大工《房地产开发与经营》期末复习资料

大工15秋《房地产开发与经营》期末复习资料一、单项选择题（本大题共15小题，每小题2分，共30分）1、房地产开发的程序主要分为(C)阶段。A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售D．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售2、获取土地使用权，进行征地、拆迁、安置、补偿是(B)阶段的主要工作。A．投资机会选择与决策分析B．前期工作C．建设D．租售3、私立学校、豪华住宅、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由高至低的顺序为（B）。A．私立学校、豪华住宅、商场B．豪华住宅、私立学校、商场C．豪华住宅、商场、私立学校D．私立学校、商场、豪华住宅解析：按国家有关法律规定,各类用地的出让最高年限为:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。4、下列关于现金流量说法，正确的是（B）。A．不在同一时间点的现金流入和现金流出能够直接相减求净现金流量B．不在同一时间点的现金流入和现金流出不能直接相减求净现金流量C．对投资项目现金流量的考察，不会因考察的角度和所研究系统的范围不同而呈现出不同的结果D．不同时间点上现金流入与现金流出之差称为净现金流量5、某小区规划建设用地面积50000平方米，其上建有10栋11层住宅楼,各层建筑面积均为900平方米，该小区容积率为(D)。A．1.50B．1.44C．1.80D．1.98解析：小区容积率=居住区总建筑面积/居住区用地面积6、房地产投资中危害最大的一种风险是（C）。A．通货膨胀风险B．政策风险C．政治风险D．周期风险7、由于国家或地区政府政策的变化而给投资者带来损失的可能性，称为（A）。A．政策风险B．政治风险C．或然损失风险D．周期风险8、名义利率为12%，每月计息一次，年实际利率为(B)。大工《房地产开发与经营》课程考试试卷（B）第2页共12页A．12%B．12.68%C．12.45%D．11%9、对于开发销售模式下的房地产项目，开发商所投入的开发建设资金属于（C）性质。A．递延资产B．无形资产C．流动资金D．固定资产投资10、下列关于内部收益率的表述中，不正确的是（C）。A．内部收益率小于行业基准收益率时，项目在财务上不可行。B．在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。C．内部收益率表明项目投资所能支付的最低贷款利率。D．内部收益率是项目在整个计算期内，净现值等于零时的折现率。解析：内部收益率表明项目投资所能支付的最高贷款利率。11、房地产开发项目的临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（B）的临界值。A．利润为零B．投资者期望的最低收益水平C．最大费用D．最大利润12、（A）是《建设工程施工合同（示范文本）》中的总纲领性的文件。A．协议书B．通用条款C．专用条款D．特殊条款13、当贷款综合风险度超过（B）时，为高风险贷款。A．50%B．60%C．70%D．80%14、价值定价法的定价哲学是（D）。A．高价格、高价值B．低价格C．名牌效应D．物美价廉15、物业代理佣金，对出租物业收取年租金的（B）或相当于一个月租金，出售物业收取销售额的(B)。A．8％，1％-5％B．10％，1％-3％C．12％，2％-3％D．8％，1％-2％二、多项选择题（本大题共15小题，每小题4分，共60分）1、房地产投资决策分析的主要工作包括（BD）。A．投资机会寻找B．市场分析C．投资机会筛选D．项目财务评估2、降低贷款利率对房地产市场的影响主要有(BD)。A．导致房地产实际价值下降B．导致房地产实际价值上升C．抑制房地产市场需求D．增加房地产市场需求3、关于实际利率和名义利率下列说法正确的是(BC)。A．当每年计息周期数m1时，实际利率名义利率大工《房地产开发与经营》期末复习题第3页共12页B．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值C．当m=l时，实际利率=名义利率D．名义利率越高，计息周期越短，实际利率与名义利率差异越小。4、下列关于房地产市场自然周期循环的表述中，正确的有（ABD）。A．自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底B．在自然周期的第二个阶段，需求继续上涨，空置率继续下降C．在房地产周期循环的最高点，空置率最高D．在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率5、采用行政划拨方式取得的土地使用权包括（BCD）。A．商品住宅用地B．公益事业用地C．国家机关用地D．经济适用住房建设用地6、我国土地使用权出让的特征包括（ABC）。A．土地所有权与土地使用权分离B．土地使用权出让是有偿的C．土地使用权出让是有期限的D．不能随意转让、出租和抵押7、房地产开发项目STP策划包括（ABD）。A．市场细分B．目标市场选择C．客户定位D．市场定位8、投资者不可以控制的风险有（AC）。A．通货膨胀风险B．比较风险C．政治风险D．时间风险9、下列属于房地产投资个别风险的有（BCD）。A．通货膨胀风险B．收益现金流风险C．时间风险D．持有期风险10、房地产置业投资经济效果主要表现为（BCD）。A．销售收入B．租金收入C．减少纳税D．物业增值与股权增加11、房地产开发项目财务评价主要考察项目的（ABC）。A．盈利能力B．清偿能力C．资金平衡能力D．抗风险能力12、下列各项中，用以反映项目盈利能力的指标包括(AD)。A．净现值B．利息备付率C．偿债备付率D．内部收益率大工《房地产开发与经营》期末复习题第4页共12页13、在可行性研究阶段，建筑安装工程费的估算，可以采用（ABCD）。A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标估算法14、对于企业不使用政府性资金建设的项目，区别不同情况实行(BC)。A．审批制B．核准制C．备案制D．以上说法都对15、标底是招标工作的预期价格，是审核(BCD)的重要依据之一。A．预算B．投标报价C．评标D．决标三、判断题（本大题共30小题，每小题2分，共60分）1、居住建筑面积密度指居住建筑对居住用地的覆盖率。(B)A．正确B．错误解析：居住建筑密度指居住建筑对居住用地的覆盖率。2、按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。(A)A．正确B．错误3、房地产开发商不履行正常的开发建设审批程序而导致工程停工属于政治风险。(A)A．正确B．错误4、短期内房地产价格主要由房地产供给决定。(B)A．正确B．错误解析：短期内房地产价格主要由房地产需求决定。5、房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动中的投资与成本不存在差异。(B)A．正确B．错误解析：房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动中的投资与成本存在较大差异。6、邀请招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。(B)A．正确B．错误解析：公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。7、同样数额的资金在不同时间点上具有相同的价值。(B)A．正确B．错误解析：同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值。8、抵押率是指贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。(A)A．正确B．错误9、对位置的广义理解，除了其地理位置外，往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。(A)A．正确B．错误大工《房地产开发与经营》期末复习题第5页共12页10、工程项目的竣工验收是建设过程的最后一个环节。(A)A．正确B．错误11、建设工程规划许可证主要规定了用地的性质、位置和界限。(B)A．正确B．错误解析：建设用地规划许可证主要规定了用地的性质、位置和界限。12、一般来说，房地产市场范围越大，其研究深度就越浅，研究成果对房地产投资的实际意义就越小。(A)A．正确B．错误13、增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。(B)A．正确B．错误解析：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。14、某一具体投资项目的位置仅仅指其自然地理位置。(B)A．正确B．错误解析：某一具体投资项目的位置不仅仅指其自然地理位置，还包括社会经济地理位置。15、投资体制改革后房地产开发项目没有必要做可行性研究。(B)A．正确B．错误解析：投资体制改革后房地产开发项目仍有必要做可行性研究。16、投标人应按招标文件的规定和要求编制投标文件。(A)A．正确B．错误17、投标人在投标截止日期之前放弃投标，招标人不能没收其投标保证金。(A)A．正确B．错误18、除专用条款另有约定外，通用条款在合同文件中具有最优先的解释权。(B)A．正确B．错误19、债务融资筹措的资金具有永久性特点，无到期日，不需归还。(B)A．正确B．错误解析：权益融资筹措的资金具有永久性特点，无到期日，不需归还。20、价格变动对顾客的影响可能有利于开发商、也可能不利于开发商。(A)A．正确B．错误21、生地，指不具备开发建设条件的城市国有土地。(B)A．正确B．错误大工《房地产开发与经营》期末复习题第6页共12页解析：生地，指不具备开发建设条件的乡村集体土地。22、评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为3人以上单数。(B)A．正确B．错误解析：评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数。23、项目融资主体的组织形式主要有既有项目法人融资和新设项目法人融资。(A)A．正确B．错误24、人员推销及销售促进在购买者决策过程的初期最具成本效应。(A)A．正确B．错误25、购买能力是对自用型购买者的主要约束条件，自用型购买者一般对价格不敏感。(B)A．正确B．错误解析：购买能力是对自用型购买者的主要约束条件，自用型购买者一般对价格比较敏感。26、第一手资料是通过直接到市场进行调查而得到的原始资料，如问卷调查资料、访谈记录等。(A)A．正确B．错误27、房地产开发项目可行性研究的根本目的是为了获得政府的审批。(B)A．正确B．错误解析：房地产开发项目可行性研究的根本目的是为了减少投资决策失误，提高投资的效益。28、邀请招标中邀请企业的数量一般以5～10家为宜，不能少于5家。(B)A．正确B．错误解析：邀请招标中邀请企业的数量一般以3～10家为宜，不能少于3家。29、较长时间，房地产供给曲线S为上扬的一条曲线，符合供给法则。(A)A．正确B．错误30、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是因为其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。(A)A．正确B．错误四、名词解释（本大题共12小题，每小题5分，共60分）1、土地使用权出让土地使用权出让指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、房地产开发投资房地产开发投资指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标大连理工大学网络教育学院第7页共12页的投资活动。3、房地产抵押贷款房地产抵押贷款是指借款人以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人提供债务履行担保，获得贷款的行为。4、土地使用权转让土地使用权转让指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移给他人的行为，包括出售、交换和赠与等。5、建筑容积率建筑容积率指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。6、房地产市场细分房地产市场细分就是从房地产购买者的需求差异性出发，从差异性中寻找具有共同消费需求的消费群，据此将房地产市场划分为若干个子市场的行为。7、房地产市场分析房地产市场分析，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场