最新2019-地产智库规划设计方案评价分享-PPT课件

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010广东中原地产代理公司2019年6月13日规划设计方案评价分享Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2011用地勘测方案设计施工施工图设计竣工验收可行性研究立项前期策划定位、物业发展建议营销执行策划开盘筹备销售执行执行与调整设计任务书方案评标规划设计沟通设计细部沟通平面设计沟通展示沟通Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2011定位检测总平面布局户型分布户型设计规划设计方案评价内容Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2011规划设计方案评价（评标）规划设计方案沟通（修改方向建议）规划设计方案解读与营销应用规划设计方案评价应用范围Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2011PART1：评价理论基础—营销价值最大化价值奥林匹克论更快，更高，更强（不留尾）价值提升价值实现Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2011生理需求安全需求情感需求尊重需求自我实现马斯洛需求理论营销价值客户感知价值=Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2011生活方式舒适度第一层面第二层面Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2011第一层面：占有资源越多，舒适度越高奢侈需求超量占有舒适需求大空间、健康环境、感官舒适健康需求独立空间、健康环境基本需求独立空间低高Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2011空间、阳光、空气、景观、视野空间、朝向、通风、采光、景观、视野Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2011舒适度常规衡量标准：朝向：南东北西通风：通透不通透景观：自然类型景观人工类型景观大尺度景观小尺度景观采光：高楼层低楼层开阔不开阔视野：开阔不开阔远距近距空间：大小Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2011舒适度常规衡量标准：污染：低高视觉：美观整齐杂乱视距：远近Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2011第二层面：客户体验越契合、强烈，生活方式越有价值邻里共融——小资空间宏大叙事——新富格调展示——知富。。。立面豪——新富环境洋——知富酷——小资。。。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2011一、资源层面1、总平面布局价值判断三个方面（基于竞争）充分利用资源，规避劣势——地块资源最大化规划协调资源、创造资源——规划资源最优化建立竞争优势——栋均、户均资源占有最优化PART2：规划设计方案评价体系Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,20112、户型分布价值判断的三个层次资源分配均好性——销售无障碍资源分配合理性——好的资源给大的户型资源集中形成价值标杆——价值提升Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2011二、生活方式层面1、空间类型与客户高度契合2、空间形象与客户高度契合Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,20113、其它因素分期建设、销售展示经济性发展性Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2011规划设计方案评价体系价值构面营销构面价值最大化均好性合理性价值标杆形象展示启动与分期开发构面经济性竞争差异化分期开发客户体验Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2011规划设计方案评价表示意权重打分价值评价总平面布局价值最大化户型分布价值最大化营销评价户型竞争性展示价值分期销售合理性启动区差异化竞争客户体验切合度开发评价经济合理性分期建设合理性Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2011规划设计方案评价6大提示问题1、地块资源是否充分利用；2、是否有难以销售的产品；3、较大的户型是否占有较好的资源；4、是否有可以卖高20%以上的产品标杆；5、是否有好的展示内容和条件；6、是否有较为合理的成本；Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,20111、我们找到地块最大的优势了吗？2、我们把最好的景观、朝向资源给最好的户型了吗？3、我们的户型分布与设计是否可以更好？4、我们的商业是否最有利于销售和经营？5、我们的建筑形象与环境设计是否创造了好的卖点？6、我们的产品是否是从客户的需求出发而设计？规划设计评价沟通要点Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2011规划设计评价应避免的6大误区认识自己——解析地块，集中力量利用和发挥优势；价值，价值——永远将最好的资源留给最好的户型；同时，保证均好性；还是价值——“金角银边”是商业的法则；来源于市场，超越市场——建筑和环境设计在推陈出新中不断打造市场明星；上帝永远是对的——最大限度地满足客户需求是实现价值的良好途径。Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2011资源最大化资源合理分配优势资源标杆价值最大化核心——资源平衡Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2011PART3：规划设计案例Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2011案例---华侨城波托菲诺燕栖湖天鹅湖欢乐谷262-288㎡三层TOHO多层170-206㎡平面五房31层，229㎡四房253㎡五房12-20层,170㎡三房205㎡四房245㎡平面五房产品分布图Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2011案例天鹅堡二期鸟瞰图1区2区Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2011案例---华侨城.波托菲诺方案评价景观资源最大化均好性树立价值标杆生活方式缔造Codeofthisreport|27©CopyrightCentalineGroup,2011案例---中旅国际公馆指标及户型比例总用地面积：55831.50㎡总建筑面积：124301.71㎡容积率：1.81建筑覆盖率：25.17%总套数：546户型户数（户）建筑面积（平方米）二房2884.17—123.20小三房14113.91—132.02大三房265123.20—160.68四房138159.18--187.22TOWNHOUSE61212.08—311.29复式40223.88—392.88Codeofthisreport|28©CopyrightCentalineGroup,2011案例---中旅国际公馆户型分布Codeofthisreport|29©CopyrightCentalineGroup,2011案例---中旅国际公馆鸟瞰图Codeofthisreport|30©CopyrightCentalineGroup,2011均好性树立价值标杆院落、私密性案例---中旅国际公馆方案评价Codeofthisreport|31©CopyrightCentalineGroup,2011案例---星河国际指标及户型比例占地面积：33946平方米建筑总面积：243106平方米住宅总面积：152874平方米总套数：922套容积率：4.5户型2房面积18317716816416115614311912387栋数C栋D栋C/D栋B栋B栋B栋C栋B栋D栋D栋单位ABDFAADCB/CBB/EC/D套数7774525010253555610555112111总套数111户型套数比12%3房4房A栋5房23917%52%19%151473167Codeofthisreport|32©CopyrightCentalineGroup,2011案例---星河国际产品分布两房三房四房27F27F29F29F29F29F30FCodeofthisreport|33©CopyrightCentalineGroup,2011案例---星河国际鸟瞰图Codeofthisreport|34©CopyrightCentalineGroup,2011产品均好性树立价值标杆王者坐标，体现尊崇感案例---星河国际方案评价Codeofthisreport|35©CopyrightCentalineGroup,2011案例---宝安N2地块指标及户型比例用地面积：27597㎡建筑面积：49676㎡容积率：≤1.8覆盖率：≤23％绿化率：40％户型建筑面积套数比两房两厅一卫79-85㎡10％三房两厅一卫91-94㎡10％三房两厅两卫119㎡19％四房两厅两怀149-161㎡39％复式花园洋房118-236㎡13％复式123-245㎡5％连排别墅190-237㎡4％Codeofthisreport|36©CopyrightCentalineGroup,2011案例---宝安N2地块产品分布N79-85㎡2X2X191-94㎡3X2X1119㎡3X2X2复式洋房200-236㎡6X3X3149㎡4X2X2161㎡4X2X2连排别墅1-2F4X3X3190㎡3-4F4X3X3237㎡花园洋房1-2F4X3X3199㎡3-4F3X2X2237㎡5-6F4X3X3191㎡12F12F18F18F18F6F4F18F18FCodeofthisreport|37©CopyrightCentalineGroup,2011案例---宝安N2地块鸟瞰图Codeofthisreport|38©CopyrightCentalineGroup,2011案例---宝安N2地块方案评价均好性树产价值标杆院落、私密性Codeofthisreport|39©CopyrightCentalineGroup,2011区位：布吉新中心区——新一代区域CBD案例---大世纪花园三期区位分析Codeofthisreport|40©CopyrightCentalineGroup,2011三期总用地面积：89000平方米（其中5号地20000平方米待定）容积率：约2（暂定）计容建筑面积：178000平方米（暂定）大世纪一、二期布龙公路大世纪三期镇政府石芽岭森林公园大世纪一、二期布龙公路大世纪三期镇政府石芽岭森林公园含五号地不含五号地案例---大世纪花园三期用地分析Codeofthisreport|41©CopyrightCentalineGroup,2011三期以道路、现有建筑为界，划分为三个组团，东北、西北、北部分别为组团二、组团三、组团四（一、二期为组团一）。案例---大世纪花园三期总体布局建议三期以道路、现有建筑为界，划分为三个组团，东北、西北、北部分别为组团二、组团三、组团四（一、二期为组团一）。Codeofthisreport|42©CopyrightCentalineGroup,2011加入5号地块，则用地发展条件较为理想。档次分区以组团为单元进行，从低到高依次为组团三、组团二、组团四；组团二为中档偏高，三房为主、二房其次，四房以上大户型为