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太古地产产品线研究报告——广州太古汇区位分析区位分析——广东省概况广州市广东省地处中国大陆最南部。东邻福建，北接江西、湖南，西连广西，南临南海，珠江口东西两侧分别与香港、澳门特别行政区接壤，西南部雷州半岛隔琼州海峡与海南省相望。全省陆地面积17.98万平方公里，约占全国陆地面积的1.85%。全省大陆海岸线长3368.1公里，居全国第一位，为经济发展提供良好的海洋资源。2013年，广东省常住人口10644万人，自然增长人数63.93万人、自然增长率6.02‰。2013年广东省GDP总量达到了62163.97亿元，同比增长8.5%，占全国GDP总数的10.99%。其中第三产业29688.97亿元，同比增长9.9%，经济结构良好。国民生产总值62163.97亿元↑8.5%社会消费品零售总额25453.93亿元↑12.2%进出口总额10915.7亿美元↑10.9%居民储蓄存款余额50638.64亿元↑9.5%固定资产投资额22858.53亿元↑18.3%城镇居民人均可支配收入33090元↑9.5%（扣除物价↑6.9%）房地产开发投资6519.47亿元↑21.8%居民消费价格指数102.5↑2.5数据来源：2013年广东省主要经济指标一览——财经网广东省拥有全国最长的海岸线，经济发展较快；第三产业比重较高，经济结构良好。区位分析——广州市概况广州地处华南，广东省的东南部，珠江三角洲中北缘，西江、北江、东江三江汇合处，濒临南中国海。广州为中国的特大型城市、五大国家中心城市之一，广东省省会，副省级城市，也是华南地区的经济、文化、科技和教育中心，交通枢纽，中国南方最大、历史最悠久的对外通商口岸，世界著名的港口城市之一，社会经济文化辐射力直指东南亚。2013年，广东省常住人口1292.68万人，城镇人口比重为85.27%，自然增长率8.56‰。2013年广州市GDP总量达到了15420.14亿元，同比增长11.6%。其中第三产业占比64.62%，经济结构良好。国民生产总值15420.14亿元↑11.6%社会消费品零售总额6882.85亿元↑15.2%商品进出口总额1189亿美元↑1.5%人均国民生产总值119288.15元↑12.63%固定资产投资额4454.55亿元↑18.5%城镇居民人均可支配收入42049元↑10.5%房地产开发投资1579.68亿元↑15.3%居民消费价格指数102.6↑2.6数据来源：2013年广州市国民经济和社会发展统计公报——官方广州市是国家五大中心城市之一，历史悠久的对外通商口岸，经济发展势头及经济结构良好，居民购买力较强。区位分析——广州市商圈分布商圈专业市场商圈天河商圈珠江新城商圈东山口商圈北京路商圈西关商圈江南西商圈火车站服批商圈沙河服批市场十三行服批中大布匹市场岗顶数码商圈广州市商圈较多，发展势头良好，加之广州亦是传统的服装集散地，商业氛围浓厚。天河商圈简介：本案所在的天河中央商务区，自1986年天河体育中心的落成开始逐渐形成。通过近30年的发展，已成为广州市市级商圈，辐射范围可达珠三角。天河路商圈已成为国内商贸零售和文化娱乐载体资源最为密集和丰富的区域，商业零售面积近200万平方米，每天客流量超过150万人。2011年实现社会消费品零售总额超过350亿元，商品销售额超过2000亿元。无论从规模、客流还是影响来看，天河路商圈已成为业界公认的当之无愧的“华南第一商圈”。区位分析——天河商圈简介天河商圈本案火车东站天河体育中心天河商圈位于广州市新中轴线以东，天河路最繁华的地带，地理位置十分优越。商圈分析——圈内项目概况天河城：6万方，商圈发迹之作，全国首个SHOPPINGMALL。定位中档消费客群。正佳广场：30万方。餐饮：娱乐：零售比例为1.8：3.0：5.2。消费客群涵盖3-60岁中高档、中档、低档等档次客群。太古汇：13.8万方。云集逾150个国内外知名品牌，超过70%为国际品牌，逾70个品牌首次进入广州。是名副其实的高档购物中心。维多利广场：14.4万方。引进营业面积1万㎡的华南首家优衣库及营业面积1.5万㎡的全国最大国美电器门店。购书中心：1.5万方，图书十余万种,其它音像制品、文化用品三万多种。是一座现代化图书文化中心。广百百货：5万方，以时尚、年轻为主题。定位于中低端消费客群。时尚天河购物广场：22万方纯地下商业。以20~40㎡业主自营小铺为主。定位于个性化低端消费客群。万菱汇：23万方，350米长沿街展示面，引入广州首家ZARA。定位于中档白领消费客群。天河商圈最繁华的地方集中在天河立交至石牌这段不足1.5公里的天河路两侧，天河路以北依次有广州购书中心、维多利广场、天河体育中心和太古汇等；天河路以南分别有中怡时尚、天河城、正佳广场、万菱汇等；往东延伸有广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场和摩登百货等；地底下还有时尚天河商业广场、天河又一城、东方宝泰等地下商业体。商圈内的太古汇、正佳广场、天河城等大型购物中心，涵盖零售、餐饮、娱乐等各业态的高中低各档次品牌，可以满足不同年龄段不同消费档次的各种客群。商圈内购物广场众多，商业氛围浓厚，人员密集，流动性大。周边交通分析交通环境——周边道路情况天河路：城市主干道，东西走向双向10车道（2条BRT公交专用道），人流量大，交通拥堵，高峰期时速低于20km/h。通过广州最繁华商业区。文华街：南北向双向4车道，紧邻项目。华文街：东西走向双向8车道，可进入项目地下车库，高峰期较拥堵。体育东路：城市次主干道，南北走向双向8车道。项目处于一条主干道及两条次主干道的包围之中，交通便利，通达性良好。天河东路：城市地主干道，南北走向双向8车道。交通环境——自驾位置：地下三层（B3）车位数：718个出入口：三个入口及两个出口收费处：三个停车费：上午8时至晚上10时，4元/15分钟；晚上10时至次日上午8时，1元/15分钟。卸货车辆出入口自驾车出入口项目地下停车场（包括购物中心、写字楼、酒店及卸货通道）出入口位于华文街上，项目北门。这种设计既可以保持项目主沿街面的完整性与连贯性，又可以避免因道路拥堵导致停车场出入不便。停车场安装智能停车场管理收费系统，配备COMA智能寻车系统，找车时可在自助查询机上凭停车卡查询，迅速找到车辆。太古汇停车场目前是天河商圈最好的停车场，亦是收费最高的停车场。项目北门车库入口车库出口通往B3通往B3自驾车及卸货车出入口均在非主干道华文街上，既可以保持主沿街面的完整性，又可以避免因道路拥堵导致停车场出入不便。交通环境——的士的士出口的士入口项目共有三个出租车停靠点。分别位于天河东路、文华街和华文街上。天河东路及华文街停靠点只能落客，不能候客。的士需落客后迅速离开，以免造成拥堵。华文街停靠点，与地下车库共用一个出入口。即可落客，亦可候客。项目北门车库入口车库出口落客、候客区通往B3通往B3华文街停靠点文华街停靠点天河东路停靠点主沿街面落客区车辆不停留，保持沿街面干净整洁。候客区动线设置合理，顾客搭乘方便，的士可快速离开项目。交通环境——轨道交通项目共有两条地铁线可直接通达，分别是地铁一号线和地铁三号线。一号线体育中心站位于体育东路上。通过地下通道可从项目西侧直接进入项目M层，步行距离约300米。三号线石牌桥站位于天河路上，BRT石牌桥站正下方。通过地下通道与BRT相连接，可从项目南侧直接进入项目M层，步行距离约100米。地铁一号线：由白鹤洞西朗站发车北上，经西关陈家祠站转向东行，再经天河体育中心站北上抵终点广州东站。连接市中心3大城区（荔湾区、越秀区、天河区），全长18.497公里，可与2、3号线、5号线、6号线、广佛线换乘。地铁三号线：由番禺区番禺广场一路北上，直抵天河客运站，同时其北延段直抵白云机场。贯穿广州市区新城市中轴线和番禺区发展轴线，全长64.41公里，可与1、2、6及APM线换乘。双地铁上盖，轨道交通便利，顾客可从地铁站直接通过地下通道进入项目。佛山的顾客来此购物也仅需一次换乘。交通环境——公共汽车项目周边共有三个公交车站点，分别位于天河东路，体育东路和天河路上。公交线路数十条，向北可达春岗立交、向南可达赤岗、向东可达广清立交、向西可达文冲，公交覆盖范围超过300平方公里，近乎广州市主城区全境。BRT石牌桥站通过地下通道与项目M层直接连接，与地铁三号线石牌桥站共用一个项目出入口。BRT快速公交：一种大运量交通方式，通常也被人称作“地面上的地铁”。通过设置全时段、全封闭的公交专用道，提高运营速度、准点率和安全性。广州BRT全线长22.9公里，设置车站26组，西起天河体育中心，东至黄埔夏园，其中岗顶站和师大暨大站是世界上最长的BRT站点。周边公交线路众多，近乎辐射广州主城区全境。综合体分析公司背景英国太古集团有限公司香港太古集团有限公司香港太古地产有限公司约翰‧施怀雅（JohnSwire）于1816年创立于利物浦，从事贸易。1861年与中国进行贸易。1870年开设香港分公司。目前，公司总部设于伦敦，现任董事会主席为何礼泰。旗下全资及控股公司32家。涉及地产、能源、船务、航空、物流、饮食、汽车、零售、旅游、酒店、教育、慈善等行业。1870年太古洋行在香港开设分行。1900年在香港鲗鱼涌兴建太古船坞公司。1950年成立香港飞机工程公司。后收购香港航空。1965年收购可口可乐公司香港专营公司。1965年起，旗下港机工程等子公司先后上市。2008年成立SwireHotels进军酒店业务。1972年成立。1975年在其原糖厂旧址兴建太古城。1978年太古船坞结业，为地产公司提供庞大的优质土地资源。1982年太古城中心一期启用。1986年击败南洋财团等多家公司，开始兴建太古广场。2001年与广州日报就发展广州天河区一个多用途综合大楼签订谅解备忘录。太古地产背后有强大的太古公司支持，土地储备丰富，资金实力雄厚综合体分析——发展历程2001年3月，太古地产受广州日报报业集团之邀，以一方出地、一方出钱的模式在广州合作开发综合性商用项目，规划总占地近3万平方米，项目总面积25-30万平方米。太古集团拥有该项目55%的股权，广州日报报业集团拥有45%的股权。2002年4月，项目正式命名为“太古汇———广州日报文化广场”。项目总占地面积扩大到近5万平方米，建筑面积也增加到约45万平方米。该项目总投资40亿，广州日报报业集团将为此投资18亿元，太古地产投资22亿元。2004年4月，太古集团对外宣布，增持“太古汇”项目42%的股权，股权总量上升到97%，为此，太古集团将增加投资16.8亿，承担投资总额达38.8亿元。经此调整，广州日报报业集团的股权比例已下降为3%。2004年10月，项目正式定名为“太古汇”，并办理完成用地手续，项目地块正式归入太古地产名下。2005年1月，项目开工。2011年，商场及办公楼开幕；2013年，文华东方酒店及服务式公寓开幕。太古汇一座及二座均获得了美国绿色建筑协会的能源与环境设计先锋评级（LEED）金奖认证。2012年，荣获MIPIMAsia2012年度「最佳多用途建筑」组别银奖。项目有广州日报报业集团参股，有一定便利性。项目从立项到运营，历时10年，是广州市具有代表性的商业综合体。太古汇二座文化中心购物广场太古汇一座文华东方酒店总体量41万㎡购物广场13.8万㎡写字楼16万㎡文化东方酒店6万㎡文化中心5.2万㎡综合体分析——体量分布太古地产将商场、写字楼、酒店、文化中心全部自持，有利于保障项目统一规划、统一布局、统一管理，使其具有更稳健、更长远的生命力。综合体分析——写字楼概况34层212米24层166米写字楼建筑面积16万㎡，配备22台日立客梯及2台日立货梯，电力设备均采用德国西门子及施耐德品牌，三菱柴油后备发电机为租户的重要设备提供紧急配电。由太古地产提供专业的物业管理服务，24小时中央监控，配备江森自控智能控制系统和霍尼韦尔智能卡保安系统。一座楼层平面图一座二座4-15层建筑面积2780-287017-28层建筑面积2780-287030-39层建筑面积2780-2870租金：200-300元/平米/