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个人房屋贷款政策制度、产品体系及操作流程住房金融业务部王中平2009年8月2目录第一部分个人住房贷款业务（一手）第二部分个人商用房贷款业务（一手）第三部分二手房贷款业务第四部分债务置换类个人房屋贷款第五部分个人贷款最高额担保第六部分个人循环贷款第七部分存贷通业务第八部分个人贷款营销外包第九部分个人住房公积金贷款第一部分个人住房贷款（一手房）（一）基本含义和分类（二）“间客式”个人住房贷款（三）“直客式”个人住房贷款4（一）基本含义与分类含义：“一手个人住房贷款”是指贷款人向借款人发放的，用于购买房地产开发企业（或集资建房单位）依法建造、销（预）售住房的贷款。1.贷款的主体特定：只能是自然人。2.销售主体特定：只能是具有房地产开发和销售资格的“房地产开发企业”。但集资建房单位除外。5（一）基本含义与分类按营销渠道的不同即是否由合作机构推介（更确切的说，按照或是否由开发商承担阶段性担保责任”），一手个人住房贷款分为：●间客式个人住房贷款业务（传统模式）●直客式（直贷式）个人住房贷款业务“间客式”、“直客式”只是营销渠道的不同，额度、期限、利率、还款方式等贷款基本要素完全一致。不同点在于：贷款条件、担保方式以及业务操作流程。62.1概述2.2合作机构准入管理2.3按揭项目准入管理2.4一手个人住房贷款业务（二）间客式个人住房贷款业务72.1含义和基本流程含义：“间客式个人住房贷款”是指通过与房地产开发企业签订按揭业务合作协议，由开发企业向我行推介按揭贷款客户并为贷款客户提供阶段性担保的个人住房贷款。间客式模式是当前个人住房贷款营销的主要营销渠道和办理模式。因为现阶段开发商在市场中出主导地位，控制着客户资源。8⑴合作机构准入管理（房地产开发企业准入）⑵按揭项目准入管理⑶单笔个人住房贷款●贷款条件●贷款担保●操作流程2.1含义和基本流程合作机构准入按揭项目准入单笔贷款操作流程部分特殊情形可省略准入环节一般操作流程9个人房屋贷款合作机构包括：房地产开发企业、房地产经纪公司、房地产评估机构、担保公司、保险公司）。合作机构管理遵循“名单准入、择优增补、动态监测、适时淘汰”的原则。房地产经纪公司、房地产评估机构、担保公司的准入在“二手房贷款业务”中介绍2.2合作机构准入管理10（一）基本条件1、经工商行政管理机关核准登记的企业法人；2、有固定经营场所，经营规范，制度健全；3、财务状况良好，有一定资金实力；4、信誉良好，无拖欠银行贷款；5、法定代表、控股股东和总经理无不良信用记录；6、在我行开立基本结算账户或一般结算账户；7、我行要求的其他条件。2.2合作机构准入管理（准入条件）11（二）特定准入条件：1、我行或他行评定的信用等级为BBB级（含）以上，如为新建房地产企业或项目公司，其控股股东在我行或他行评定的信用等级为A-级(含)以上;对按揭项目为现房或纯按揭的房地产开发企业，可不评定信用等级。2、注册资本金1000万元（含）以上；3、具有合法有效的房地产开发资质；4、我行近三年已发放过开发贷款，且未出现过不良记录的，可以直接纳入房地产开发企业准入名单（合作机构准入特殊情况之一）。2.2合作机构准入管理（准入条件）125、保证金的留存管理。承担连带保证责任的，还要具备较强资金实力、担保能力和赔付能力，并承诺根据所担保贷款余额的相应比例存入保证金，保证金比例由各二级分行根据项目风险状况和同业竞争情况自行确定。保证金实行专项存储、专户管理。符合下列条件之一的，可免存保证金：1.信用等级为A-级（含）以上的，可免存保证金；2.已达到现房标准并可在三个月内落实抵押登记手续的，可免存保证金。2.2合作机构准入管理（准入条件）13（三）禁止与出现以下情况之一的机构建立合作关系：1、已查知有金融欺诈、逃废或恶意拖欠债务等不良记录的机构；2、有组织或协助他人制造假按揭贷款行为的机构；3、内部管理混乱或资金严重短缺的机构；4、已经或即将丧失履行债务能力的机构。2.2合作机构准入管理（准入条件）14调查由贷款经办行负责，要求企业提供以下资料：（一）合作机构准入申请审批表；（二）经年检的企业法人营业执照;验资报告；公司章程；组织机构代码证；经年检的税务登记证；有贷款记录的，还须提供贷款卡。（三）经工商行政管理部门盖章的企业变更登记有关文件；（四）最近一期企业财务报表和经审计的上年末企业财务报表；（五）相关的经营资质证书或资质资格、执业证书（六）法定代表人或授权代理人的身份证件及签字样本，授权代理人应同时提供授权委托书；（七）个人控股股东和总经理的身份证件；；（八）我行要求的其他资料。2.2合作机构准入管理（合作机构准入流程）15调查同意的，调查人要出具调查报告，在《合作机构准入申请审批表》上签署调查意见，交贷款经办行行长或主管行长签字盖章后，将相关资料报二级分行个人贷款营销部门审查。2.2合作机构准入管理（合作机构准入流程）16合作机构的审查工作由二级分行个人贷款营销部门负责。审查人在《合作机构准入申请审批表》上签署审查意见。●房地产开发企业的准入，由二级分行审批，并报省行备案。●其他合作机构的准入，报省行审批对准入名单内的房地产开发企业、房地产评估公司、房地产经纪公司开设的分公司，可直接建立业务合作关系，无须再单独申报准入。（合作机构准入特殊情况之二）。2.2合作机构准入管理（合作机构准入流程）17●信贷管理部负责督导信贷管理分部对合作机构进行监测与分析，定期通报，必要时进行现场检查。●合作机构的关系维护工作由贷款经办行负责。●合作机构的预警与退出由省行负责。2.2合作机构准入管理（合作机构准入流程）18出现下列情况之一，对合作机构实行预警：（一）合作机构推荐的借款人个人房屋贷款不良率连续三个月超过2%；（二）管理混乱、存在法律等纠纷情况可能对我行资金安全造成影响的；（三）法定代表人或总经理，涉及经济、法律纠纷而被司法、税务、工商部门提出警告或处罚，可能对我行资金安全造成影响的；（四）房地产评估公司评估价格明显偏高，其评估的抵押物中有超过10%（含）的评估值比复评值高出20%（含）以上；（五）担任保证人的企业未按规定在我行存入保证金；（六）其他需要预警的情况。2.2合作机构准入管理（合作机构准入流程）19预警：对预警半年（含）以上仍未撤销处罚的合作机构要终止合作，且不得进入下一年的合作机构准入名单，确需与预警合作机构签订合作协议的，须报省行个人贷款营销部门审查同意，并由行长或分管行长进行审批。对预警的合作机构还要采取以下措施：（一）贷款经办行要审慎受理被预警合作机构推荐借款人的贷款申请，并跟踪调查合作机构的整改情况；（二）审批部门要从严审查被预警合作机构所推荐的借款人的贷款申请；（三）信贷管理部门要加大被预警合作机构所推荐的借款人的存量贷款监测力度，并跟踪监测合作机构的整改情况。预警合作机构经过整改符合准入标准的，可向省行申请撤销处罚。2.2合作机构准入管理（合作机构准入流程）20对存在下列情况之一的合作机构实行退出：（一）组织或协助他人制造“假按揭”贷款；（二）合作机构推荐的借款人个人贷款不良率连续三个月超过5%；（三）存在金融欺诈、商业（合同）欺诈或涉及重大案件；（四）未通过年审；（五）其他需要退出的情况。2.2合作机构准入管理（合作机构准入流程）21退出：退出的合作机构2年内不得进入合作机构准入名单。新设立机构的主要负责人曾任退出机构控股股东或总经理且该退出机构尚未消除影响我行资金安全因素的，2年内也不得列入我行准入名单。对退出合作机构还要采取以下措施：（一）书面通知合作机构停止合作；（二）贷款经办行和审批部门一律不再受理、调查、审查审批、签批退出合作机构所推荐的借款人的贷款申请；（三）信贷管理和风险管理部门要加大退出合作机构所推荐的存量贷款监测力度，同时做好保全工作。2.2合作机构准入管理（合作机构准入流程）22按揭项目准入的受理：受理工作由贷款经办行负责。填妥《按揭贷款项目申请审批表》并提供以下资料：（一）公司资料。1.合法、有效的企业法人营业执照复印件、法定代表人证明书及身份证；2.最近一期企业财务报表和经审计的上年末企业财务报表；3.房地产企业开发经营资质证书；4.公司股东会或经授权的董事会同意在借款人办妥产权证及有效抵押之前，为借款人提供阶段性连带担保的书面承诺。2.3按揭项目准入（受理）23（二）项目资料1、现房项目资料：（1）项目竣工验收合格报告；（2）商品房销（预）售许可证；（3）若属合作建设的项目，需提供合作开发合同及合作方同意申请办理按揭业务的有效委托书；（4）项目户型平面图。2.3按揭项目准入（受理）242、期房项目资料：（1）项目立项批文及可行性研究报告；（2）“四证”齐全；（3）在发放个人房屋贷款前应补充提供商品房销（预）售许可证；（4）合作开发项目需提供合作开发合同及合作方同意申请办理按揭业务的有效委托书；（5）项目的预算报告或投资估算表及后续资金落实情况。2.3按揭项目准入（受理）253、集资合作建房集资建房的单位及项目须符合国家及当地政府有关规定。其中，事业单位以外的其他企业申请集资合作建房，在我行的信用等级须在A级（含）以上。需提报以下资料：①集资或合作建房方案；②集资或合作建房方案批复（上级及政府主管部门批文）；③集资或合作建房项目“四证”；④集资或合作建房协议和集资款收据。2.3按揭项目准入（受理）26注意：合作机构准入过程中已提供的企业资料可不重复提供；对我行已发放开发贷款的项目申请按揭贷款的，若企业和建设项目无重大异常变化，所需企业、项目资料可不重复提供。2.3按揭项目准入（受理）27按揭项目准入的调查：由贷款经办行负责，项目调查人对调查资料的真实性负责。按揭项目的调查实行双人调查制度。项目调查人在收妥上述资料后，应在规定工作日内约见申请人，对按揭项目进行实地考察，对资料进行核查与分析，提出调查意见，并在《按揭项目申请审批表》签署意见，提交调查报告。2.3按揭项目准入（调查）28对调查发现按揭项目存在以下问题之一的，要终止调查不予受理：1.建筑工程质量不合格的项目；2.因建设项目计划出现重大调整或企业资金严重短缺等因素可能“烂尾”的项目；3.不能提供合法“四证”的项目；4.存在债权、债务和产权纠纷或正处于法律诉讼阶段的项目；5.未经主管部门预售许可，不具备合法销售条件的项目；6.开发企业或其法定代表人有不良信用行为记录。2.3按揭项目准入（调查）29●按揭项目的审查工作由二级分行个人信贷业务部门负责，按揭项目的审批工作由二级分行行长或经授权的副行长负责。●项目审查人审查同意后在《按揭贷款项目申请审批表》上签署审查意见后，上报审批。●有权审批人审批通过后，贷款经办行与开发企业签订《按揭贷款业务合作协议》；审查审批不符合贷款条件的按揭项目，应将有关材料退还房地产开发企业。●签订《按揭贷款业务合作协议》，应主要明确按揭贷款成数、期限、抵押、阶段性保证及资金结算等内容。2.3按揭项目准入（审查）30按揭项目档案内容包括:1.按揭项目申请资料；2.《按揭贷款业务合作协议》；3.对该项目的审查意见及贷后检查记录；4.其他必要的资料。2.3按揭项目准入（归档）31合作机构和按揭项目准入中的几个特殊情况：之一：我行近三年已发放过开发贷款且未出现过不良记录的，可以直接纳入合作机构准入名单。之二：准入名单内的房地产开发企业、房地产评估公司、房地产经纪公司的分公司，无需申报合作机构准入，直接纳入名单。2.3几个特殊情况32之三：按揭项目准入时可不重复提供合作机构准入时已提报过的企业资料，对我行已发放开发贷款的项目申请按揭贷款的，若企业和建设项目。无重大异常变化，所需企业、项目资料可不重复提供。之四：我行开发贷款支持的按揭项目，其调查、审查工作与开发贷款同时进行，开发贷款审批通过后，贷款经办行对按揭项目自行进行准入，签署按揭业务合作协议后向二级分行报备。2.3几个特殊情况33之五：现房按揭项目的准入要求。对现房按揭项目，贷款经办行落实以下条件的情况下，可不对开发企业和项目进行准入审查审批，可不与开发企业签订按揭合作协议：（一