憑證規劃作業及建築融資申請事宜約30天確認信託關係並簽訂信託契約结论本案处理方式(一)1.单纯信托方式(他行融资)2.优点：本行可收取财务规划费、信托管理费及销售手绩费等。3.单纯融资方式(他行信托)4.优点：本行可收取融资利息收入本案处理方式(二)3.以信托+融资方式优点：可同时取得上述1、2项之各项收入但碍于目前法规尚无明文规定，仍有下列几点有待予以分清：问题点(Conflictpoint)解决方案(Solut