工程维修规程

1目录01工程管理服务策划..............................................................202设施设备管理规程..............................................................603设备安全操作管理规程.........................................................1404土建维修安装操作规程.........................................................2505外包设备维保监督管理规定.....................................................2906客户家庭安装/维修规程........................................................3007生活用水二次供水管理规定.....................................................3708房屋管理规程.................................................................3809房屋接管验收规程.............................................................4010房屋接管验收发现问题的整改...................................................4911房屋及附属设施维修管理程序...................................................5012弱电系统维修保养规程.........................................................5313配电房管理规定...............................................................5714供配电设备设施运行管理规程...................................................5815供配电设备设施安全操作规程...................................................6116供配电设备设施维修保养规程...................................................6217给排水设备设施操作规程.......................................................6418给排水设备设施运行管理规程...................................................6519给排水设备设施维修保养规程...................................................6820正压风机维修保养规程.........................................................7221电梯运行操作规程.............................................................7322电梯设备维修保养规程.........................................................7523消防系统维修保养规程.........................................................7824集中交房期报修流程...........................................................8125集中交房期后报修流程.........................................................822工程管理服务策划编号：RTWY-HRJY-GC-001版本号：A/01.目的本文件规定工程管理的组织结构以及工作标准，用于规范和评价工程维修管理工作。2.范围适用于小区的工程管理和维修服务。3.服务提要工程管理和维修服务包括小区的房屋设施、机电设备管理和维保等服务内容。4.内容4.1工程管理组织结构图4.2岗位职责参考《岗位说明书》4.3服务项目和标准4.3.1机电设备服务内容和标准序号设备名称巡查保养频次保养内容效果责任人周月季年1供配电系统11、机房卫生清洁；干净设备责任人12、配电箱（柜）整洁，门锁正常，开关灵活；正常23、接触器触点良好，无烧蚀；正常14、继电器延时准确，接线触点完好；正常15、按钮、指示灯接线完好，触点接触可靠，指示灯明亮；完好16、熔断器底座牢固，接触良好；完好17、电容器无膨胀或高温渗油现象；完好18、互感器接线柱牢靠，无发热；正常19、开关接触良好，开断正常，无发热；完好110、清洁配电柜内灰尘。干净2供水11、机房卫生清洁；干净设备责22、消火栓泵、喷淋泵、喷淋稳压泵手动试运转，运行中无异常噪声或振动；正常物业公司工程部客户服务中心供方公司3系统23、生活泵、稳压泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵保养；完好任人14、管道、阀门保养；完好25、检查各开关、接触器、按钮等动作应灵活可靠，各接线端子紧固可靠，控制柜功能正常，开关状态设置正确；正常16、水泵、阀门、管道、支架除锈、翻新；完好17、清洁控制柜内清洁。干净3中央空调系统11、机房卫生清洁；干净设备责任人12、冷却塔清洁、维护保养；完好23、风机盘管清洁、维护保养；完好14、冷凝器、蒸发器维护保养；正常15、冷却水泵机组、冷冻水泵机组维护保养；正常16、冷冻水、风机盘管管路保养；正常17、阀类维修保养；完好18、控制柜设备维护保养；完好19、水泵、阀门、管道、支架油漆翻新；完好110、清洗风口隔尘网；干净111、清洁控制柜内灰尘。干净4电梯系统11、机房卫生清洁；干净设备责任人22、清洁控制箱内电路板，检查电缆插接件是否牢固；牢固23、检查控制箱所有电缆连接情况，并紧固；牢固24、检查空气开关接触器、继电器触头是否清洁平滑；完好25、测量控制箱绝缘电阻（≥0.5MΩ），并作记录（切断电子线路情况下进行测量）；正常26、检查接地线连接是否可靠，测量接地电阻；正常17、检查、清洁散热风机；正常28、检查制动带磨损情况，清除制动带上的油污、灰尘；完好29、检查制动力矩，调整制动弹簧；正常210、检查曳引机减速箱内润滑油油质，如果润滑油变质变脏，应及时更换；正常211、检查主要零部件的磨损程度，进行必要的修配或更换；正常212、检查电动机电缆连接情况及制动线圈电线连接情况，并上紧；牢固113、检查电动机轴承润滑情况，更换润滑脂（大约工作2500~3000小时后更换新的润滑脂）；正常214、检查各安全保护装置，按照年检要求调整或处理；正常215、检查轿厢门和自动门，擦拭门导轨，涂抹少量机油，检查开关门；正常216、擦拭门导轨，涂抹少量机油，进行开关门动作检查；正常217、检查层门机械电气联锁装置，并清洁；正常218、检查清洁轿箱照明及风机扇，测量电气绝缘并记录；正常219、检查曳引钢丝绳是否受力均匀，并调整；正常220、检查对重链是否出现扭曲、过长，并及时排除；完好4221、清洁井底缓冲器，检查液压油液面高度（应保持在最低油位以上），根据情况及时补充；清洁柱塞外圆露出表面，并涂防锈油或缓冲器油；正常222、检查导轨润滑情况，加润滑油；正常223、检查导靴磨损情况，发现磨损严重的及时更换；完好224、检查电梯井道，填补井道孔洞，做好防漏、防小动物措施，清洁电梯井道。完好5闭路监控系统11、检查监视器电源线路及视频线路接触是否良好；良好设备责任人12、检查视频录像机电源线路及视频线路接触是否良好；良好13、检查监控摄像设备机柜的固定及防腐是否良好；良好14、检查各控制线路、电源线路、视频连线接触是否良好；良好15、检查室外摄像枪支撑杆的固定及防腐是否良好、摄像枪防尘罩的密封性是否防风、防水；地线接触是否良好；良好16、检查监控室的通风、照明、及清洁；良好17、检查视频防雷器、控制信号防雷器、电源防雷器装置。良好可视对讲机和门禁系统21、检查系统主机是否正常、可视画面是否清晰；正常22、检查系统电源是否正常；正常23、检查系统中继器是否正常；正常24、检查系统各连接线路接触是否良好；良好25、检查电控锁能否正常使用；正常26、检查对讲主机话音是否清晰；清晰27、清理可视主机内及摄像枪灰尘；干净18、检查防雷接地装置。良好29、检查电脑及软件是否正常；正常210、检查通信是否正常；正常211、检查IC卡门禁是否正常；正常212、检查门禁的防水、防雨、防潮；良好213、检查门禁的电源及通信线路是否正常；正常停车场系统21、检查车场电脑及联网系统；良好22、检查车场系统线路接触是否良好；良好23、检查各车场的IC卡操作读卡器功能是否正常；正常24、检查各车场手动控制道闸是否正常；正常25、检查道闸减速器有无机油，若不足，则添加；正常26、检查传动皮带有否松动、磨损，有则调整、更换；更换27、检查平衡弹簧有否松动、开裂现象，有则调整、更换；更换28、检查道闸杆垂直、水平位置是否到位，若不到位，调整限位开关拨杆位置；正常29、检查地感器是否正常工作；正常110、检查防雷接地装置。良好4.3.2房屋设施服务项目和标准5序号公共设施名称部位计划保养周期岗位1上人屋面1、对损坏的面层进行修补即坏即处理工程技术员2、对分格缝用沥青进行勾缝；即坏即处理3、对天台泛水、变形缝进行处理；即坏即处理4、对屋面渗漏进行处理；即坏即处理2外墙饰面（涂料、面砖）1、外墙、围墙裂缝修补，空鼓面砖更换；即坏即处理2、涂料外墙粉刷（或局部即脏即处理）。每5年3内墙饰面1、涂料饰面重点部位粉刷；即坏即处理2、涂料饰面全面粉刷；每5年3、瓷砖饰面空鼓更换。即坏即处理4楼面、地面1、磁砖地面空鼓、破裂更换；即坏即处理2、水泥地面起砂、裂缝修理。即坏即处理5天棚1、遮阳板材修补、紧固；即坏即处理2、天棚重新粉刷、油漆；每5年3、装修吊顶的调平、破损的处理。即坏即处理4、抹灰层空鼓处理6室外道路（地面）1、大理石、彩砖地面裂缝、缺角修补；即坏即处理2、水泥地面起砂、裂缝修理；每5年3、其它地面（如碎石地面等）修补。即坏即处理7门窗1、闭门器、门锁调校；即坏即处理2、变形复位；即坏即处理3、防腐防蛀处理。每2-4年8防盗网、围栏根据损坏情况确定修补及油漆翻新时间。每1年9沟井池渠井盖、篦子刷漆。每1年10挡雨篷加固、防锈处理每1年11避雷设施加固、防锈处理每1年5.相关文件5.1《岗位说明书》6.质量记录无。6设施设备管理规程编号：RTWY-HRJY-GC-002版本号：A/01.目的确保设备设施运行正常，维修、保养规范。2.适用范围公司管辖的电力(油)拖动设备、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。3.职责3.1公司负责选择、评价设备维修保养供方，机电设备维修保养合同的评审，设备中修、大修、更新改造委托合同的审核，通过驻场工作对各服务中心设备设施管理工作提出指导性意见，监督服务中心工程班组对设施设备年/季/月度保养计划的实施。3.2服务中心负责人负责组织设备接管验收、设备（器具）的申购、报废审核及维修、保养计划的审批。检查设施设备日常维护保养计划执行情况。3.3服务中心工程班组负责外委维修、保养工程的监督，设施设备大、中修及设备更新改造计划的制定。负责除外委《设备维修保养合同》委托范围外的一切设施设备保养、维修及日常巡查工作，并编制年度保养计划。维修养护合同签订后，按合同监督