房地产企业开发运营流程及项目拓展》

房地产企业开发运营流程及项目拓展2010.10.25Logo房地产概述——名词界定房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。房地产的特征：•位置的固定性和不可移动性•使用的长期性•影响因素多样性•投资大量性•保值增值性•行业相关性。Logo房地产概述——名词界定房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。一般具有如下特征：•经营对象的不可移动性•业务形态的服务性•经营活动的资金和人才密集性•经营活动过程的行业限制性房地产企业分类：（经营内容和经营方式的角度）房地产开发企业：以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。这类企业又称为房地产开发经营企业。房地产中介服务企业：包括房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等。物业管理企业：指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型企业。业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其他经营服务等。Logo房地产概述——名词界定房地产项目：一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。项目拓展项目拓展是指为获取房地产开发企业发展所需的土地资源、项目资源或其他资源，以科学的市场研究和项目可行性研究为依据，而进行的项目合作、项目投标、项目投资、土地开发、公司收购（并购）、代管代建等行为。可行性研究就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。Logo房地产概述——房地产市场历史发展我国房地产市场是伴随着房改的步伐而逐渐发展的。房改的全称是住房制度改革。房改的涵义是，改革旧的住房制度，建立新的住房制度。房改三阶段：第一阶段：1980年至1988年，也称为房改的准备阶段。•1982-1984年，在常州、郑州、沙市、四平等市进行公房全价出售和公房补贴出售试点。•1984年和1985年开展了全国城市住房普查工作以摸清底数。•1985年在一些城市进行了住房金融改革试点，例如发行住房建设企业债券等。•1986年上海、广州两市制定了有偿转让土地的办法，1987年深圳市率先进行了有偿转让土地试点，随后广州市也进行了试点。•1987年，在烟台、唐山、蚌埠等城市进行了提租补贴试点。Logo房地产概述——房地产市场历史发展第二阶段：1988年至1998年，也称为全国展开、摸索前进的阶段。•1.以提高公房租金为主的第一步。–1988.2.25.《国务院关于城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，即11号文–1991.6.7.《国务院关于继续积极稳妥进行城镇住房制度改革的通知》，即30号文–1991.10.17.《国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革的意见》•2.转向以出售公房为主的第二步。–1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,，即43号文.同时，发出了出售公房确定售价的操作办法。第三阶段：1998年7月1日至今，即推行住房分类供应新制度阶段。•1998.7.3.《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，即23号文。对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多社会保障的廉租屋。•2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、2005年发出的《国务院关于切实稳定住房价格的通知》，2006年发出的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，提出今后每年的住宅建设总量中，90平方米以下套型的低价位住宅，不得低于70%。•2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，即24号文，从而促使我国的房改切实地走上以解决中低收入者住房问题为主的轨道。Logo房地产概述——房地产业现状地位：国民经济的支柱产业之一1998年住房体制改革后我国房地产业步入快速发展通道，房地产开发投资额高速增长，2000年以后增幅基本保持在20%-30%之间。2009年增幅首次降回20%以下。到08年末全国共有房地产企业214397个，比04年增加了66.0%1997年以来我国房地产开发投资与城镇固定资产投资同比增幅走势2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%，增长速度处于2000年以来的最低谷。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%Logo房地产概述——房地产业现状1997年至今，我国土地市场可以大致划分为两个阶段，即1997-2003年的快速发展阶段，2003至今的相对繁荣阶段。而从近三年趋势来看，我国土地市场有逐步萎缩的迹象，2009年我国土地市场地王频出，但房地产开发企业完成土地购置面积却仍然明显下降。这既与近几年土地政策紧缩有关，也与大城市建设用地备用量快速减少有关。2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%，降幅较2008年扩大10.3个百分点。Logo房地产概述——房地产业现状从1997年开始，我国商品房销售量持续平稳上升2005年增幅较大，并首次迈上5亿平方米平台2008年市场遭遇“寒冬”同比下降近20%。2009年全国商品房销售量大幅反弹，创历史新高。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。Logo房地产概述——房地产业现状除2008年外，近年来我国商品房新开工面积均保持较快发展，增速基本保持在10%-20%之间，有逐步下降的趋势。对比新开面积与销售面积可以发现，1997年以来历年的新开工面积都大于销售面积，说明部分项目施工进度缓慢，存在停工现象。另外部分房源没有实现销售，开发企业或者持有，或者捂盘不售。2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%，竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%，新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；完成土地开发面积23006万平方米，同比下降19.9%，开发建设增速明显低于商品房销售增速，出现较为明显的供不应求，部分大城市比较严重。Logo房地产概述——房地产业现状2000年开始，我国房地产开发企业房屋建筑面积竣工率基本上呈下降趋势，由38.1%降至去年的22.0%，下降16.1个百分点。说明项目开发周期拉长，这其中因素较多，其中之一是由于房价涨速较快，部分开发商有意放慢施工进度，以获得更高利润率。2009年我国商品房竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。与9.37亿平方米的商品房销售面积相比，存在明显的供不应求。Logo房地产概述——房地产业发展趋势在保持对房地产中长期乐观的同时，房地产企业必须重视2010年下半年至2011年可能出现的短期波动，提前采取措施积极应对-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%1988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009商品房屋销售额增长率全国房地产投资增长率GDP增长率快速3年1993.6过热2年调整2.5年平稳快速8年过热2.7年第一论波动（不完整）至今第二论波动（最后阶段受国家政策影响，不完整）调整1.2年…—中国房地产行业历史阶段划分—长期呈增长趋势1988年以来20余年时间，我国房地产市场保持年25%~30%增长率，从宏观经济、人口结构及城市化角度看，我国未来房地产市场仍能保持15年左右的高速增长短期呈波动趋势历史20年我国房地产市场经历了两次大周期波动，为保经济、惠民生，政府于1996年、2008年两次阻断房地产市场下行特别是2005年以来，我国房地产市场短期波动加剧，房地产市场销售增长率呈现锯齿状走势未来五年行业仍将出现短期波动，一二三线城市调整周期与调整幅度也会呈现分化走势房地产业深层次调整将对众多房企带来挑战，行业必将重新洗牌Logo房地产概述——房地产企业发展趋势我国房地产行业中长期乐观，市场竞争面临重新“洗牌”未来15年房地产市场总体仍将保持快速增长，房地产产业整合加速，行业面临重新洗牌企业应在发展能力的同时，继续保持积极扩张的战略态度土地资源金融资本土地稀缺，但依靠不规范操作获取土地的难度越来越大资金在土地获取中越来越重要，对资金要求更高高度依赖银行贷款的模式不可持续，银行贷款融资未来会受抑制越来越需要通过产品增值能力来保证利润水平企业需要更好的融资能力拓宽融资渠道降低成本资金管理特别是现金流的管理能力要求越来越高产品增值能力融资能力资金管理能力获得足够的土地储备成为房地产公司基本的生存保障土地获取能力Logo房地产概述——房地产开发企业TOP10排名综合实力企业规模盈利能力成长性稳健性1万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司中国海外发展有限公司绿城房地产集团有限公司中国海外发展有限公司2中国海外发展有限公司中国海外发展有限公司万科企业股份有限公司保利房地产（集团）股份有限公司万科企业股份有限公司3保利房地产（集团）股份有限公司保利房地产（集团）股份有限公司合生创展集团有限公司青岛海尔地产集团有限公司上置集团有限公司4绿地集团绿地集团保利房地产（集团）股份有限公司中信房地产股份有限公司北京北辰实业股份有限公司5恒大地产集团有限公司绿城房地产集团有限公司卓越置业集团有限公司盛高置地(控股)有限公司上海爱家豪庭房地产集团发展有限公司5绿城房地产集团有限公司广州富力地产股份有限公司上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司江苏苏宁环球集团有限公司金融街控股股份有限公司7合生创展集团有限公司金地（集团）股份有限公司合景泰富地产控股有限公司上海城开（集团）有限公司龙湖集团8广州富力地产股份有限公司龙湖集团阳光100置业集团有限公司重庆协信控股（集团）有限公司农工商房地产（集团）股份有限公司9金地（集团）股份有限公司北京首都开发控股（集团）有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司恒盛地产控股有限公司福星惠誉房地产有限公司10北京首都开发控股（集团）有限公司首创置业股份有限公司复地（集团）股份有限公司重庆隆鑫地产（集团）有限公司建业地产股份有限公司Logo房地产企业开发经营管理模式2Logo房地产企业开发运营模式——房地产企业类型按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可以分为：房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司；按照国家资质核准标准，分为一、二、三、四级资质和暂定资质。其中一级资质由建设部审批，二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批；按照开发业务的不同类型，可以分为：综合性房地产开发商、住宅开发商、商业地产开发商、旅游地产开发商；按照业务分布区域的不同，可以分为：全国性房地产企业、区域性房地产企业、本地房地产企业；其他分类，如上市非上市、境内境外、……..Logo房地产企业开发运营模式——四类开发经