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工程遗留问题试营开业30天内，工程管理人员应充分查找、收集、整理工程质量问题，对所有工程遗留问题进行分设三类分别处理：规划设计问题、商业优化需求、施工质量问题。2商业物业需要优化的项目广场开业后，由商业管理公司提出商业物业条件或商业设备不能满足商业经营活动需要和影响正常经营的项目，工程人员整理分析后，立册、分项形成书面文档清晰阐明原因及费用估算，由项目公司或商业管理公司工程部门在项目保证金中或维修基金中支出费用进行整改。9.1.3施工单位施工质量问题的项目商业公司工程管理人员应将收集的工程质量问题列出清单及要求整改期限，上报项目公司协调施工承包方尽快解决。要求项目公司支付工程质保金时，应经商业管理公司审批。如施工单位同一问题维修三次后仍未解决，商业管理公司可在书面通知项目公司和责任施工单位的前提下，另行委托其他单位处理，相关费用从其质保金中扣除，如质保金不足，欠缺金额由责任施工单位承担。在工程保修期间，如施工单位不履行合同义务的，由商业工程管理部门发函给施工单位，同时抄报项目公司要求其进场维修，如对施工单位两次发函催促仍不履行维保责任的，7日内由商业管理公司负责估算维保金额向施工单位致函（抄报项目公司），由项目公司财务部直接代扣施工单位相应维保款拔付到商业管理公司，商业工程管理部门可按制度对上述维保项目做招投标，选定外委施工单位完成维修。商业工程设备设施的维修和保养1、规范性：规范性是指在工程设备设施的管理、运行、维修中要有章可循，规范管理、规范操作、规范标准。2、标准性：是指设备设施的操作、维修按技术标准执行，设备设施的管理要标准化。3、统一性:是指设备设施的管理标准、维修标准、统一类型的机组或设备的操作、维修按公司要求统一执行。4、严、细、精是指在设备设施的管理、运行、维护保养的过程中，要严格执行规章制度、严格执行工作标准，细是指在设备设施的运行操作、维修养护中要细心细致，要细化工作标准、细化工作程序、细化工作要求，精是指在设备设施的管理中，要出精品，要精细工作，精明做事。一.公用设施维修养护服务标准公用设施维修养护方案分为日常维修方案和定期养护方案，每个方案包括区内道路、沟、渠、池、井、园林绿地、消防设施及排水管网和智能系统等内容，每一项均从工作计划、实施方案、执行标准和实施效果四个方面提出要求，量化执行标准，使其具有科学性和实操性。(一)前期工程施工管理标准序号项目维修类别划分计划方案1房屋承重抗震结构部局部受损；施工质量原因造成的结构问题；避雷网每年刷漆一次，防止锈蚀；每年全面修补一次屋面隔热层板；每半年疏通一工程部负责实施位次屋面雨水口；每年对屋面防水层检修一次；每四年翻新更换老化部分。屋面防水隔热层每15年全面翻新一次。2外墙面外墙面起鼓脱落的修补；外墙面局部渗漏；外墙面大面积渗漏；每两年对较大面积的渗漏外墙，应局部翻新，防止面积继续扩大及污染墙面，并清洗一次；每年雨季前对住客外窗台进行一次密封检查，杜绝雨水的侵入。工程部实施3电梯曳引绳张紧度的调整维护；导轨、安全钳的工作情况维护；各项安全装置的维护；电脑控制板等的维护检测；每月检查一次曳引绳张紧度；每月定期对滑动转动部分加一次油；每季度检查一次导轨安全钳工作情况；每半年进行一次全面检查。工程部组织实施4水电设备发电机及水泵等机电设备的维护保养；日常机电设备的零部件易耗品维修、更换；月检控制设备一次；季检开关灵敏度及开关紧固件完好情况；每年检修一次发电机设备，年检电源切换及自动保护装置。工程部组织实施5公用照明线路的检查维护；灯具的维修及更新；每季度检修一次线路及灯具，更换老化线路及损坏灯具。工程部实施维修6消防设施疏散标志的维修及维护；室内消防栓（箱）的有效维护及检修；烟、温感报警系统故障的排除和维护；每年对消防栓油漆一次，并将消防带晾晒一次；每年对消防疏散标志维修一次；消防系统主要设备每年联动测试一次。工程部实施维修7公共通道、门厅、楼梯间公用地面的维修改造；公共通道、门厅的墙、天棚维护；间墙面、扶手、踏步的维护；每半年对公共地面进行维护一次；每两年维修一次通道门厅及楼梯间墙壁、扶手及栏杆；每年全面维护一次楼梯踏步工程部实施维修每15年铲除抹灰翻新一次。8上下水主管道接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定码松脱；每年刷一次管道油漆；每年检修一次管道固定码；每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。工程部负责维修(二)房屋本体部分维修养护标准及实施方案序号项目标准效果1房屋承重房屋修缮标准；有关工程施工技术规范；安全，正常使用功能完好2外墙面房屋修缮标准；外墙面修缮作业规程；无鼓无脱、无渗水、无违章、整洁统一3电梯电梯维修保养标准安全正常运行、平稳机房、轿厢整洁电梯完好率100%电梯故障率低于0.1%4水电设备机电设备维修保养规程无故障停电，保障安全运行5公用照明公用照明维修保养规程线路无乱搭接照明灯具正常，开关灵活6消防设施标识制定及维护管理规定；消防栓维修操作规程；消防报警系统维护保养规程；设施有效，标识清楚，完好无损；灵敏，准确报警阀门完好，无渗漏7公共通道、门厅、楼梯间相应建筑部分修缮技术规程；房屋修缮标准；整洁，无缺损，无霉迹扶手完好，无张贴痕迹8上下水主管道排水管维护修缮标准；给水管维护修缮标准；管道通畅，无渗漏(三)公共设施日常维修计划及实施方案序号类别项目日常维修计划日常维修方案1区内道路砼路面、人行道每周检查一遍，随坏随修由工程部按项目维修规程实施砼道牙2室外照明高柱灯每天检查一遍，随坏随修由工程部按专业操作规程实施柱头灯藏地灯3沟渠池井排洪沟每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程部按专业操作规程实施雨水口雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地绿化每天检查一遍，发现问题，及时维修管理部安排绿化补种，园艺维修雕塑小品、花池水景5消防设施及排水管网排水管每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程部按相关维修规程实施室外消防栓水泵结合器6公用标识导示标识牌每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程部按相关维修规程实施警示牌7其它公用设施垃圾转运站每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程部按相关维修规程实施围墙挡土墙8智能化系统摄像监控系统每日检查一遍，发现问题，及时维修由工程部按相关维修规程实施监控中心周界报警系统(四)公共设施日常维修标准及实施效果序号类别项目日常维修标准日常维修实施效果1区内道路砼路面、人行道路面修缮质量标准；人行道铺设修缮标准；干整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上。砼道牙2室外照明高柱灯电气作业安全操作规程；灯具施工技术标准；灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。柱头灯藏地灯3沟渠池井排洪沟排洪沟无堵塞、井盖完好率达雨水口无缺损；井内无积物，井壁无脱落；化粪池出口及分隔池无堵塞；井盖上标志清晰；100%；无缺损，少污积；无堵塞；雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地绿化绿化工作标准；园林工作标准；绿化管理设施、设备齐全完好；雕塑小品等园艺完好率达95%以上；雕塑小品5消防设施及排水管网排水管排水管施工技术标准；消防设施施工技术标准；管道畅通，无堵塞；无泄漏；消防设施正常有效；室外消防栓水泵结合器6公用标识导示标识牌标识清楚，无污积，破损；安放牢固；标志设施完好率100%；标志无损坏；警示牌7其它公用设施垃圾转运站无破损；无脱落；泄水通畅；确保围墙、挡土墙安全使用；确保垃圾转运站正常使用。围墙挡土墙8智能化系统摄像监控系统智能化系统维护保养标准系统性能良好，正常运行；设施完好，整洁有序，无破损；监控中心周界报警系统(五)公共设施定期维修计划及实施效果序号类别项目定期维修计划定期维修方案1区内道路砼路面每年对局部损坏严重，修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。路面翻新面积应控制在每年1‰以内，其它控制每年5‰以内，逐年递增10%。翻新工作由工程部组织专业单位实施。人行道2室外照明高柱灯灯杆每年刷漆一次；每月清洁灯具一次；每季检修线路一遍；对于破损灯具及老化线路进行更换。由工程部按相关作业规程维修。柱头灯藏地灯3沟渠池井排洪沟每季度清理沟内杂物一次；化粪池每半年清理一次；井盖板每年刷一次漆，防止锈蚀；每季度清理井内杂物一次；每年全面维修完善一次。由工程部按相应作业规程实施。雨水口雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地小品绿化春、夏季各补换3%-6%绿地一次，树木春夏各补一次，每次3%；花木每半月修剪一次；草坪每月修剪一次；乔木每月修剪一次；每周清洁园林小品、雕塑一次；根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀和四次日常消杀。自第10年起按10%更换绿地草坪。由管理部按照相应作业规程实施。雕塑小品5消防设施排水管网排水管消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；消防栓每半年排一次水，检修一次；由工程部按相关维修规程实施。室外消防栓水泵结合器6公用标识导示标识牌每月清洁标识一次，并对标识安放基础稳固情况进行检查维护一次；每年对标识进行维护一次；每15年更换一次。由工程部组织实施。警示牌7其它公用设施垃圾转运站每年刷油漆一遍；每季度检查挡土墙顶排水沟通畅情况；每季度检查一次泄水孔疏通情况；由工程部按相关作业规程实施。围墙挡土墙8智能化系统监控系统对系统的设施，设备性能及连接运行输，显示情况进行月、季检和年检。由工程部按相应维护保养规程实施。监控中心前期消防设施设备施工管理（一）建立健全消防安全规章制度由于多数火灾事人为因素引起的，因此，必须制定一些规范性的防火规章制度，以控制和约束能导致火灾的因素和行为。单位消防安全管理制度主要包括的项目有：1、消防值班、巡查和检查；2、用火用电安全管理；3、火灾隐患整改；4、消防安全疏散设施、消防设施和器材的维护管理；5、专职和义务消防队的组织管理和训练；6、消防工作考评与奖惩。（二）建立消防组织和消防安全责任制。（三）消防宣传教育和培训（四）组织防火检查和巡查城市综合体管理公司内部组织的防火巡查和防火检查，是及时发现和消除火灾隐患，预防火灾发生的重要措施，也是确保相关消防安全制度和措施落实的有效手段。1、防火巡查作为消防安全重点单位和公众聚集场所，商业物业经营管理者应当在营业期间进行多次、定期消火巡查，营业结束时应当对营业现场进行检查。巡查的内容应当包括：A.用火、用电有无违章情况；B.安全出口、疏散通道是否畅通，安全疏散指示标志、应急照明是否完好；C.消防设施、器材和消防安全标志是否在位、完整；D.常闭式防火门是否处于关闭状态，防火卷帘下是否堆放物品影响使用；E.消防安全重点部位的人员在岗情况及安全状态；F.其他消防安全情况。2、防火检查防火检查应当至少每月进行一次，检查的内容应当包括：A.火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况；B.安全疏散通道、疏散指示标志、应急照明和安全出口情况；C.消防车通道、消防水源情况；D.灭火器材配置及有效情况；E.用火、用电有无违章情况，公共场所和商户店铺内拉接的电气线路情况；F.重点工种人员以及其他员工消防知识的掌握情况；G.消防安全重点部位的管理情况；H.易燃、易爆、危险物品和场所防火、防爆措施的落实情况以及其他重要物资的防火安全情况；I.消防（控制室）值班情况和设施运行、记录情况；J.消防系统运行、检测、维保境况；K.防火巡查情况和部门周检情况；L.消防安全标志的设置情况和完好、有效情况；M.广场内正在施工的区域消防安全管理情况；N.主力店消防安全管理情况，重点检查主力店厨房、仓库、消防设备设施、疏散设施、安全用电情况等；O.其他需要检查的内容。（五）火灾隐患的整改（六）建立健全并及时更新消防档案（七）制订灭火应急疏散预案并定期演练灭火和应急疏散预案通常包括以下内容：1、组织机构包括：灭火行动组、通讯联络组、疏散引导组、安全防护救护组；2、报警和接警处置程序；3、应急疏