逸仙洪屋片旧城改造项目推介

霞山区逸仙、洪屋片区旧城改造项目推介2011年6月8日湛江市霞山区人民政府LOGO2项目现状•逸仙、东堤片区旧城现状图•洪屋片区旧城现状图逸仙、东堤片区旧城现状洪屋片区旧城现状（一）省、市“三旧”改造政策文件（二）改造涉及的相关政策一、省、市“三旧”改造政策解读LOGO6（一）省、市“三旧”改造政策文件“三旧”政策背景：为解决全省土地资源供需矛盾日益突出的问题，根据2008年12月20日签订的《国土资源部、广东省人民政府共同建设节约集约用地试点示范省合作协议》，省政府先后出台相关文件，全面开始推动以旧城镇、旧厂房、旧村庄为对象的“三旧”改造工作。省政府文件：《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）省府办公厅文件：《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办〔2009〕122号）市政府文件：《湛江市人民政府关于贯彻推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见的实施细则》1、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）相关政策摘录：第十条：市、县人民政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，由市、县人民政府依法收回、收购土地使用权，纳入土地储备。土地使用权收购的具体程序、价格确定，由市、县人民政府依法制定实施办法。第十二条：在旧城镇改造范围内，符合城乡规划的，市场主体根据“三旧”改造规划和年度实施计划，可以收购相邻多宗地块，申请进行集中改造。市、县土地行政主管部门可根据收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续。收购改造应当制订改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。第二十二条：市、县人民政府应保障开展组织实施“三旧”改造工作经费。对“三旧”改造涉及的城市(城镇)公共基础设施建设，应从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。第二十三条：在旧城镇改造中，需要搬迁的国有企业用地由当地人民府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，其土地出让纯收益可按不高于60%的比例，依照有关规定专项用于支持企业发展。在旧村庄改造中，市、县人民政府通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于60%的比例，依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织的发展。具体操作办法由市、县人民政府根据当地实际制订。第二十四条：对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，不再增缴土地价款。2、《关于湛江市“三旧”改造的实施意见》（湛府〔2010〕49号）相关政策摘录：①市场主体整合旧城镇相邻多宗地块统一改造或联合改造。旧城镇改造范围内，在符合土地利用总体规划、城乡规划和“三旧”改造专项规划的前提下，属于相邻多宗地块统一改造的，各地块的使用权人可共同成立项目公司联合改造，也可由市场主体与土地权利人协商签订土地转让合同，落实相关补偿安置措施，对自行收购改造范围内的多宗地块及地上房屋建筑进行集中改造。市、县（市）国土资源管理部门根据收购人和被收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续。②政府统一组织实施旧城镇改造。由政府组织实施的旧城镇改造项目，在拆迁阶段通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿从土地出让收入中支付；也可以在确定土地开发建设前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定土地使用权人，引入市场主体参与“三旧”改造。土地出让金的收取：工业用地符合城乡规划，且改造后不改变用途，需提高土地利用率和增加容积率的，不再增缴土地出让价款。符合城乡规划和“三旧”改造专项规划的企业厂房用地，改为企业自用的区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计和动漫制作产业用地时，如保留原土地登记用途的不视为改变土地用途。土地收益专项安排支持“三旧”改造：1.市属国有和国有成份为主的企业土地，如果由市政府回收的，由市财政安排资金解决土地补偿款、土地整理费，土地出让后所得土地出让收入在扣除上述费用后的土地纯收益，实行一厂一策，视具体情况按不高于60%的比例安排资金支持企业发展。3、《关于同意市区三旧改造项目强度核准细则的批复》（湛府函〔2011〕136号）相关政策摘录：改造项目地块的容积率指标最高上限，根据改造地块规模（扣除城市道路的净用地）实行分级分类确定为：属旧城区改造项目，地块（项目）性质如调整为居住用地的：①地块面积≤1公顷，容积率上限指标原则上不超过4.2；②地块面积＞1公顷且≤5公顷，容积率上限指标原则上不超过3.8；③地块面积＞5公顷，容积率上限指标原则上不超过3.5。（二）改造项目地块的容积率按下述公式计算：旧城区改造项目地块容积率=（基准容积率+现状建筑容积率的50%）×调整系数。上述公式中的基准容积率、现状建筑容积率和调整系数分别确定如下：（1）拟改造地块（项目）性质为居住用地的，基准容积率为2.0；拟改造地块（项目）性质为商业、办公用地的，基准容积率为4.0.（3）拟改造地块（项目）性质为居住用地的，调整系数为1.15；拟改造地块（项目）性质为商业、办公用地的，调整系数为1.25。（2）地块（项目）性质如调整为商业、办公用地的：①地块面积≤1公顷，容积率上限指标原则上不超过6.5；②地块面积＞1公顷，容积率上限指标原则上不超过6.0。LOGO13区位优越，交通便捷，拟开发建设渔人码头、欧陆风情街形成集居住、旅游、景观、文化、休闲、产业为一体的高品位城市格调。项目周边有两个公园，生态环境优越。涉及被拆迁户共3500多户，拆迁房屋1900多幢，拆迁总建筑面积约35万平方米。整体规划面积约为38公顷（合570亩），其中可开发用地（商业、住宅用地）面积约22.8公顷（合342亩）。海滨公园霞湖公园二、项目区位条件LOGO14逸仙东堤片区项目逸仙东堤片旧城规划用地面积约为24公顷(合360亩)，其中可开发用地(商业、住宅用地)面积约14.4公顷(合216亩)。涉及拆迁房屋1200多幢，被拆迁户共2600多户，拆迁总建筑面积约25万平方米。逸仙片区LOGO15洪屋片区项目洪屋片规划用地面积约为14公顷(合210亩)，其中可开发用地(商业、住宅用地)面积约8.4公顷(合126亩)。涉及拆迁房屋700多幢，被拆迁户共900多户，拆迁总建筑面积约10万平方米。洪屋片区LOGO16渔人码头、欧陆风情街规划效果图LOGO17逸仙、洪屋片改造规划效果图LOGO18强度控制指引图项目位置地块面积≤1公顷，容积率≤4.2；地块面积＞1公顷且≤5公顷，容积率≤3.8；地块面积＞5公顷，容积率≤3.5。绿地率≥35%。地块面积≤1公顷，容积率≤6.5；地块面积＞1公顷，容积率≤6.0。绿地率≥25%。居住用地性质：商业、办公用地性质：根据市政府2011年4月7日《关于同意市区三旧改造项目强度核准细则的批复》（湛府函〔2011〕136号）文件，该项目开发强度条件为：三、开发强度LOGO19项目开发意向开发类型：项目片区可作为二类居住用地、商业金融业用地建设。开发模式：计划将“三旧”改造项目与经济实力雄厚的房地产开发企业进行合作开发。其中，洪屋、逸仙片区项目，参照珠三角城市先进做法，以“毛地拍卖，净地出让”等方式进行开发。LOGO20参照佛山禅城区祖庙片区改造“毛地拍卖、净地出让”的成功操作模式，结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》与相关“三旧”政策拟定该项目改造操作模式和流程。确定红线范围申请立项引入投资主体成立项目改造指挥部编制详规、单体规划拟定征收补偿安置方案回收国有土地使用权推出市场进行“招、拍、挂”确定土地使用权人作出房屋征收决定展开征收补偿安置工作对房屋实施拆除，“净地”交由投资主体按规划建设四、项目改造推进流程LOGO211、向市规划部门申请确定改造项目红线范围。2、向市发改委申请办理项目立项。3、引入战略性合作伙伴，初步明确投资主体。4、抽调骨干成立项目改造指挥部，以居委会为驻点单位，通过发挥共青团的作用和向社会幕招，吸收热心改造人士充实指挥部工作队伍分组开展宣传、物权确权登记，并对缺少法定权属依据的物权结果进行公示。5、编制和公示该片区控制性详细规划及单体设计。6、拟订改造补偿安置方案，报区政府审议后，以政府名义公布。7、由市国土局通过公告形式回收国有土地使用权，解决项目“招、拍、挂”的土地使用权问题。具体的改造操作模式和流程如下：LOGO228、参照市重点项目“渔人码头”土地“招、拍、挂”先进做法，将拆迁资格及土地使用权“捆绑”推出市场进行“招、拍、挂”，确定土地使用权人。〔拍卖价以通过的《征收补偿安置方案》预算总需补偿价为底价，拍卖所得资金（含政策性返还的费用）全部用于改造房屋征收补偿安置和基础设施的建设。如不足于该项目安置补偿，则由拍卖所得人托底处理〕。9、拍卖所得人组织资金，并按拍卖价总额出示资金到位证明。根据改造房屋征收需要先落实部分启动资金，其他按房屋征收补偿进度支付。10、区政府根据《征收补偿安置方案》，经常务会议讨论后作出房屋征收决定。11、按照房屋征收决定开展安置工作，力争在改造规定期限内（1年）完成所有被征收的房屋征收安置补偿工作。对不能如期签订安置补偿协议的被征收人，区政府依法作出征收补偿决定并申请法院依法强制执行，确保项目改造征收工作按时完成。12、在结合文物保护的前提下，对征收范围的房屋实施拆除，“净地”交由投资主体按规划建设。湛江市霞山区人民政府联系地址：霞山区解放西路16号联系電話：[phone]联系邮箱：[e-mail]