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陕西恒悦物业管理有限公司工程部运作手册文件编号版本号修改状态第1页XZG-ED-SFA0共231页第一章岗位职责及编制说明第一节编制说明及组织架构一、组织架构及人员编制说明1建立组织机构的原则建立合理的组织机构是高效率地开展物业设备管理的组织保证。建立设备管理机构必须遵循的一般原则是：1.1在物业总经理领导下的工程部经理负责制原则。1.2精兵简政的原则。能由社会承担的工作，要尽量委托专业厂家承担。部门管理人员要少而精、办事效率高、熟悉情况、反应灵敏，专业主管必须坚持在第一线工作，各专业领班协助主管的日常工作，在主管不在岗时充当好替补角色。1.3设备管理、技术和经济三位一体的原则。1.4职责、职权对应分明的原则。在统领全局的前提下，职权分散有利于提高效率，有利于调动下级积极性和培养下级的工作能力。1.5保持最佳管理模式的原则，通常以3-4人为佳。1.6信息反馈和调控的原则。1.7按物业的特点、专业人员的技术水平设计组织体制。2工程部组织机构的设计2.1物业工程部组织机构和岗位的合理设置，是完成工程部任务的保证条件。工程部机构的设计，体现统一领导、分级管理的原则。2.2各种不同层次专业人员的配置、组成及其比例关系，应与工程部的任务需要相适应。2.3在人员的配置和机构的设计上要考虑一专多能的原则。2.4处理好专业与专业之间、工种与工种之间的协调和配合关系。2.5组织机构还应按照精简机构、提高工作效率的要求，力求减少管理层次，充分发挥各级、各类人员的积极性原则。陕西恒悦物业管理有限公司工程部运作手册文件编号版本号修改状态第2页XZG-ED-SFA0共231页3人员编制说明3.1办公室岗位设置：经理1人副经理1人秘书1人库管及资料员1人班次编制：9：00-18：003.2电气专业岗位设置：电气工程师1人强电领班1人强电技工21人弱电主管1人弱电领班1人弱电技工5人班次编制：工程师：9：00-18：00；领班及技工：四班二运转3.3暖通专业岗位设置：暖通工程师1人空调领班2人给排水工程师1人给排水领班1人司炉领班1人空调技工9人司炉技工8人给排水技工11人班次编制：工程师及主管：9：00-18：00；陕西恒悦物业管理有限公司工程部运作手册文件编号版本号修改状态第3页XZG-ED-SFA0共231页领班及技工：四班二运转3.4综合维修专业岗位设置：二装工程师1人二装主管2人综合维修主管1人综合维修领班1人综合维修技工13人班次编制：工程师及主管：9：00-18：00；领班及技工：四班二运转4组织架构图(见后页)陕西恒悦物业管理有限公司工程部运作手册文件编号版本号修改状态第4页XZG-ED-SFA0共231页恒天国际城物业工程部组织架构图共计：48人工程经理1人工程副经理1人工程库管及资料员3人强电领班1人强电技工7人弱电领班1人弱电技工2人空调领班1人空调技工4人热力站运行（兼制冷站）8人给排水领班1人给排水技工6人综合维修领班1人综合维修技工4人电气主管（兼二装专业审图）1人1人值班经理（调度）2人暖通主管（兼二装专业审图）1人1人给排水主管（兼二装专业审图）1人1人二装专员（配合商管）1人陕西恒悦物业管理有限公司工程部运作手册文件编号版本号修改状态第5页XZG-ED-SF-01A0共231页第二节岗位职责1经理岗位职责报告上级：物业管理处总监、工程总监督导下级：工程部副经理、工程部各专业工程师、主管及部门秘书1.1负责部门人员工作安排及人员管理，保证大厦工程设备设施的正常运转和使用功能。1.2调配工程部的技术和设备，界定各专业工作范围及职责，确保工程部全面工作的正常运转。1.3审定、编制本部门的年度工作计划、预算等文件及月度实施方案，并报物业管理处总监批后执行。1.4参加增改项目的谈判、评审，督导检查执行情况。1.5主持部门工作例会，安排督导部门副经理、各专业主管、秘书及库管员的日常工作，确保大厦设备正常运转。1.6负责对部门内员工进行绩效评估，并按物管处规定实行奖惩。1.7做好同物管处其他部门的对内联系及与各政府行政机构的对外关系工作。1.8遵守政府各职能部门的相关规定，确保物业所有屋宇、专业设备符合规定和法律要求，定期接受检查，测试和保养。1.9负责审定各专业申购的材料、设备等采购用品。1.10严格执行物管处的各种规章制度和体系文件。1.11完成上级领导交办的其他工作。1.12素质要求基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。自然条件：28岁以上，身体健康。文化程度：具有工程技术专业大本以上或同等学力，受过楼宇工程技术管理的专业培训。具有工程师技术职称。陕西恒悦物业管理有限公司工程部运作手册文件编号版本号修改状态第6页XZG-ED-SF-01A0共231页外语水平：中级以上英文水平，能阅读普通英文工程技术资料。工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程部经理2年以上或副经理4年以上；具有5年以上技术管理经验。特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修、机械、电力、管道和弱电等方面的知识有较全面的了解。陕西恒悦物业管理有限公司工程部运作手册文件编号版本号修改状态第7页XZG-ED-SF-01A0共231页陕西恒悦物业管理有限公司工程部运作手册文件编号版本号修改状态第8页XZG-ED-SF-02A0共231页2副经理岗位职责报告上级：经理督导下级：各专业工程师及主管2.1协助部门经理做好人员日常工作管理及跟进，保证大厦工程设备设施的正常运转和使用功能。2.2调配工程部的技术和设备，确保工程部全面工作的正常运转。2.3协助部门经理参与增改项目的谈判、评审，并督导检查执行情况。2.4主持部门工作例会，安排督导部门各工程师及专业主管、秘书及库管员的日常工作。2.5做好同物管处其他部门的对内联系及与各政府行政机构的对外关系工作。2.6遵守政府各职能部门的相关规定，确保物业所有屋宇、专业设备符合规定和法律要求，定期接受检查，测试和保养。2.7协助部门经理审定各专业申购的材料、设备等采购用品。2.8严格执行物管处的各种规章制度和体系文件。2.9完成上级领导交办的其他工作。2.10素质要求基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。自然条件：28岁以上，身体健康。文化程度：具有工程技术专业大本以上或同等学力，受过楼宇工程技术管理的专业培训，具有工程师技术职称。外语水平：初级以上英文水平，能阅读普通英文工程技术资料。工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程部副经理1年以上或工程师3年以上；具有4年以上技术管理经验。特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修、机械、电力、管道和弱电等方面的知识有较全面的了解。陕西恒悦物业管理有限公司工程部运作手册文件编号版本号修改状态第9页XZG-ED-SF-02A0共231页陕西恒悦物业管理有限公司工程部运作手册文件编号版本号修改状态第10页XZG-ED-SF-03A0共231页3秘书岗位职责报告上级：经理、副经理督导下级：库管资料员3.1在工程部经理的指导下，负责办公室的有关事务性工作。包括转接电话、处理信函、接待来访客人等。3.2协助工程部经理起草各类报告、请示等文件。3.3负责项目内部及外部相关单位文件的传递。3.4负责协助工程部经理对工程部各项管理制度的实施情况进行定期检查，并跟进整改结果。3.5负责协助工程部经理完善部门管理制度及记录表格。3.6负责协助工程部经理跟进分配任务的完成情况。3.7负责对部门图纸、文件、资料的管理，督导部门资料员建立健全、清晰的部门档案。3.8处理工程部日常行政事务工作。3.9负责部门工具及办公用品的管理工作，督导部门资料员建立健全、清晰的工具用品台帐。3.10负责工程部钥匙的管理工作，保障钥匙不遗失，管理有序。3.11负责工程维修单的接收、记录、发放及返单工作。3.12做好物业管理物管处其他部门工作的协调。3.13负责工程款项的申报，现金和支票的报领工作。3.14完成上级交办的其他工作。3.15素质要求基本素质：办事严谨、讲究效率、保守秘密。文化程度：大专以上学历，文秘或工程相关专业毕业。外语水平：英语水平良好，具备翻译工程资料及起草简单文件的能力。工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任秘书职务2年以陕西恒悦物业管理有限公司工程部运作手册文件编号版本号修改状态第11页XZG-ED-SF-03A0共231页上，具有工程技术方面的一般知识，了解工程部在物业管理中的地位和作用，能够处理办公室日常业务及设备档案的分类和管理。能熟练使用常用办公软件、自动化软件及工程制图软件。特殊要求：具备较强的文字处理能力，能编译起草会议纪要、工作报告等文件。熟悉物业工程管理运作程序，能够协助经理起草、修订各项管理制度。具有一定的协调管理能力。陕西恒悦物业管理有限公司工程部运作手册文件编号版本号修改状态第12页XZG-ED-SF-03A0共231页陕西恒悦物业管理有限公司工程部运作手册文件编号版本号修改状态第14页XZG-ED-SF-04A0共231页4库管及资料员岗位职责报告上级：经理、副经理、秘书4.1负责对部门图纸、日常文件、资料的存档及目录更新工作，保证资料文件完整清晰。4.2负责机房钥匙的保管、借用、移交及登记工作。4.3处理工程部日常行政事务工作。4.4负责工程维修单的存档及相应工时、材料消耗及收支的统计情况。4.5负责部门工具及办公用品的保存、发放、记录工作，建立健全、清晰的工具用品及材料台帐，每月对工具用品及材料使用情况进行统计并及时上报。4.6负责工程部库房的管理工作。4.7负责工程部月排班计划及考勤的汇总整理工作，按时上报排班及考勤表。4.8完成上级交办的其他工作。4.9素质要求：基本素质：工作认真负责、脚踏实地、一丝不苟，为人正直。文化程度：中专以上学历，文秘或相关专业毕业。外语水平：具备初级英语水平，了解简单的专业名词。工作经验：在物业或酒店中担任文员或库管职务1年以上，工程技术有一般的了解，能够独立对文件及设备档案进行简单的分类和保存，能够独立管理工程工具及办公用品。熟练使用常用办公软件。陕西恒悦物业管理有限公司工程部运作手册文件编号版本号修改状态第15页XZG-ED-SF-04A0共231页陕西恒悦物业管理有限公司工程部运作手册文件编号版本号修改状态第16页XZG-ED-SF-05A0共231页5电气工程师岗位指责报告上级：经理、副经理督导下级：电气专业人员5.1保证电气系统及设备之安全正常运行，对电气系统及设备负有全面管理责任，并对电气主管、领班、技工工作时间内的一切行为，负有领导、指挥调度之责任，必须以身作则，严格执行物业管理处及部门所制订之各项规章制度及各项规程，并领导和监督属下之工作人员上岗工作。5.2负责制订及组织实施本系统所属各类设备、设施的年度维修保养计划及月度工作计划（月度工作计划须每月25日前将下月计划提交工程部经理审阅），并负责制订本系统所属各类设备、设施之运行、操作及维修保养规程，负责维修、保养的技术把关工作。5.3负责制订及修改电气系统所需之各类运行记录表、巡检记录表、维修保养记录表等各类表格。5.4负责建立电气系统设备台帐，填制设备卡，并负责做好设备大修记录及更换零部件记录。5.5按要求每天对所属系统主要设备的运行技术状况进行检查，发现问题立即组织处理。5.6按要求每天审阅运行、巡检报表，及时解决问题，杜绝各类设备不正常运行等隐患。5.7发生故障时应及时组织检修，保证所属系统设备处于良好技术状态。5.8负责制定所属系统运行方案及设备开停时间表，并须不断与运行人员研究改进措施，减低机械损耗，节省能源。5.9认真督导属下员工工作，使所属系统及设备做到：三干净：即设备干净、机房干净、工作场地干净。四不漏：即不漏电、不漏水、不漏油、不漏气。五良好：即使用性能良好、密封良好、紧固良好、润滑良好、调整良陕西恒悦物业管理有限