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房地产工程项目管理Page2目录：一、建设项目工程招投标手续办理流程二、工程开工前期各项手续三、建设工程质量监督竣工资料档案归档文件目录四、工程项目建设程序五、工程项目管理六、工程管理七、质量管理建设项目工程招投标手续办理流程Page4一、招标备案提供以下资料及流程1.前期工程部办理A工程立项计划（银川市发展和改革委员会文件：关于开发建设商品放项目的核准意见）B建设用地规划许可证C施工图设计文件审查合格证D施工图纸2.工程部办理A工程部接到工程立项计划办理工程报建表3.预算材料部A接到以上两个部门各种资料到银川市建筑行业管理处办理工程类别确认书和建设工程应用商品混凝土通知单B财务中心到银行办理工程资金证明C预算部准备好以上各部门全部资料到银川市建设工程招投标管理中心办理备案，确定工程项目开、评标时间D开标、评标（在银川市建设工程招投标管理中心进行）E中标通知书：由工程部按照中标书核定的金额缴纳工程交易服务费、四项措施费、劳保基金后，预算不到工程招投标管理中心盖章有效Page5二、施工许可证办理工程部接到有效中标书后，办理有关施工许可证各种手续工程开工前期各项手续Page7工程开工前期各项手续所需材料：1.发改委立项批复文件；2.填写建设工程报建登记表；（1式4份）办理前先将所有施工图纸交质检站审查；1.工程报建表2.中标通知书3.立项批复文件4.施工及监理合同原件5.质量监督申报书（1式4份）6.图审批准书二、合同审查一、工程报建提供施工及监理合同样本至政务大厅建设局窗口待审，根据窗口修改意见出正式合同并加盖审核章三、质量报监Page8工程开工前期各项手续1.填写银川市建设工程安全生产监督申报书；2.施工、监理中标通知书3.安全监理实施细则；项目总监聘任书；4.施工单位总工任命书、项目负责人、安全员及特种作业人员上岗证书；5.施工现场总平面布置图；6.安全生产责任制度、安全教育培训制度、专项方案专家论证审查制度、施工现场消防安全责任制度、意外伤害保险制度；7.建筑安全专项施工方案及重大危险源监控措施和方案；8.安全防护措施费用使用计划；9.施工现场机械设备清单；10.农民工岗前培训制度及方案；11.施工现场安全事故应急救援预案；12.“标准化工地”承诺书；四、安全报监Page9工程开工前期各项手续中标通知书；费用：工程总造价3%五、劳保基金填写“墙体材料登记表”1式4份；费用：住宅4元/m2六、墙改手续中标通知书；费用：1元/m2七、推散手续Page10工程开工前期各项手续1.施工图纸报建管站节能办审核；2.节能办提出意见后与设计院沟通，下变更发至施工单位；3.填写银川市民用建筑节能审查备案登记表；八、建筑节能备案九、保险手续（施工单位）十、农民工工资保证金填写“农民工工资保证金承诺书”甲乙双方各一式两份；费用：甲乙双方各缴纳中标价的2%中标通知书及收缴通知单；费用：中标价2.48%十一、四项措施费十二、施工许可证建筑工程施工许可申请及表中要求全部资料。建设工程质量监督竣工资料档案归档文件目录Page12建设工程质量监督竣工资料档案归档文件目录1、建设用地规划许可证；2、建设工程规划许可证；3、建设工程施工许可证；4、施工图设计文件审查报告；5、建设工程报建登记表；6、中标通知书；7、监理中标通知书；8、建设工程质量监督申报书；9、承担建设工程质量监督任务书10、住宅质量保证书及使用说明书；建设单位：备注：其中1-9项为前期手续资料；10-20项为工程竣工后期所办手续资料；Page13建设工程质量监督竣工资料档案归档文件目录11、工程概况表；12、建设工程竣工验收申请表；13、建设工程竣工规划核实确认书；14、建设工程消防验收意见书；15、环保验收意见书；16、节水设施、二次供水验收单；17、民用建筑节能工程竣工备案表；18、建筑工程防雷装置专项验收文件；19、工程竣工验收条件审查意见表；20、建设工程竣工验收备案表。建设单位：备注：以上资料其中1-9项为前期手续资料；10-20项为工程竣工后期所办手续资料；Page14建设工程质量监督竣工资料档案归档文件目录1、单位（子单位）工程质量竣工验收记录；2、单位（子单位）工程质量控制资料核查记录；3、单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录；4、单位（子单位）工程观感质量检查记录；5、地基与基础分部工程验收记录表；6、主体分部工程验收记录表；7、住宅工程质量通病防治任务书；8、住宅工程质量通病防治工作评估报告；9、建设工程竣工验收报告；施工单位：Page15建设工程质量监督竣工资料档案归档文件目录10、勘察单位工程质量检查报告；11、设计单位工程质量检查报告；12、监理单位工程质量检验报告；13、建设工程质量保修书；14、监督记录；15、建设工程质量整改通知书；16、建设工程质量整改情况报告书；17、监督报告；18、建设工程竣工验收申请表；施工单位：工程项目建设程序Page17工程项目建设程序是指一个建设项目从策划、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产或交付使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循的先后顺序和相互关系。是工程建设项目的技术经济规律的要求，他是由工程项目的特点决定的，是工程建设过程客观规律的反映，是工程项目科学决策和顺利进行的重要保证。我国将工程项目的建设程序分为六个阶段：Page1818工程项目建设程序•项目建议书•可行性研究•设计工作•建设准备•建设施工•生产准备•竣工验收•交付使用项目建议书阶段可行性研究阶段设计阶段建设准备阶段建设施工阶段竣工验收交付使用阶段Page19房地产开发项目的阶段划分及可交付成果房地产开发项目的生命期是指一个项目由策划立项开始、到项目竣工投入使用、收回投资、达到预期目的的整个过程，其生命周期可分为四大阶段：●概念阶段——主要任务是根据公司的战略规划选定项目并确定项目是否可行。一个房地产开发项目这一阶段的主要工作有：地块选择、房地产市场调查、购房者心理分析、开发项目市场定位。这一阶段的可交付成果是：地块选择评估报告、房地产开发项目可行性研究报告。Page20●规划阶段——对可行性项目做好开工前的人财物及软硬件准备。本阶段的主要工作有：确定项目经理及项目组主要成员、项目最终产品的范围界定、实施方案、质量标准的确定、项目的资源保证、项目经费及现金流量的预算，项目的工作结构分析、项目政策与程序的制订、风险评估等。本阶段的可交付成果是：提出项目概要报告，通过公司决策层批准进入下一阶段Page21●实施阶段——按计划启动实施项目工作。本阶段的主要工作有：建立项目组织、明确分工，制订计划、招投标，协调政府有关部门及项目各部门之间的关系及进场时间、按现代项目管理的技术严格控制质量—成本—进度及项目的销售等。●结束（收尾）阶段——项目结束的有关工作。本阶段的主要工作有：办理备案证、配合物业公司交房、对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备。Page2222工程项目管理Page23一、工程项目管理•项目管理是通过项目经理和项目组织的努力，运用系统理论和方法对项目及其资源进行计划、组织、协调、控制，旨在实现项目的特定目标的管理方法体系。•从项目的开始到项目的完成，通过项目策划（PP）和项目控制（PC）以达到项目的费用目标（投资、成本目标）、质量目标和进度目标。PM=PP+PCPage2424工程项目管理过程管理是由多个工作环节组成的有限循环过程决策提出问题（目标）规划实施检查•提出解决问题的多个可能的方案•对可能方案进行比较•从多方案中选择•执行决策•决策是否执行•决策执行效果如发现新的问题Page25二、工程项目成功的标准•满足预定的使用功能的要求，能经济、安全、高效地运行；•在预算费用（成本或投资）内完成，保证项目的经济性要求；•在预定的时间内完成项目的建设，达到项目预定的目标及要求；•能为使用者接受、认可，同时照顾到各参与方利益，使各方满意。•与环境协调（与人文、自然环境协调，项目建设与运行与环境有良好的接口）；•能合理、充分、有效地利用各种资源，具有可持续发展的能力和前景；•项目实施按计划、有秩序地进行，减少变更、控制风险。Page2626工程项目管理班子业主（提供资金、作出决策）政府机构（立法、审批、指导）咨询部门（专家、人力）金融机构（融通资金）公用设施（服务）社会公众承包商（建筑）供应商（原材料与设备）生产运营部门内部各部门（专家、资料、业务经验）工程项目的主要关系人（利害关系者）Page27三、取得项目成功的条件要取得一个成功的项目，有许多前提条件，必须经过各方面努力，最重要的有如下三个方面：•正确决策（选择正确的投资方向，制定正确的，符合实际的，可行性的项目总目标和总体计划）•科学设计（满足安全可靠性、适用性和经济性）•有力的、高质量的、高水平的项目管理Page28四、工程项目管理的目标系统合同PM采用严格的目标管理（ManagementByObjectives）工程项目管理的基本目标有三个最主要的方面：进度（工期）质量（功能）费用（投资、成本）投资Page29五、工程项目管理的主要任务费用（投资、成本）控制进度控制质量控制合同管理信息管理组织协调工程管理工程管理是什么Page31什么是工程管理？※传统定义（通常理解为）：对质量、进度、成本、安全……进行管控※科学定义（高等教育专业）：工程管理是由具备管理学、经济学、土木工程技术的基本知识，掌握现代管理科学的理论、方法和手段，能在国内外工程建设领域从事项目决策和全过程管理的复合型高级管理人才对一个工程从概念设想到正式运营的全过程（具体工作包括：投资机会研究、初步可行性研究、最终可行性研究、勘察设计、招标、采购、施工、试运行等）进行管理。Page32工程管理应该管的内容传统定义科学定义◆质量◆进度◆成本◆安全……■范围管理■时间管理■成本管理■质量管理■采购管理■沟通管理■风险管理■集成管理■人力资源管理关注的点较少系统全面的关注Page33管理的目标管理试图获得对5个变量的统一协调的控制：范围质量风险品质卓越很糟糕顺利完成真倒霉按时完成违约了目标达到不是它时间成本成本可控花超了方法是什么？计划、组织、指挥、协调、控制和评价Page34我们到底要什么效果？质量标准卓越既定工期完成目标成本可控Page35现阶段我们工程管理的目标※工程管理程序成熟有效※管理制度建立健全※规范化、标准化、制度化程度较高※有持续改进和创新能力※能够为公司（集团）持续发展提供有力支持质量管理质量是什么Page37质量管理■传统意义上工程质量标准的侧重:◇强调按图施工，符合施工质量验收标准◇强调工序、工艺质量控制的实体质量效果◇强调施工方案、技术措施、施工工法的管理■新形势下工程质量标准的定义发生变化:◇以客户质量标准作为施工质量的验收标准Page38质量管理工程项目质量适用性平面布置合理性空间布置合理性建筑物理功能其他实用功能安全性可维修性有效性业主要求的其他特殊性可靠性经济性质量成本质量效益协调性造型与美感与生态环境的协调与社区环境的协调与建设地区工程设施的协调采光通风隔热隔声保证强度要求保证稳定要求满足防火要求满足抗震要求满足使用寿命要求满足抗腐蚀性要求Page39质量管理■新形势下工程质量管控的主体发生变化房地产企业管理分工细化，导致设计、材料、成本、合同等部门与工程管理联系的紧密度下降。大量由于设计、招标采购、成本合同等部门遗留的工程质量隐患，都会集中在工程施工中暴露，工程质量已经无法由工程部完全掌控。■新形势下工程质量相关的因素发生变化房地产企业往往只关注施工现场的工程质量管理，却没有企业完整的工程质量保证体系，忽视了工程质量的构成并不完全是施工现场决定的。对设计阶段工程质量保障、合同条款工程保障、招标采购工程质量保障、计划管控工程保障等方面缺乏重视。Page40质量管理■质