地产项目设计管理体系与设计报建流程简介

地产项目设计管理体系与设计报建流程简介12房地产项目设计管理体系简介地产项目报建流程简介1.房地产项目设计管理体系简介1.1房地产企业的运作管理的四个平台资源管理平台专业管理平台项目运营管理平台•资金资源•人力资源•品牌资源•信息资源•供应商资源•公共关系资源……•产品及设计管理•技术管理•成本管理•采购管理•营销管理•客户服务管理……•P-流程管理体系•T-计划管理体系•Q-成果管理体系•C-决策会议体系•A-项目评价体系•I-信息管理体系……项目开发运作平台项目取得项目策划施工图设计项目实施营销管理产品交付为达成项目开发所必须完成的：成本/采购/外部程序方案设计获取并整合核心资源，为项目开发提供最基本的资源保障基于战略，规划核心竞争力，设计项目开发模式，研究并提供方法、标准、支持为保证项目目标所进行的监督、控制、评估活动（而非开发环节的操作性活动）1.2地产公司的标准构架集团总经理集团运营发展部集团人力资源行政部集团财务部集团公共事务部集团战略品牌部集团运营中心区域总经理区域总经理区域总经理投资发展研发设计工程管理造价管理营销管理计财管理人资行政商运管理物业管理研发经理工程经理成本经理营销经理地区PMO项目负责人(ProjectManagementOffice)地区公司项目运营决策机构。PMO最高负责人（主持人）：区域公司总经理。当PMO其他成员之间不能达成共识、不能实现相互承诺、资源不能完成相互支持和配置时，由PMO最高负责人作最后的决定。PMO召集人：是地区公司项目管理的总牵头人，也是PMO会议召集人，通常也兼任地区公司项目计划运营专员、定义地区知识管理员，其权限职责将在集团的PMO系统和知识管理体系中。PMO的运作形式：主要是由各种PMO会议组成。运营体系－通过PMO协调1.3设计管理的主要任务协调设计院，对合同预算部、工程部、营销部、开发拓展部等进行技术支持。保证项目的时间节点：各种手续的完成、项目的开工、开盘、各个分包的顺利进场（需要完成门窗、栏杆、保温、百页等技术资料进行招采）、交房。收集、制定、完善、定期调整公司产品的标准，如新的户型设计方案、新的规划理念；还有根据国家的规范的调整与技术的发展而变化的各种分部工程，如门窗栏杆、玻璃幕墙技术方案。设计管理中的任务管理作为业主方的设计人员，区别于所聘请的设计顾问单位（设计院）中设计人员最大的一点是：前者是任务的制定者，而后者是任务的执行者。1.4地产公司常用的两种设计管理模式（1）职能型设计管理模式也称小项目制，成立以项目总经理牵头负责的项目中心，除工程施工管理人员外，同时各职能部门下派相关技术人员组成虚拟团队，虚拟团队人员受双重领导。在这种组织结构中,项目团队中每一成员同时可能要受双层或多重领导,即不仅受职能部门领导的指挥,还要受一个或多个项目经理的指挥和领导。（2）矩阵型设计管理模式主要特征是设立专职的产品设计管理部门，管理产品设计的全过程，针对公司发展的不同阶段分为本区域的小职能型及跨区域的大职能型。职能部门经理对产品设计成果负责。1.5精细化市场需求下的设计管理体系构架建立规范化管理体系的意义规范化设计管理体系能够提高企业内部的设计管理业务水平,规范设计管理制度和流程,以保证项目开发质量，提高项目开发效能，提升公司项目运营能力，打造企业核心竞争力。体系建立的组成要素与核心内容设计管理职责1）负责设计产品研发，产品线的细分研究，项目投资拓展的规划技术可行性分析；进行项目设计管理，保证设计质量、进度、成本目标的实现(总体规划、建筑设计、结构、水电、景观、室内设计)，对材料设备选型定板；2）配合成本管理中心建立设计成本基准体系，建立从研发开始的成本控制理念与系统，提高产品综合性价比。3）组织并参与主要材料、设备的调研,与成本管理中心配合,建立按体系、专业分类的材料信息库(含品牌及供应商评价)1.5精细化市场需求下的设计管理体系构架成本管理部门1）按要求及时向规划设计部提交各设计阶段所需成本目标；2）随着图纸的不断深化，调整成本及控制目标；3）负责组织方案设计招标中的各项工作市场营销部门1）按要求及时向规划设计部提交各设计阶段所需资料条件；2）负责对各阶段设计成果地产公司内部技术评审提供市场评价建议；3）负责制定各阶段设计任务书中的市场定位部分的内容前期开发部门1）按要求及时向规划设计部提交各设计阶段所需资料条件；2）负责与政府部门就各阶段设计中间过程成果的技术沟通及完成3）各政府相关部门的申报审批工作1.5精细化市场需求下的设计管理体系构架设计产品研发新项目规划分析概念设计方案设计扩初设计施工图设计投资开发营销成本工程物业主线流程协作部门主责部门规划设计部组织与架构优化1.5精细化市场需求下的设计管理体系构架组织与架构优化设计总监（兼）部门经理部门副经理专业组项目组（建筑师）项目组2项目组1项目组N产品研发组1结构组设备组景观设计组室内组材料组产品研发组2档案、部门秘书项目组设计经理制重点“前期方案+项目设计管理”专业组主管负责制技术支撑平台重点“技术支持+质量控制”1.6房地产开发价值链模型1.7标准化设计流程土建扩初建筑、规划方案结构、设备初步方案施工图设计建筑、规划方案部品设计及定板扩初设计概念规划草案概念规划方案概念规划草案概念规划方案施工图概念规划草案概念规划方案方案设计方案设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计模型研究景观概念方案设计景观方案设计景观施工图设计销售配合资料结构设计设备选型建筑平面结构设计设备选型建筑平面实施方案设计阶段实施方案设计阶段产品、技术创新研发论证阶段策划阶段设计管理阶段工程管理论证阶段论证阶段策划阶段策划阶段设计管理阶段设计管理阶段工程管理工程管理销售示范区设计部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样产品配置建议施工图设计指引1.7标准化设计流程一级流程:项目投资决策论证管理阶段流程(土地拓展）项目设计管理阶段流程项目工程管理阶段流程项目销售管理阶段流程项目入伙管理阶段流程项目后评估管理流程供应商评价二级流程:设计管理流程设计单位选择管理流程设计合同及付款管理流程材料设备选型/定板/验板管理流程设计变更管理流程三级流程:流程图表化－模板化－程序化设计费用预算计划编制细则设计合同编制工作细则设计任务书编制工作细则设计、咨询单位选择及信息管理细则施工现场设计配合工作细则设计关键点控制工作细则设计变更管理细则设计流程框架－1设计流程框架－21.8设计管理效率指标和提升办法设计管理效率指标1.8设计管理效率指标和提升办法设计管理效率提升的关键点2.地产项目报建系统简介2.1涉及到报建手续的关键流程详解1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房销售许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收2.2涉及到报建手续的关键流程详解选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收人目的事提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断2.2涉及到报建手续的关键流程详解选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收选址研究向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书向计委申报立项报告计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签开发商进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告计委、建委、规委及各专业局审查可研报告对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商人目的事向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告涉及部门分别为:计委规划局建委2.2涉及到报建手续的关键流程详解选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收人目的事向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得《建设用地规划许可证》2.取得《国有土地使用证》1.《建设用地规划许可证》规定提交文件2.《国有土地使用证》规定提交文件上一步：对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局市政府下文批地画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理据此到地政部门办理用地批准书,钉桩，成果给设计人建设用地规划许可证评估项目建设用地地价冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证地款交清前:先颁发《临时国有土地使用证》2.2涉及到报建手续的关键流程详解选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收上一步：对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局市政府下文批地画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理据此到地政部门办理用地批准书,钉桩，成果给设计人建设用地规划许可证评估项目建设用地地价冻结户口并抄户口,交纳地价款取得土地使用证地款交清前:先颁发《临时国有土地使用证》办理《建设用地规划许可证》:需准备文件如下：1.立项批复2.建设项目规划审批表3.市政府征地批复4.用地钉桩成果5.按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件6.审定设计方案通知书办理《国有土地使用证》:需准备文件如下：1.立项批复2.办理土地出让手续申请3.审定设计方案通知书4.土地评估报告原件5.出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）6.《建设用地规划许可证》及钉桩成果通知单7.建筑面积与用途说明书8.加盖工商部门备案章的营业执照复印件9.《建设用地批准书》或原用地单位的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、国有土地权属来源证明文件（原件）10.与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件11.房地产开发企业资质证书等2.2涉及到报建手续的关键流程详解选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收上一步:画桩位给钉桩条件，规划局办理据此到地政部门办理用地批准书,测绘院钉桩，成果给建设用地规划许可证评估项目建设用地地价设计人申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册规划局审方案提出意见1.到园木局申请伐树许可证修改后送规委审图2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案3.煤气、道路、上下水改路由规委召开市政协调会4.到供电局业扩处申请用电报表，出市政会议纪要做正式供电方案，申请临时施工用电，委托施工。进行个体设计（大公共建筑首规委审查）领建设工程规划许可证出施工图开节能证明人目的事向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取《建设工程规划许可证》项目设计方案办理《建设工程规划许可证》:需准备文件如下：1.供电、给水、市政、燃气电力等部门意见2.建设项目规划审批报表3.审定设计方案4.建筑工程施工设计图纸5.工程档案登记证明6.按审定设计方案要求取得的7.协议通知书2.2涉及到报建手续的关键流程详解选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收人目的事向政府提交文件开发商找到符合条