广州太古汇市场调研报告

1广州太古汇市调报告GuangZhouTaiGuHuiShiTiaoBaoGao2广州市商圈分布太古汇项目概况太古汇品牌分布太古汇餐饮落位太古汇产品定位太古汇业态规划太古汇经营现状项目小结目录3市级商圈区域级商圈广州市商圈分布图北京路商圈中华广场商圈江南西商圈环市东商圈天河商圈火车站商圈上下九商圈琶州会展商圈花地湾商圈白云新城商圈新市商圈同和商圈海珠广场商圈农林下路商圈天河北商圈广园新村商圈白云区海珠区天河区越秀区荔湾区广州各商圈分布情况番禺市桥商圈太古汇4天河商圈项目分布图太古汇5位置天河路与天河东路交届，与地铁三号线石牌站连通。发展商太古地产（97%）与广州日报（3%）共同持有，由太古地产管理运营面积总建筑面积41.6万㎡，商业面积12.5万平方米层数地上三层、地下二层使用率约45%开业时间2011年9月业权状态由太古地产统一经营出租率100%业态构成国际一/二线的服饰、皮具、休闲餐饮、精品超市等档次定位中高端国际奢侈时尚品牌与创新的市场概念目标客户群注重时尚的都市专业人士，企业家和中产家庭停车位商场部分约800个停车收费及优惠早上8时-22时5元/半小时当天累计消费金额满人民币1500元免费停车2小时说明太古汇综合商场部分包括地下两层，地上三层，云集国内外181多家知名品牌，全球一线品牌精品、国内外品牌时装、家居生活用品，精致美食佳肴，其中至少有70个品牌是首次登陆广州。多个国际知名品牌在此设立旗舰店或概念店，高端品牌超市Ole‘更首度登陆广州并进驻太古汇。太古汇是目前广州最高档的精品商场。项目概况6地理交通：项目位于广州市天河中央商务区核心地段，天河区天河路383号；与天河东路交界，紧邻地铁三号线石牌桥站、1号体育中心站与BRT石牌桥站，多条公交线路行经太古汇，穿梭城里城外，非常方便。太古汇商场在东南西北都设有出入口，不仅如此，每一层楼都有可直接到达的方式或连通了公共交通设施。其中，地铁三号线石牌桥站可直接通往M层；BRT出口则与L1层南门广场相连，L1层设有直通L3层平台花园的楼梯和自动扶梯。项目交通7品牌篇8负二层购物品牌9负二层购物品牌10负一层购物品牌11一层购物品牌12二层购物品牌13餐饮落位14负二层餐饮15负一层餐饮16二层饮食配套17三层餐饮18产品篇19外立面室内装修20节日美陈装饰21具有流线感的整体设计椭圆的中庭，横贯商场顶层的玻璃天廊都是太古汇商场独有的特色。视线范围可见的手扶电梯分布在场内各处，宾客在行进时自然看到前方商铺，于是有效地鼓励了人流通向商场内各个角落。此外，太古汇选用的内饰材料的颜色非常柔和：深棕色系的木纹贴纸、实木扶手、以及采自耶路撒冷的琥珀色石灰石等，降低了水泥建筑的冰冷感。空间感及建筑比例逾4米的层高，公共回廊的无柱式设计，开阔的公共走廊及足够的户外区域营造出在点、线、面的空间感。位于东、南、西三个方向出入口的巨型“玻璃盒”以其通透的设计令光线顺利穿越，宾客穿行其中时，视野得到无限延伸。无柱式玻璃盒的运用在国内商场建筑中相当罕见。玻璃盒四周的框架需要负责支撑起整个盒体的重量，因此在建造过程中，选材和力学计算需得相当精密严谨。22光线运用多个椭圆形镂空的“天井”使自然光直接洒落在各楼层，光照让地面以下的楼层（M层及MU层）不再具有压抑感。在室内人造灯光效果的考量上，太古汇也别具心思。室内灯光补充了自然光照不到的地方，鹅黄色为室内用光的主色调，而中庭底部连贯灯槽与手扶电梯下方如繁星般排列的小灯，则映衬着主色调进行同色系灯光点缀，使商场整体照明在白天自然舒适，夜间柔和雅致。港湾顶逢式候车区，体贴的商场入口商场出入口是“迎客”的活招牌，出入是否顺畅，交通是否便利成为购物感受的重要组成部分。有鉴于此，太古汇在商场设计中对车辆停靠和上下客区域进行了特别考量，在商场北面出入口构建了港湾式上下车区—在这个区域中，顾客们无论是等候出租车或私家车接送都变得格外舒适，因为顶蓬覆盖下，候车便不会受到日晒雨淋的困扰。候车区与地下停车场出入口相连，方便自驾车人士直达商场。同时，港湾式回旋设计的候车区划分专属路线指引车辆进入候车区并离开，还能有效避免从不同方向驾驶进入车辆引起的混乱。23楼层平面图——M层餐饮+生活配套精品儿童服装+玩具时尚女装+饰品24楼层平面图——MU层餐饮国际二线时尚牛仔服装品牌高档钟表+珠宝运动+保健+美容25楼层平面图——一层国际奢侈品牌26楼层平面图——二层国际奢侈品牌一拖二商铺27楼层平面图——三层异国风情特色餐饮28经营篇29业态面积占比构成服装皮具：面积51250平方米，占比41%精品饰品：面积15000平方米，占比12%餐饮美食：面积35000平方米，占比28%超市：面积5000平方米，占比4%个人护理：面积11250平方米。占比9%其他：面积7500平方米，占比6%面积合计：125000平方米30楼层定位与业态主要品牌M中档品牌+餐饮服饰皮具：Aimer、Blablabra、Broadcast、AppleShop、Chevignon、Croquis、ecco、EP、EQ:IQ、E-WORD、G2000、GUESS、Giordano/Ladies、INITiAL、Jesscia、JNBY、Jack&Jones、KOYOLaidee、MI-TI、Motivi、Ochirly、ONLY、LazySusan、LeSaundaNineWest、TibaoAucheho、Sanse、ShirtShop、VeroModa、ViolaZuopin童装玩具：BissiniKids、Chicheeduck、Fiona、Kaminey卡米尼、KidsLand、LesEnphant丽婴房、NikeKids、Toonsland餐饮：Awfully、Chocolate、喜记、翠园、麦当劳、Sorabol新罗宝、江南厨子钟表首饰：Artini、Casio、时间廊、DIVA、IMAGO、ORIENTAL、ViSION、QGGLE、SWATCH家居精品：Cookplus、MerryNest、Phiten法藤、广天藏品家电数码：OSIM、Sunion、Sundan个人护理用品：万宁保健品食品零售：Crcare华润堂GodivaWineShopEnoteca超市：OLEMU中高档品牌+餐饮服饰皮具：Anagram、Aigle、AmaniExchange、Ashworth、Charles&Keith、CabbeenChic、CanudiloHolidays、Carloatelier、Chocoolate、CKUnder、CKJeans、Columbia、Dazzle、G-Star、Ein、Exception、Izzue、Inroomix、Lafeta、Fiorucci、Mux、Samsonite、StellaLuna、i.t、UnirVogue优雅男士生活馆、Wielii、Lacoste、Uniqlo、MichaelWyler、Zuczug钟表首饰、眼镜：Azp、周生生、Debor、Enzo、Getty、亮视点餐饮：Breadtalk、汉堡王、Crystaljade、大食代、Fruitspop、genkisushi元气寿司、Jikaudon自家乌冬、kushiyaki雪村串烧、PacificCoffee、Spaghetti360、星巴克电子影音：BoseOregon、Scientific欧西亚书店：方所化妆品/个人护理用品：L’occitaneSephora丝芙兰Vivoplus采活美容美体：英格密儿业态分布及主要品牌31楼层定位与业态主要品牌1F国际一线品牌服饰皮具：Aquascutum、Bally、Burberry、Brioni、Chanel、Daks、Dior、Dunhill、EmporioArmani、Fendi、SalvatoreFerragamo、GiorgioArmani、Hermes、LV、MaxMara、MiuMiu、Paul&Shark、Prada、Versace、Santoni、SergioRossi钟表首饰：Bvlgari、Iwc、Montblanc万宝龙、Piaget伯爵2F国际一、二线品牌+国际品牌服饰皮具：AnneFontaine、BadgleyMischka、Coach、CoccinelleFerre、FredaByRodolfo、Giada、Hermes、Jorya、LuLuCheung、LVLongChamp、Marisfrolg、Maryling、Mosiselle、Nisiss、Prada、Pye、Sammy、Theory、FebecaSanver食品：天英茶美容美发：HairCorner、MarieFrance、Svenson钟表首饰、眼镜：Tiffany、Montblanc万宝龙、Omega、Prince、Jewellery&Watch太子珠宝钟表、Swarovski、PuyiOptical溥仪眼镜精品礼品：中艺（香港）3F24小时露天休闲餐饮休闲餐饮：PaulanerBrauhaus、SimplylifeCaféBakery、JapaneseCuisineKoyama、ElementFresh待开业：An-ticoEnotecaPlzaeria、LianViet&ThaiCuisine业态分布及主要品牌32楼层业态租户保底租金/扣点M超市华润Ole112元服饰G2000、BAOSSINI、TOONNSLAND、APPLE、SHOP、SANSE、GIODANO540元/15%-18%餐饮麦当劳、新罗宝112-135元/15%MU护理Mannings310-360元/7%服饰CKjeans、UD、UNIQLO、it、LACOSTE、新秀丽558元/15%-18%餐饮星巴克、面包新语115元/8%-11%1F服饰LouisVuitton/HERMES/PRADA/Chanel/Dior/VERSACE/SALVATORE/FERRAGAMO/GIORGIOAMARNI/DUNHILL540元/10%2F服饰LouisVuitton/HERMS/PRADA540元/10%-13%3F餐饮ElementFresh90元注：1、实际租金收入以保底租金和营业额扣点租金两者取高；2、太古汇的保底租金以每月每平方米使用面积计算；3、目前大部分商户与太古汇签订了三年的合约，合约期内租金递增率为6%；4、另收100元/平方米的管理费，以每月每平方米使用面积计算。租金水平33经营情况1、太古汇经过近半年的营业期，经营逐步走向稳定；2、1-2层部分奢侈品牌客流理想，开始盈利，发展商已经开始收取扣点租金；3、目前M、MU层大部分商铺没有达到扣点提成的临界点，仍然以收取保底租金为主；4、国际品牌普遍比国内品牌的经营情况要理想；5、精品超市、特色书店类市场稀缺的特色业态品牌在太古汇收到热捧。奢侈品精品超市特色书店经过半年营业期，经营情况良好，开始收取营业额扣点租金。经营情况与品牌公司预期一致，接近扣点提成营业额的临界点。国际快时尚品牌国际快时尚品牌广州旗舰店，形象价值大，虽然不是广州盈利最好的门店，但目前盈利递增状况良好。国内主流品牌G2000在天河拥有众多销售门店，但在太古汇的营业状况不理想，进驻太古汇的目的为树立形象，不介意牺牲盈利。客流量大，顾客提袋率较高，人均客单达350元。方所人气兴旺，已经开始收取营业额扣点租金。34作为广州第二个奢侈品购物中心，太古汇成功吸引原环市东商圈的高端消费群体，开拓天河商圈的高端消费市场，提升天河商圈的消费档次，加强商圈辐射力。太古汇带给天河商圈更多高端市场消费潜力，有利于天河商圈品牌升级。170%的进驻品牌为国际品牌，有70多个首次进驻广州的品牌：LV、Prada、Fendi等国际奢侈品牌，承诺广州店商品与香港店同步上市，产品线更为齐全。对讲究生活品质、品牌敏感度强的中产阶层尤其吸引。2餐饮业态结构丰富，层次完整。有价廉物美的品牌快餐、高档的大型中餐、特色的异国料理、24小时的休闲餐饮，成就太古汇的一大亮点，扩大消费人群，有效利用餐