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运河之上远见未来机遇首都城市副中心首都新区历史名镇北方水城2005.04北京城市总体规划2007.01通州新城规划通州为重点发展三大新城之一提出重点发展位于东部发展带上的通州、顺义、亦庄3个新城。通州规划定位为综合性服务新城定位：是面向区域的可持续发展的综合服务新城，也是北京参与环渤海区域合作发展的重要基地。目标：区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城通州新城发展定位升级北京城市副中心2012.07加快推进通州现代化国际新城建设2011.10加快推进通州现代化国际新城建明确提出了通州新城的功能定位：北京发展新磁极、首都功能新载体；中心城功能疏解的重要承接地、世界城市新功能的重要承载区、宜业宜居的综合性新城市；世界一流水平的现代化国际新城。2011.01通州新城运河核心区获批规划发展整体规划两轴指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴两带包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”多中心在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区（CBD）、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州新城综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。“两轴-两带-多中心”的新型城市空间结构a)提出重点发展位于东部发展带上的通州、顺义、亦庄3个新城；b)北京市政府决定设立通州新城建设领导小组（2011.11），直管通州新城的成长。中心城通州北京发展格局整体规划通州规划布局一核、五区、三带、四组团一核运河核心区五区宋庄文化创意产业聚集区、北京通州文化旅游区、环渤海高端总部基地、北京国际医疗服务区和国际组织聚集区三带运河水岸经济带、京哈高速产业带、京沪高速产业带四组团西集镇、台湖镇、潞县镇、永乐店空间布局a)通州区“十二五”规划纲要提出新城建设要构建“一核三区”的区域空间格局；b)2011年4月，根据市委全面提升新城承载力要求，变成“一核五区”。整体规划通州新城a)规划范围：西起通州区行政西边界，东至东部发展联络线，北起潞苑北大街、南至京沈高速公路，规划用地总面积约155.57平方公里；b)行政区划：永顺、梨园2个地区办事处，新华、北苑、中仓、玉桥4个街道办事处，宋庄、潞城、张家湾、台湖4个镇的部分地区。通州现代化国际新城的发展定位是北京发展新磁极、首都功能新载体挑战群雄逐鹿已成定局商住过剩产品同质名企扎堆商住市场分析受整体市场下行的影响，商住市场成交量明显下降，且供大于求2013年：北京市商住项目总计成交26449套，成交面积198.38万m²，成交均价21945元/平米；2014年：截至12月25日,共计成交13006套，成交面积84.89万m²，成交均价21798元/平米；量价走势：受2014年整体市场下行的影响，月度成交量较2013年有明显下降，2014年因个别项目集中入市，导致成交价格略有波动外，北京市商住项目整体成交均价较为平稳。区域国际高端商务项目聚集，名企扎堆，区域市场竞争压力尤为激烈地块周边聚集众多高端商办项目：彩虹之门、富力、华业、富华、保利等，奠定了运河核心区的重要位置富华低密水乡区：项目占地22.5公顷，建筑规模约为15万㎡，位于燃灯佛舍利塔四周，亲水高端商务楼、水景酒店等。华业北京中心组团项目：位于运河核心区西岸，规划用地10.89公顷，兼容金融、办公、娱乐、休闲、文化多种功能。彩虹之门项目：位于核心区五河交汇处，占地面积4.71公顷，控制高度330米。整个建筑坐水而起，项目业态功能将集5A级办公、五星级酒店、精品商店、高端会所、旅游观光、艺术品博览、高端公寓及大型文化主题活动空间于一体保利项目绿地项目……..区域竞品情况区域竞品项目同质化严重，以LOFT产品为主，面积集中在40-60平，客户分流严重。区域竞品情况项目名称通州富力中心华业新北京中心世界侨商中心绿地中央光广场保利大都会物业类型公寓、写字楼、商铺写字楼、公寓写字楼、公寓写字楼、公寓写字楼、公寓楼栋一期4栋77/8楼层3029-41272218、22主力户型115-170平三居40-67平一居58-75平二居40-90平一居42平、56平、72平45-70平层高3.154.2平层(2.7-2.9)、LOFT(4.2)LOFT（4.2）LOFT（4.2）是否精装是是是是是售价37937元/平35000元/平30000-35000元/平35000元/平30000-35000元/平其他2梯2、2梯3；民水、民气7梯24户南向有燃气3梯123梯12核心问题如何在竞品围追堵截中，实现项目去化？核心策略开门立势渠道为王线上：项目面世，火力全开；借势区域，事半功倍！线下：阵地包装，杀出重围；营销活动，围点打援！分销：引进渠道及分销机构，解决实际客户量问题！圈层：圈层活动，资源导入；深耕老带新，良性循环！动作1强造势，以事件突破，传递市场声音。人群：目标客户、业界人士、媒体、游艇俱乐部会员；方式：现场售楼处开放当天，举办新品发布会。同时，项目现场放游艇，作为现场示范区开放仪式头阵；此后游艇停放在项目售楼处附近持续至项目开盘；游艇试驾游艇试驾新品发布会动作2线上树形象，借势区域，炒作项目。网络及纸媒借势通州发展，“三大地标”进展，延伸项目价值；借势“新光天地进驻”，炒作项目核心升值潜力；“赤裸裸”炒作项目本身绝版位置及核心竞争优势。百家之所长，四家主流电商轮换使用网站“头条式”覆盖（持续）动作3强化阵地，突出重围。户外及围挡项目位于通州核心区域，周边知名开发企业云集，客户对区域认同点逐渐成熟，针对项目可通达路线做好户外拦截重点区域：京通快速、两广路、东四环可选择区域：通燕高速、机场高速、机场第二高速动作4重圈层，圈层持续突破，跨界营销。人群：宝马主办方、目标客户、汽车爱好者；方式：在项目开盘前做一次宝马I8交付仪式，通过对汽车性能与工艺打造展示，间接展现项目；宝马I8交付动作5深挖老带新，增加介绍到访。私家御宴活动对象：已成交的“母鸡型”客户；活动目的：利用老业主的圈层影响力，以及对项目较高的认可度，形成介绍到访；执行动作：举办私家御宴活动，邀请业主带领其亲戚朋友或商业伙伴至项目或酒店赴宴，提供尊贵服务，进一步提高项目调性和认知度。动作6深挖渠道潜力，直效增加客户到访。引进渠道引进渠道及分销机构，借助渠道直效力量，增加客户到访汇报结束，感谢聆听！