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共29页1房产中介公司防范交易纠纷讲义张朝明律师主讲广西桂兴律师事务所共29页2廉洁从业之刑事法律风险1、伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章罪行为人明知自己无权制作上述单位的印章，但为了某种目的而进行伪造。犯本罪的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利。2、伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪犯本罪的，处3年以下有期徒刑、拘役管制或者剥夺政治权利;情节严重的，处3年以上l0年以下有期徒刑。共29页3廉洁从业之刑事法律风险3、职务侵占罪（刑法第271条）指公司、企业或者其他单位的人员，利用职务上的便利，将本单位财务非法占为己有，数额较大的行为。注：“利用职务上的便利”，即经手、管理财物，或利用自己主管、管理、经手单位财物的便利条件。犯本罪的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。注：“数额较大”是指数额在五千元至一万元以上的，应予追诉；“数额巨大”是指数额在十万元以上的。注：非公司人员与公司人员勾结的，应以本罪共犯论处。共29页4廉洁从业之刑事法律风险4、挪用资金罪（刑法第384条）指公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，挪用本单位资金归个人使用或者借贷给他人，数额较大、超过三个月未归还的，或者虽然未超过三个月，但数额较大、进行营利活动的，或者进行非法活动的行为。注：“利用职务上的便利”是指公司、企业或者其他单位的工作人员，利用其所享有的主管、管理或者经手本单位资金的职权。注：行为人只要实施上述其中一种行为，即可构成本罪。犯本罪的，处三年以下有期徒刑或者拘役；资金数额巨大或者数额较大不退还的，处三年以上十年以下有期徒刑。注：挪用金额在一万元至三万元以上，超过三个月未还的；挪用金额在一万元至三万元以上，进行营利活动的；挪用金额在五千元至二万元以上，进行非法活动的；应当追诉。共29页5廉洁从业之刑事法律风险5、非国家工作人员受贿罪（刑法第163条）指公司、企业或者其他单位的工作人员利用职务上的便利，索取他人财物或者非法收受他人财物，为他人谋取利益，数额较大的行为。注：“财物”既包括金钱和实物，也包括可以用金钱计算数额的财产性利益，如提供房屋装修、消费代金卡、旅游费用等。注：主动索取和被动收受他人财物，均构成本罪。犯本罪的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。注：“数额较大”是指数额在五千元以上；“数额巨大”是指数额在十万元以上。注：为他人谋取的利益是否已经实现，不影响本罪的成立。共29页6经营从业之刑事法律风险非法经营罪（刑法225条）损害商业信誉、商品声誉罪（刑法221条）侵犯商业秘密罪（刑法219条）串通投标罪（刑法223条）合同诈骗罪（刑法224条）集资诈骗罪（刑法192条）虚假广告罪（刑法222条）提供虚假证明文件罪（刑法229条）虚报注册资本罪（刑法158条）虚假出资、抽逃出资罪（刑法159条）共29页7授课目的：站在房产中介公司的角度1、提示风险：A、人；B、物；C、证件；D合同；E、过程；2、避免纠纷：A、提高收益；B、降低成本；C、促进交易；共29页8房产交易中，谁有风险？1、不懂交易规则的人；2、遇到失信者的人；3、背负太多责任的人；4、一味追求利益的人；5、被骗子盯上的人；切实预见，防范风险，以不变应万变。共29页9房产买卖交易涉及主体1、卖方（产权登记人）；2、买方（新产权登记人）；3、其他权利人：共有人、抵押权人、承租人、债权人、同住人、继承人、代理人、公司股东、国有资产管理人；4、房产、土地、拆迁、财税、公安等行政管理部门；5、银行（卖、买各方贷款银行）；6、开发商；7、物业公司；8、供水、供电、供气、有线电视、电话、宽带部门。共29页10不安全的交易主体1、交易人未到场，即假冒签名；2、代理人授权过期、越权或无公证文书；3、共有权人签约时未表态；4、未成年人签署合同；5、法定监护人代未成年子女签约，且未出示证件；6、炒家从中牟利，交易双方不直接交易；7、继承人继承权存在争议；共29页11房产交易涉及法律关系1、买卖关系；2、借贷关系；3、抵押关系；4、承租关系；5、居间（代理）关系；6、债权让与关系；7、其他民事法律关系（如婚姻、继承、赠予、监护权等）共29页12证件防伪：1、身份证件：《身份证》、《军官证》、《驾驶证》、其他证明；2、委托文书：《公证委托书》、无公证《委托书》；3、权属证书：《房屋所有权证》、《共有权证》、《他项权证》；4、待证凭证：《备案证明》、《受理单》、《查询单》；5、证明文书：《收入证明》、《收款收据》、合同书等。共29页13识别措施：1、眼看：印刷质量、水印、字体字号等；2、手摸：钢印、纸质、纹路等；3、工具：验钞机、放大镜等；4、复核：证对人、证对证、必要的查询少不了；5、复印：资料复印留底，要求提供人签名确认；始终质疑，处处留心！共29页14虚假证件的后果：1、交易主体虚假：2、证明事实虚假：共29页15标的房产风险:1、存在违法建筑及改扩建部分；2、过户中被查封或被划入拆迁范围；3、抵押房产交易，未书面告知抵押事实的；4、是否取得《房产证》的风险；5、原证与新证面积有误差；6、权属存在争议的；7、其他法定的禁止情形；共29页16房产买卖合同约定问题:1、双方签订真假合同后发生争议；2、价格及计价方式约定不明确；3、付款方式不准确或风险不平衡；4、各项税、费及中介费负担不明确；5、验收标准和期限的约定；6、附属设施物品约定不明确；7、房产部分设施受损或交付标准不明确；8、各方履行义务期限、方式不明确；9、违约处理方式不明确或不公平；10、对承租人续租权的侵害；共29页17当事人悔约表现:1、悔约，拒绝继续履行，单方要求终止；2、拖延，迟迟不配合履行合同义务；3、变挂，在履约过程中不断提出新的条件；A、猜疑，假想对方可能违约而暂不履行；B、指责，将利益矛盾扩大至人身攻击；共29页18履行合同违约问题:一、卖方义务与违约1、卖方不配合办证；2、卖方不配合办理物业水电等接交手续；3、房产更名后水电、物业费拖欠问题；4、原房主不配合迁出户口；5、产权人更改名称，与原档案不一致，或身份证更改后与旧件不符；共29页19二、买方义务与违约:1、买方拖欠购房余款；2、买方贷款不到位，致使付款困难；共29页20三、双方违约1、一方反悔拒不履约；2、一方借口拖延履行相关义务；3、合同未签订已付定金，一方拒不履行；4、房产交接、验收、户口等受阻；5、一方证件遗失或银行放贷受阻；6、提供虚假证件；共29页21四、外因干扰不顺利1、公房原单位（第三人）干扰过户或入住；2、原承租人反悔，主张购房优先权或拒不迁出；3、开发商借合同更名之际修改合同内容或增加更名费，新买受人拒绝接受；4、房产证已完全过户，但土地使用权暂无法变更；5、出售房产原存在不吉利事件，令新业主难以承受；6、抵押权人、承租人、同住人异议；共29页22房产中介公司的地位1、买或卖方的受托人；2、买卖的居间代理人；3、卖方还贷的垫资人；4、房款代转人；5、信息发布人；共29页23五、中介公司的原因1、违约责任：期限、事项、费用2、过错责任：尽职、忠实、诚信共29页24居间与委托、行纪合同的区别一居间人：仅为委托人报告订约机会，或为订约媒介，并不参与委托人与第三人之间的关系；受托人：可以代委托人与第三人订立合同，参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容；行纪人：以自己的名义为委托人与第三人完成交易事务，与第三人发生直接的权利和义务。共29页25居间与委托、行纪合同的区别二居间合同为有偿合同，但居间人只有在有居间结果时，才得请求报酬，并且在为订约媒介居间时可从委托人和其相对人双方取得报酬；委托合同原则上为无偿合同，有偿合同受托人只能向委托人一方收取报酬，向其相对人收取报酬的行为是严重违反忠实义务的行为；行纪合同为有偿合同，行纪人只能从委托人一方取得报酬。共29页26委托人在看楼记录上签名，是否可认定居间合同成立？要素：《看楼记录》具备《合同法》规定的基本内容，应认定《居间合同》成立；请参阅《合同法》第12条。如何禁止私下交易？私下交易行为应承担的责任？要求：禁止私下交易的约定，应当与违约责任条款一并出现。根据当事人意思自治和合同严守的原则，单方违反合同的，应依照双方的约定处理。限制私下交易的约定，应具备一定的时间限定，通常认定以3-6个月为限较为合理。但双方的约定，不能限制第三人的权益。共29页27由居间人参与的三方合同，与由交易双方签订的二方合同，之间的效力如何认定？要素：应分清合同中的不同法律关系，按照合同严守的原则，根据合同相对性原理判断合同中的约定，是否符合公平、合理的原则。三方合同中往往混杂了居间合同关系与买卖合同关系，容易造成认识上的混乱。从有利于保护各方当事人权利的角度出发，引导当事人形成更合理和便于操作的交易习惯。以房屋买卖双方签订并在房管部门备案，作为完成交易文本，并收取居间报酬的依据。共29页28对于房屋存在权利瑕疵或不能满足委托人的特殊要求，居间人应否承担连带责任？要素：忠实义务、保密义务、从业资格（知识）；要素：隐瞒、欺骗、恶意串通等。共29页29