工程部规程手册

规程手册版号：A/01/58北京**物业管理中心目录第一部分工程部概述.........................................................3工程部质量目标...............................................................3工程部主要工作内容...........................................................3第二部分工程部管理程序......................................................41.工程部人员组织调度程序（**-GC-GC-01）......................................42.工程交接班和值班程序(**-GC-GC-02)..........................................63.工程报告程序（**-GC-GC-03）................................................84.工程工具管理程序（**-GC-GC-04）............................................95.机房管理制度（**-GC-GC-05）...............................................116.工程设备设施档案管理程序（**-GC-GC-06）...................................137.工程巡检管理程序（**-GC-GC-07）...........................................178.工程维修保养管理程序（**-GC-GC-08）.......................................179.工程安全管理程序（**-GC-GC-09）...........................................2110.能源管理程序（**-GC-GC-10）..............................................2211.公共设备系统停用管理程序（**-GC-GC-11）..................................2312.电梯管理程序（**-GC-GC-12）..............................................24第三部分作业指导书.........................................................26安全作业指导类..............................................................261.电工安全操作规程（**-GC-GC-13）...........................................262.水暖安全操作规程（**-GC-GC-14）...........................................283.特殊场所安全操作规程（**-GC-GC-15）.......................................294.工具使用安全操作规程（**-GC-GC-16）.......................................325.高压倒闸安全操作规程（**-GC-GC-17）.......................................36工程运行维修规程............................................................391.工程公共区域巡检规程（**-GC-GC-18）......................................392.供配电系统运行巡检规程（**-GC-GC-19）.....................................403、给水系统运行巡检规程（**-GC-GC-20）......................................414.排水系统运行巡检规程（**-GC-GC-21）......................................41规程手册版号：A/02/58北京**物业管理中心5.空调系统运行巡检规程（**-GC-GC-22）.......................................426.变配电系统维修保养规程（**-GC-GC-23）.....................................437机电设备维修保养规程（**-GC-GC-24）.......................................478.给排水系统维修保养规程（**-GC-GC-25）.....................................509.空调系统维修保养规程（**-GC-GC-26）.......................................5210.消防系统维修保养规程（**-GC-GC-27）......................................5511.其它弱电系统（**-GC-GC-28）..............................................5612.房屋土建装修结构维修养护规程（**-GC-GC-29）.............................57附：工程部表格清单..........................................................58规程手册版号：A/03/58北京**物业管理中心第一部分工程部概述工程部质量目标1.1在公司总工的指导下和项目部领导下，通过工程部全体员工的工作，提供物业工程管理、维修、保养服务，以达到物业管理区域内的基础设施的运行正常，物业公共区域处于良好状态。1.2设备年度计划维保及时率不低于95%，报修单响应及时率100%，报修单年度完成率不低于95%，各工程系统年正常率95%。工程部主要工作内容1.负责应接管物业管理区域的物业工程前期介入工作。2.主要负责应接管物业区域内公共区域、基础设施的工程接管验收工作。3.主要负责协调、落实、接管物业的工程质量保修工作。4.负责物业管理区域内的供配电系统、给排水系统、暖通空调系统、弱电系统、电梯等公共设备系统的保养、维修、年检及更新改造等工作，确保各系统和设备安全、正常运行。5.负责物业管理区域内的房屋、道路等设施的保养、维修，达到其安全、正常使用的功能。6.负责物业管理区域内业主/租户装饰装修工程的咨询、协调、配合等服务和监管工作。7.主要负责为业主提供自用区域内的报修工程服务。8.主要负责物业管理区域内的计量抄表、能源统计、能源节约等能源管理工作。9.负责相关的工程资料管理工作。10.完成公司安排的其它工作，配合其它部门相关工作，负责协调相关外联单位工作。11.负责工程管理规章制度、安全规程、作业指导书的建立健全。12.负责工程专业技术培训。规程手册版号：A/04/58北京**物业管理中心第二部分工程部管理程序工程部人员组织调度程序（**-GC-GC-01）1.人员组织架构2.岗位描述见人力资源手册3.人员组织调配制度3.1正常情况下,层层负责，不提倡越级或隔级报告和指挥，各级人员必须服从直接上级调配和安排，并接受指导上级的业务和技术指导。紧急情况下可以越级指挥和报告，直接上级或下级不在岗的情况下可以越级指挥、报告、申请、审批，但应电话告知或事后告知直级上级或下级并补办相关签字手续。3.2当班的夜班值班经理、节日值班经理对工程部员工有调配权，工程部当班员工亦有向其汇报当班工作的义务；在火灾、地震等应急状态下所有工程人员应服从紧急调配，执行相关应急预案。3.3工程部主管应确保所有工作项目分工到责任班组或责任人，且应分工合理、科学、不推诿；工程部主管应根据工作的需要，至少每季度对工程部的工作进行一次分工审核，由工程部助理制作出《工程部工作分工表》，经工程部主管批准并执行。工作过程中发现下列情况的工程部主管可以进行临时分工调配：3.3.1《工程部工作分工表》中未涉及到的工作项目；3.3.2阶段性、季节性的临时工作；3.3.3因人员整合、异动等原因需调整的工作；工程部主管高压配电领班空调运行领班空调运行、维修技工高压配电运行工综合维修领班综合维修技工工程部助理电梯运行维保监管员外委维保公司规程手册版号：A/05/58北京**物业管理中心3.3.4其它临时分工调配原因；3.5工程部主管应确保各班组之间配合顺畅、积极、不推诿。因工作需要班组之间个别人员、个别工作的配合调配事宜由各班组领班/负责人相互协调；超过一周以上换班、换岗、调岗的或超过三人以上临时调整的必须由工程部主管批准。3.6各班组内部人员应分工明确，各人员之间应密切协作。3.7所有工程部员工对合理的分工和安排必须执行，且不得违章作业，不得违章指挥，涉及安全的可拒绝执行违章指挥。3.8工程部排班、考勤工作由工程部助理具体负责：3.8.1每月公司考勤截止日前5天，工程部助理征求各专业领班的意见，根据实际情况初步排班，报工程部主管审核，经批准后向各班组发放并存档一份。3.8.2每月公司考勤截止日后2天，工程部主管助理把工程部的考勤按照人力资源管理的要求报到工程主管处，经批准后报项目经理，并存档一份，在月底前让所有员工签字。3.8.3各专业领班在执行排班过程中如另有变动和安排，不超过3人或不超过3天的并且能在当月消化的可以直接安排，但必须告知工程部助理。3.9工程部员工应一专多能，应提高工作效率，工程部员工的技术专业性、全面性和工作效率纳入员工绩效考评。4.员工培训管理制度4.1所有工程人员必须接受公司的各级培训，特别是安全培训和岗位培训，培训的出勤率和考核合格率纳入员工绩效考评。4.2特殊岗位必须经培训合格并持有效的相关专业操作上岗证件方可上岗。4.3工程部主管在年度工作计划中一并制订下年度的培训计划和培训目标，各班组应制订并组织本班组的岗位技能培训、岗位安全培训。4.4所有培训工程部助理均应作好《培训/会议通知及签到记录》并存档。5.相关记录：5.1《工程部工作分工表》(**-JI-GC-01)5.2《培训/会议通知及签到记录》（ZH-JL-04）规程手册版号：A/06/58北京**物业管理中心工程交接班和值班程序(**-GC-GC-02)1.工程部值班工作包括:配电值班、空调值班等所有固定岗位和不固定岗位的值班。2.所有值班人员上岗前3小时不应饮酒，并应按规定时间提前15分钟到达工作岗位，进行交接班前工作检查。如接班人未到，当班人员应坚守岗位。交接班人员交接班时应共同抄表一次,核对当班能源消耗。交接班双方必须认真填写交接班记录，双方认可后，共同在记录上签字。3.接班人必须执行的接班内容：3.1必须查看当天及前几个班是否有特别任务及安排，核对设备状况，必要时进行空车试运转。3.2接班人如发现交班者未按交班要求交班，接班者有权拒绝接班，并报告工程部主管处理。3.3对由于不清楚，隐患未查出而造成事故，由接班人员负责。3.4查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。3.5检查所管辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。3.6检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录，并由上一班人员签字