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襄垣县滨河新区潞安锦绣香江小区二期工程建设项目太原•山西北方工程造价咨询有限公司11申报单位及项目概况1.1项目概况1.1.1项目名称：襄垣县滨河新区潞安锦绣香江小区二期工程建设项目1.1.2项目建设单位：山西潞安鸿源房地产开发有限公司1.1.3项目建设性质：新建1.1.4法人代表：康红生1.1.5建设地点本项目位于襄垣县滨河东路与古韩东街交叉处东北角，东至南里信村规划道路，西至步行街，南至古韩东街，北至规划道路。1.1.6建设内容和规模1.1.6.1建设内容本小区总体规划建设26栋楼，一座地下车库、临街商铺，配建换热站、配电室等附属设施，以及绿化、道路场地硬化等工程。其中26栋楼中：4栋为26层住宅楼、11栋为18层住宅楼、10栋为4层公寓楼、1栋为一所3层的幼儿园。小区一期工程已建6栋18层住宅楼（1#、2#、4#、14#、15#、16#）、、3栋4层公寓楼（17#、18#、19#）、1栋3层幼儿园（3#），地下车库、部分商铺及配建的附属设施。本项目为小区二期工程，拟建4栋26层住宅楼（8#、9#、10#、襄垣县滨河新区潞安锦绣香江小区二期工程建设项目太原•山西北方工程造价咨询有限公司211#）、5栋18层住宅楼（5#、6#、7#、12#、13#）、7栋4层公寓楼（20#~26#楼）、部分临街商铺以及绿化、道路场地硬化等工程。1.1.6.2建设规模小区总占地面积59016m2（约合88.5亩），建筑物基底面积19447.1m2，绿地面积18885.12m2，道路及场地硬化面积20683.78m2。规划总建筑面积185129.69m2，其中地上总建筑面积153441.6m2，地下总建筑面积31688.09m2。主要技术指标：建筑密度32.95%，容积率2.6，绿地率32%。小区建成后可提供1007套，解决约3223人的住房问题。小区一期工程已建97824.95㎡，其中：地下车库面积31688.09㎡、商铺面积：16033.3㎡、住宅面积：44583.56㎡、公寓面积：4020㎡、幼儿园面积：1500㎡及配套附属设施。本项目为二期工程，拟建总建筑面积87304.74m2，其中：商铺面积：16033.3m2、住宅面积：63231.44m2、公寓面积：8040m2；道路及场地硬化面积为14126m2、绿化面积为9443m2。本期建成后可提供544套住宅，解决约1740人的住房问题。1.1.7项目建设工期根据项目建设规模，预计建设工期为18个月，即从2014年6月1日开工建设，止2015年11月底竣工。1.1.8估算总投资及资金来源该项目投资估算为22621.2万元，其中：工程费用19053.38万元，襄垣县滨河新区潞安锦绣香江小区二期工程建设项目太原•山西北方工程造价咨询有限公司3其它费用1892.38万元，预备费1675.64万元。项目资金全部由建设单位自筹解决。1.1.9主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表1-1。小区总体规划主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1总用地面积m259016约合88.5亩其中建筑物总基底面积m219447.1道路及场地硬化面积m220683.78绿地面积m218885.122总建筑面积m2185129.69其中住宅建筑面积m211987525幢住宅楼公建、商铺建筑面积m233566.6幼儿园、商铺等公建设施地下车库建筑面积m231688.093主要技术指标3.1容积率2.63.2建筑密度%32.953.3绿地率%323.4日照间距系数≧1:1.3襄垣县滨河新区潞安锦绣香江小区二期工程建设项目太原•山西北方工程造价咨询有限公司41.2建设单位概况项目申报单位为山西潞安鸿源房地产开放有限公司，原名称为长治市潞安鸿源房地产开发有限公司，2013年8月14日更为现名称。公司成立2006年5月，为山西潞安矿业集团有限责任公司控股子公司。公司现有职工230人，大专以上学历105人，中级以上职称的各类专业技术人员35人。公司现有五个职能部门和五个项目公司，一个商砼供应站，一个物业管理公司。公司成立以来遵循“依托潞安，立足长治，辐射周边，占领全省”的整体发展思路，优化规划设计，严控工程质量，努力创建潞安鸿源地产品牌。相继在长治地区开放建设了多个中高档小区，总规划面积超过100万平方米。公司开发建设的小区包括：襄垣侯堡潞安集团总部的向阳苑小区、沁芳苑小区、景淑苑小区；屯留县潞安麟绛花园小区、常村泽卉苑小区；潞城市漳村北华苑小区；长子县潞安丹朱花苑小区；长治市潞安府秀江南小区。通过五年多得开发建设，公司在人才、技术、资金、管理等方面积累了一定的经验和基础，有效解决了潞安集团员工住房问题，也为社会居民解决住房提供了更多的选择，为推进长治市城镇市域化建设水平和改善人民生活居住环境做出了应有的贡献。1.3项目建设理由近年来，襄坦县经济发展迅速，产业结构渐趋合理，各行各业呈现出勃勃生机，城市面貌焕然一新。在中央加大基础设施建设和西部襄垣县滨河新区潞安锦绣香江小区二期工程建设项目太原•山西北方工程造价咨询有限公司5大开发的战略方针的指导下，在上级各级政府的正确领导下，城市基础设施投资力度不断加强，城市基础设施进一步完善，人民生活水平稳步提高，居民居住环境逐步改善。潞安锦绣香江小区的建设对于改善襄垣县城市住房供应结构，提高城市承载力具有重要意义；该项目的建设更是促进襄垣县经济建设发展、改善城市面貌并适应城市建设总体规划的基础性项目。因此该项目的提出符合民意，符合国家政策及襄垣县发展规划，是一项民心工程，完全可行。1.4报告编制依据⑴项目申请报告编制委托书⑵《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资[2007]1169号）⑶《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）⑷《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）⑸《山西省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（晋政发[2010]4号）⑹《山西省人民政府关于健全和完善住房保障体系切实解决城市低收入家庭住房困难的通知》（晋政发[2008]2号）⑺《建设项目经济评价方法与参数》（第三版2006年7月）襄垣县滨河新区潞安锦绣香江小区二期工程建设项目太原•山西北方工程造价咨询有限公司6⑻《山西省企业投资项目核准暂行办法》（2006年1月）⑼《襄垣县城市总体规划》（2001-2020）建设单位提供的其他有关资料。1.5结论和建议1.5.1结论该项目的建设符合襄垣县发展总体规划，建成后可解决1007户约3223人的住房问题。随着国民经济的快速发展，人民生活水平的不断改善，城市建设快速推进，人们对住房条件要求越来越高，经过充分的市场调查、市场研究、市场分析及市场预测，该项目的建设适合市场需求，销售前景看好，具有良好的经济效益和社会效益。建成后可以大大的改善群众的居住环境，是社会和经济效益双赢的好项目。1.5.2建议⑴应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位。⑵建议及早做好外部环境协调工作，确保工程顺利完工。⑶建议在项目实施前期，按照市场需求调整、完善建设工程方案，争取给社会和企业带来双赢效益。⑷组建精明能干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技术指导，力求降低成本，减小投资风险。⑸合理、科学地做好施工现场设计和工期安排。襄垣县滨河新区潞安锦绣香江小区二期工程建设项目太原•山西北方工程造价咨询有限公司72发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析温家宝总理在政府报告中指出：在城建方面，要继续加强城市基础设施建设，加紧启动企业总部、居住小区等工程，膨胀城市规模，提高中心城市的综合承载力；实施更加积极的就业政策，稳定就业形势，促进就业增长。充分发挥政府投资和重大建设项目对就业的带动作用，在项目实施时统筹考虑增加就业岗位的内容。把产业转型升级与促进就业结合起来，注重发展劳动密集型产业和服务业。根据襄垣县未来20年社会经济发展和城市建设的整体目标，规划至2020年襄垣县平均居住水平实现“每户有成套住房”，并向“每个成员一居室”的目标迈进。据此，规划确定2020年人均居住面积35m2的居住标准。但目前襄垣县人均住宅面积远远不能达到规划要求，人均居住面积仅为28.9m2。因此，该项目的建设符合襄垣县国民经济和社会发展总体规划，既能为襄垣县产业发展起到促进作用，又能为襄垣县人民提供一个高标准、高品位的居住和商业环境，还可以为社会提供就业岗位和就业机会，对襄垣县城市建设，改善人民生活，促进经济发展等方面都起着巨大的作用。2.2产业政策分析中国房地产业是市场化比较成功的一个行业，但是受“民生”问题襄垣县滨河新区潞安锦绣香江小区二期工程建设项目太原•山西北方工程造价咨询有限公司8影响，又是受政府调控较多的行业。在“市场”与“民生”的两难中，中国楼市在政策趋严的调控下，反而愈调愈涨，呈现出市场走势与政策意愿相背离的发展态势，2010年表现尤甚。在2010年以前，楼市调控政策多冠之以“稳定”、“理性”等字眼，但在政策的“温柔乡”里，楼市“愈调愈涨”，不停地蚕食购房者的住房梦。然而2008年全球金融危机，曾经让部分购房者成功置业，却因救市刺激楼市大肆反弹，也最终招致2010年史上最强调控的出台，并首次冠之以“遏制”之严厉字眼。2010年国务院曾三度发文调控楼市，频率之高，力度之大，前所未有。在三大政策的统领下，土地、税收、金融、保障房等方面的政策全面出击，不仅如此，部委之间的联合也不仅体现在发文这一动作中，而开始体现在政策落实的检查中，并且开始约谈地方政府。然而市场仅在政策出台后有短暂回落，又分别于3-4月、7-9月实现反弹，年底楼市又现反弹迹象。若以国务院针对楼市前后发文的时间间隔为一个调控周期，无疑楼市调控的周期越来越短。之所以如此的原因：在2008年以前楼市“愈调愈涨”的参照下，及2009年楼市大反弹的背景下，政府及其政策在购房者心目中的公信力被大幅贬低，并且已形成一种强烈的预期。在这种预期的支撑下，2010年楼市“三落三起”，并且全年成交量继续放大，销售均价再次攀升。但楼市反弹的根本原因——通胀，广义货币供应量远高于GDP，及负利率的存在，导致物价的持续上涨，从而带来通货膨胀，居民财富随之缩水。而作为大众投资渠道的股市和楼市中，股市在2007见顶襄垣县滨河新区潞安锦绣香江小区二期工程建设项目太原•山西北方工程造价咨询有限公司9回落后一直横盘整理，无助于居民财富增值保值，唯有楼市成为居民最佳投资渠道，即使是限贷，全款支付亦在所不惜。正是居民投资楼市的热情不减，开发商方能顺利完成年初目标，其中万科更是年销售额超过千亿。开发商业绩的超预期，也带来年底土地市场的火热，地王此起彼伏。这说明开发商在良好业绩支撑下，对楼市未来满怀信心。2.2.1金融政策1、差别化信贷，首付比例和贷款利率上调“国十一条”明确了家庭二套房首付比例不得低于40%，“新国十条”则明确了90平米以上的家庭首套自住房首付比例不得低于30%，家庭二套房首付比例不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍，三套及以上住房贷款，首付比例及贷款利率应大幅度提高。2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，90平米以下的首套自住房首付比例也调整至三成，明确要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。信贷政策的调整是影响居民购房需求的重要手段，也是见效最快的。2010年，信贷政策中首付比例及贷款利率的不断上调，提高了银行贷款的杠杆化购房的准入门槛，直接减少了支撑房地产市场的有效需求。2、六调法定存款准备金率，18.5%的历史新高从2010年1月12日到12月10日，央行六次上调法定存款准备金率，尤其是临近年末，一个月内三次上调存款准备金率，央行收缩整体流襄垣县滨河新区潞安锦绣香江小区二期工程建设项目太原•山西北方工程造价咨询有限公司10动性的意图明显，目前，大型金融机构存款准备金率已高达18.5%的历史高位。存款准备金率的上