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工程维修部工作手册TY/WI-GC-01浙江天一物业管理有限公司授控：发布：2008年6月8日实施：2008年7月1日天一物业—工程维修部作业手册TY/WI-GC-011目录第一部分、工程维修部岗位说明………………………………3第二部分、工程维修部服务流程………………………………6第三部分、工程维修部工作规范、标准………………………11第四部分、各类工程应急处理方案……………………………16第五部分、设施设备管理规定………………………………20第六部分、各类记录表格………………………………28天一物业—工程维修部作业手册TY/WI-GC-012第一部分、工程维修部岗位说明1、工程维修部经理岗位职责岗位名称工程部经理定员1人直接上级总经理所辖人数所属部门工程部直接下级工程部主管岗位职责1、制订每月工作计划，做好检查考核记录。2、负责制定每月工程备品及耗材的申购计划，并定期对供应供货商进行考评。3、熟悉、掌握公司各管理处的房屋、公共部位、配套设施、机电设备的基本情况。4、协助各管理处建立设施设备台帐，编制房屋本体、公共部位、设施设备的维修保养计划并组织实施，确保完好与正常运行，并负责定期检查与监督。5、制定监视和测量装置检定周期表，组织各管理处实施并建立监视和测量装置台帐。6、负责协助各管理处的工程技术资料、设施设备资料的收集、整理、归档工作。7、组织物业的接管验收，负责物业的交付验收工作及验收问题的处理。8、负责维修项目的实施、验收、回访等工作。9、接待业主对房屋本体、设施、设备质量投诉，做好记录并妥善处理。10、负责联系开发公司、施工单位及时完成保修项目和进行遗留问题处理。11、组织制定年度设备设施维修保养计划并组织实施。12、负责对各管理处工程设备管理情况进行抽检。13、负责管煤、市政、自来水、电力局等公用事业单位的业务处理和事故协调处理。14、负责本部门员工的工作安排和工作考核。15、完成上级下达的的其他任务。岗位要求基本要求25岁以上，50岁以下，具备吃苦耐劳精神；有较强的工作组织性、纪律性；有较强的沟通能力、组织能力。从事工程管理3年以上工作经历，助理以上职称，有水电、电梯等技术证书辅助技能熟悉电脑及各类软件的操作品质要求思想品质优秀学历要求大专及以上身体要求身体健康天一物业—工程维修部作业手册TY/WI-GC-0132、工程维修部主管岗位职责岗位名称维修部主管定员1人直接上级工程部经理所辖人数所属部门工程维修部直接下级维修员岗位职责1、执行工程部经理指示，确保所管系统设备的安全运行是首要任务；对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，每天作如下检查：（1）重要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。（2）下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。（3）现场督导重要维修工程及整改状况。（4）实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。（5）掌握所属系统当天能耗状况，发现异常分析原因，及时杜绝浪费现象。2、设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理；当设备发生故障或影响正常使用时，迅速到现场组织处理，并及时向工程部经理报告。3、负责实施所管系统设备月度和年度的维修保养计划，备品、备件计划定期报送工程经理审定。4、负责制定所管系统运行方案，研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下节省能耗。5、认真落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程、员工守则、设备维修保养制度，做到设备干净、机房干净、工作场地干净，不漏电、不漏油、不漏气、不漏水，使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。6、了解下属员工技术状态和思想状况，经常对下属员工进行沟通和业务指导。7、改进不合理设备的性能，完善设施和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工程参与设计，提出可行方案。8、负责住宅装修管理检查和验收，确保建筑物结构安全、装修协调、统一、美观、符合规范要求。9、完成上级下达的的其他任务。岗位要求基本要求25岁以上，50岁以下，具备吃苦耐劳精神；有较强的工作组织性、纪律性；有较强的沟通能力、组织能力。从事小区工程维修3年以上工作经历辅助技能熟悉电脑及各类软件的操作品质要求思想品质优秀学历要求大专及以上身体要求身体健康天一物业—工程维修部作业手册TY/WI-GC-0143、工程维修部维修工岗位职责岗位名称工程部维修工定员直接上级工程部主管所辖人数所属部门工程维修部直接下级岗位职责1、熟悉小区供电、消防、中控和机电设备等系统。2、负责对公共照明、管线的检查、维护和保养工作。3、为业主提供有偿维修服务。4、负责小区内水、电表的管理及抄表工作。5、负责配合保安队对消防、监控系统进行检查，发现故障配合专业单位及时维修。6、负责供配电设备、地下室风机、水泵等机电设备的正常运行，发现故障配合专业单位及时修理。7、负责对电梯进行巡视和定期保养，发现问题及时处理或联系电梯公司限期解决，并为电梯公司提供必要的协助。8、运行中电梯突然出现故障，应尽快赶到现场，按照应急预案处理9、负责给排水管道的疏通清理工作，以及房屋的本体、附属设施、道路的检查、维修和保养工作。10、为业主提供有偿管道维修安装、土建修缮服务。11、负责对给排水系统的检查、维护保养工作，以及做好水泵房日常保养工作。12、熟悉小区内房屋本体、附属设施、给排水、消防用水设施，以及各类管路走向，阀门控制范围。13、负责小区内的水表管理及每月的抄表工作。14、负责处理房屋渗漏和业主装修过程中出现的渗漏问题。15、履行24小时应急抢修职责。16、完成上级下达的其他任务。岗位要求基本要求25岁以上，50岁以下，具备吃苦耐劳精神；从事物业管理行业2年以上工作经历，有水电安装上岗证书。辅助技能能阅读工程技术图纸品质要求思想品质优秀学历要求高中及以上身体要求身体健康天一物业—工程维修部作业手册TY/WI-GC-015第二部分、工程维修部服务流程1、工程部上门维修操作流程：用户报修(电话\上门)维修人员实施维修物业管理处用户签字确认;验收客户接待填写*派工单*一式二份并预约维修时间第一联交与综合部第二联交与工程主管工程主管签收派工单指派维修人员维修2、工程部日常工作内容与各类计划：每天巡视周检中央空调运行情况生活水泵运行情况电梯运行情况游泳池循环泵运行情况路面人行道;砼道楼梯间墙面扶手;花岗岩的维护,各单元楼道灯;灯罩;声控开关;小区路面;浇花水龙头等各配电柜线路的检查维护.发现问题立即处理，天一物业—工程维修部作业手册TY/WI-GC-016月计划季度计划电梯水泵等机电设备的维护保养日常机电设备的零部件易耗品维修;更换预算公共能耗;及实际需要维修的费用雨水口;雨水井;污水井;化粪池;阀门井等室外消防栓;水泵接合器公用地面的维修改.公共墙门厅墙.天棚的维护；隔热层破损;防水层破损造成屋面渗漏;屋面积水疏散标志的维修及维护;室内消火栓（箱）的维护及检修。半年计划公用地面的维修改造;公共墙;门厅的墙;天棚维护楼梯间墙面;扶手;台阶的维护.隔热层破损;防水层破损造成屋面渗漏;屋面积水污废水管接口及砂眼漏；管道堵塞、破裂；固定码松脱等对生活水箱进行消毒;生活泵;消防泵进行保养.每半年对所有线路检修一遍年计划房屋承重结构部位;外墙起鼓脱落的修补.外墙局部渗漏;外墙大面积渗;外墙面的翻新.各线路的检查维护;灯具的维修及更新.对屋面出烟口盖板及防护罩进行一次维修潜污泵拆卸泵体;检查密封情况,更换机械油.生活泵;消防泵;电动机等各元件的检修所有电梯年度保养及年审天一物业—工程维修部作业手册TY/WI-GC-0173、电动设备、操作规程1、操作前应先测量三相电源电压是否偏低，三相电压是否平衡。要检查禁锢螺栓有无卡阻、损坏或磨耗现象。2、在操作中应注意，在启动中和运行后的电动机具，音响和震动是否正常，要检查电动机层装风叶的扇风情况是否良好。3、开始正常运行后要测量三相电流表的负荷电流是否一样，其表针的指示位置有无反常现象。电动机及其起动电气设施有无过热和焦味，应检查各部轴承有无过热现象。4、应经常检查电表，有无失效现象，操作开关及保险丝等零件是否完完好。导电体有无过热变质现象。电气电机设施的金属外壳接地保护是否完好，选挂的保险丝容量是否正确、压合的是否妥当。发现故障及时予以修好，保证设备的正常运行。5、要检查轴承室有无进水或缺油，有无过热或噪音、转动部分是否良好。如联轴器、金属链条和齿轮有无磨损现象以及电动机或机具的紧锢螺钉是否齐全，有无松动不全现象。要检查水泵有无漏水，泵轮和风轮有无磨壳现象，并对“症”进行修理。4、配电设备维修保养规程1、严格按照供配电系统设备保养计划进辖区设备的保养。2、主管、工程、每年12月制订下一年度的设备保养计划。3、工作过程应严格遵守电气作业规程。4、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、禁锢接线端子等保养工作。5、各系统的维修保养以不影响小区正常原则，特殊情况须报告管理处和主管，及时通知受影响的用户。一、电房倒闸操作制度1、停电拉闸操作必须按照开关—负荷侧刀闸—进线侧刀闸顺序依次操作，送电合闸的顺序与此相反。如变压器需要停电时，应先停低压，后停高压。送电时先送高压，后送低压。严防带负荷拉合隔离开关（刀闸），为防止误操作，高压电气设备都应加装闭锁。2、倒闸操作由操作人填写操作表，每张操作表只能填写一个操作任务，下列项目天一物业—工程维修部作业手册TY/WI-GC-018应填入操作表内：○1应拉合的开关和刀闸○2检查开关和刀闸的位置○3检查负荷分配○4检查接地线是否拆除○5装拆接地线○6安装或拆除控制回路，电压互感器回路的保险器○7切换保护回路和检验是否确无电压等3、倒闸操作应由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者作监护。4、操作中发生疑问时，不准擅自更改操作，不准随意解除闭锁，应立即向主管负责人报告，弄清楚后再操作。5、电器设备停电后，即使是事故停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施以前，不得触及设备或进入遮拦，以防突然来电。5、电气维修操作规程1、电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家标准作业。2、在进行电气维修时，维修人员应配备绝缘良好的电工工具。3、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施。维修同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。4、在高、低压配电箱上作业时，应设专人监护，并至少二人进行。5、一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔离挡板，并有专人监护。6、维修和保养时，开关操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人作业”的指示牌。7、维修和保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。6、管理处水、电、机械设备维修、保养规程（一）消防系统：1、消防水泵每月试运行一次，每次以不少于两分钟为宜。2、消防水泵轴承每季加油一次；电动机轴承每半年加油一次。天一物业—工程维修部作业手册TY/WI-GC-0193、每周检查一次闸阀、止回阀、开关是否灵敏，密封是否良好，如有毛病应及时进行维修。4、供电、照明、控制信号线路应随时保持良好的应急状态。5、每周检查消防带一次，如发现有潮湿应及时进行晾晒，如有霉坏应及时更换，以利应急使用。6、报警系统每星期检查一次是否灵敏。7、每周检查水泵结合器，消防栓是否完好，检查消防器材是否损坏丢失。（二）供水系统：1、水泵每周轮换运行。2、水泵轴承每季加油一次；电动机轴承每半年加油一次。3、每周检查一次闸阀、止回阀、开关是否灵敏，密封是否良好。4、水泵每半年保养一次，对磨损零件及时进行更换。5、每半年清洗水池一次。6、每月检查水表一次，发现问题的应及时更换和修理。7、水泵运行完好的质量指标：·连接部份要求螺丝、垫圈、销子齐全、完整、坚固，每一次放水阀、星形环完好。·仪表方面，要求电流表、电压表、压力表齐全准确。·出水阀门、逆止阀、进水阀门齐全完好，盘根密封良好，泄露合乎要求。·泵体各部门连接严密，不漏水。油圈齐全，油质合格，油量适中，不漏油。·设备无油污，无积尘，机房无积水，无杂物；工具、材料配件存放整