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贵阳.高铁站项目市场调研四川新港地产顾问有限公司报告目录•宏观政策理解•城市经济分析•微观市场探究坚定不动摇调控房地产市场，促进市场平稳健康发展，将是今明两年国家房地产政策制定和实施主要目的时间会议事件主要内容2012-02-01国务院第六次全体会议巩固房地产调控成果促进房价合理回归2012-02-11中南海第五次座谈会房地产需求长期来看是刚性的2012-03-05十一届全国人大第五次会议进一步巩固调控成果，促进房价合理回归2012-03-14-温家宝提出要明确国民经济发展的方向，坚定不移地实施房地产市场调控政策2012-05-21-温家宝指出要严格实施楼市限购政策，促进市场平稳健康发展2012-07-09温家宝在江苏调研及时制止纠正地方变相放松房地产市场调控2012-08-31温家宝在京津两地考察保障房要及时入市公平分配■6次上调存款准备金率1次扩容存款准备金缴纳范围■2次上调基准利率■二套房首付6成，贷款1.1倍■一套房首付提升至4成，利率提升，优惠取消■房地产信托实施严格审批■货币政策不断紧缩■新增贷款增速递减■房地产新增贷款大幅下降■保障性房地产贷款大幅上升■各大银行停发房地产贷款■房地产交易税优惠取消■上海、重庆启征房产税■营业税免征年限提高■完善各项税收政策■限购政策严格执行■各地政府出台房价控制目标■商品房明码标价■土地市场加强监管，各地上报交易地块问责制■中央对1000万套保障性住房监督实行问责制资金支持■中央及地方政府出资5000亿，社会筹资8000亿■加强保障房资金执行力度■放开各类资金投资保障房建设货币信贷税收行政手段保障性住房十大八报告指出，调结构更重要，政策制定和实施更注重经济发展的质量和效益日期重要事件主要内容20121108胡锦涛在十八大的报告以加快转变经济发展方式为主线，推进经济结构战略性调整，这事加快转变经济发展方式的主攻方向20071025胡锦涛在十七大的报告关键要在加快转变经济发展方式，完善社会主义市场经济体制方面取得重大进展，要大力推进经济结构战略性调整日期重要事件主要内容2011-4-9李克强吉林考察今年开工的保障性安居工程将有利于管理通货膨胀预期，促进被徐扩大2011-4-16《大规模实施保障性安居工程逐步完善住房政策和供应体系》大规模实施保障性安居工程，既能增加投资，又能带动消费，对扩内需、调结构转方式具有重要作用2011-11-25李克强河北廊坊考察建设保障性房，有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化，这会释放出巨大的消费和投资潜力房产税试点范围扩大是大势所趋，预计是明年3月以后，向全国范围内推广日期重要事件主要内容2012-11-12住建部十八大接受媒体采访表示积极研究扩大房产税试点2012-9-23住建部有关负责人继续落实差别化住房信贷、税收政策，加快推进扩大房产税试点城市范围2012-8-20国家税务总局巡视员丛明在第五届中国企业税务管理创新大会房产税下一步将扩大试点范围，房地产税具体深化时间可能在年底或明年3月份以后、房地产税最终会在全国实施。2012-8-29全国人大常委会稳步推进个人住房房产税改革试点，严格实施差别化住房税收政策时间事件主要内容2012-11-12住房和城乡建设部部长姜伟新在十八大接受媒体采访正在积极研究扩大房产税试点，房地产限购政策短期内不会退出2012-7-7温家宝在江苏省常州市调研继续坚决抑制投机投资性需求，防止变相放松购房政策。要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策2012-7-5中国人民银行决定下调金融机构人民币存贷款基准利率下调金融机构人民币存贷款基准利率个人住房贷款利率。金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房抑制住房投机是房地产调控的长期方向，差别化信贷和限购政策短期不会退出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理日期重要事件主要内容2012-11-8十八大报告建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理2012-11-10国家发改委张平答记者问从2007-2011年，教育，社保，医疗，住房，文体方面累计支出达12.7万亿，我国基本公共服务的制度框架已初步形成2012-11-12姜伟新答记者问明年将会有600万套保障房开工GDP：在“十二五”期末全省生产总值力争生产总值突破万亿元城镇化率：到2015年底，全省城镇化率达到40%人民生活：力争到2015年，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到23000元和7500元左右“十二五”期间，贵州省将新建各类保障性住房39.82万户全省房地产开发投资计划完成1万亿元新建城镇住房400万套，包括商品住房250万套，保障性住房和改造棚户区150万套中小户型住房比重达到70%以上城镇人均住宅建筑面积达到35㎡战略定位：全国能源基地、资源加工基地、特色轻工业基地、航空航天装备制造基地、西南交通枢纽空间布局：黔中带动、黔北提升、两翼跨越、协调推进以交通、水利为重点的基础设施建设取得突破性进展产业结构调整取得明显成效小康社会实现程度接近西部平均水平适应经济社会发展的交通运输体系和水利工程体系基本建成现代产业体系基本形成，城镇化水平大幅提高基本公共服务达到全国平均水平城乡居民收入显著提高贵阳市政策环境政策类型时间文件内容利好分析综合2011-02-16《贵阳市人民政府印发关于进一步做好房地产调控工作实施意见的通知》加强房地产市场调控利空保障房2011-03-35《贵阳市公共租赁住房管理办法》-利空金融2011-04-28公积金系列政策贵阳调整公积金存额最高至1868元利好2011-07-13公积金系列政策贵阳调整公积金首套房最高限额提至45万利好2011-08-22公积金系列政策商业住房贷款符合条件的可转成公积金贷款利好2012-09-13推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施（试行）》利率优惠、降低公积金贷款首付比例、提高公积金贷款额度、减收契税等几项优惠政策利好2012-11-06《贵阳市二环四路城市带开发建设配套政策措施》对公共服务设施建设面积40万平方米以上的住宅小区，免缴城市基础设施配套费等多种优惠措施利好行业监管2011-05-17《商品房销售明码标价规定》-中性2011-06-24《贵阳市建筑物外立面规划管理暂行规定》-中性2011-11-22《贵阳市棚户区改造暂行规定》《贵阳市城中村改造暂行规定》-利好贵阳房地产调控手段贵阳楼市调控政策执行相对宽松，但对保障房建设要求较高政策国八条贵阳对应政策后续政策价格调控目标要求3月底公布严格控制2011年贵阳市新建住房价格支付不高于去年全国水平-保障房未具体要求1、引导房地产企业积极参与棚户区和城中村改造2、多渠道筹集保障性住房建设资金1、拟建设保障性住房4978套、约25万平方米的目标任务2、拟计划在3年改造4500万平方米老旧城区二套房信贷政策二套房首付不低于60%二套房首付不低于60%-限购令-一环内限购-土地政策增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型商品住房用地不低于住房建设用地供应量的70%增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求-问责机制问责约谈机制，追究地方政策--机制管理未明确提出建设个人住房信息系统，完成全市纸质档案数字化工作-报告目录•宏观政策理解•城市经济分析•微观市场探究•地产物业研究•贵州省经济分析•贵阳经济分析•贵阳消费和人口分析•贵阳旅游数据分析36323596353734793469-1.60%-1.00%-1.67%-1.67%-0.29%-1.80%-1.60%-1.40%-1.20%-1.00%-0.80%-0.60%-0.40%-0.20%0.00%33503400345035003550360036502007年2008年2009年2010年2011年2007-2011年贵州省总人口及增长率（单位：万人）总人口（万）增长率截止2011贵州省人口总量为3469万人，环比下降0.29%2007-2011年贵州省人口总量逐年降低，但2010年下降速度趋于缓和6596464529198050346946310200040006000800010000湖南广西重庆四川贵州云南2011年贵州省及周边省市总人口（单位：万人）贵州同其周边省和直辖市相比，人口总量较低2884.113561.563912.684602.165701.8416.82%23.49%9.86%17.62%23.89%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%01000200030004000500060002007年2008年2009年2010年2011年2007-2011年贵州省GDP（单位：亿元）GDP（亿元）增长率2007-2011年，贵州省GDP持续增长，截止2011年5701.8亿元2009年受金融危机影响，增速放缓，2009年以后增速回升，在2011年达到高位，GOP增长23.89%19635.1911714.3510011.1321026.685701.848750.950.005000.0010000.0015000.0020000.0025000.00湖南广西重庆四川贵州云南2011年贵州省及周边省市GDP（单位：亿元）同周边省市相比，贵州GDP总量最低，未来发展潜力较大17.16%20.15%23.93%23.08%37.54%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%0.001000.002000.003000.004000.005000.006000.002007年2008年2009年2010年2011年2007-2011年贵州省全社会固定资产投资及增长率全社会固定资产投资（亿元）增长率2007-2011年固定投资增速不断加快，年均增长率为24.4%2010年增长出现爆发，2011年增长率达到了37.54%11360.517563.897366.1513705.295101.555927.010.002000.004000.006000.008000.0010000.0012000.0014000.0016000.00湖南广西重庆四川贵州云南2011年贵州省及周边省市全社会固定资质投资（单位：亿元）2011年贵州省固定投资总额为5101.5万，与云南接近22.7333.7023.0731.4748.8414.6519.0113.5919.2029.850.0010.0020.0030.0040.0050.0060.002007年2008年2009年2010年2011年2007-2011年贵州省进出口贸易额（单位：亿美元）进口总额出口总额09年以后进出口贸易额持续上涨，进口额高于出口额，呈现入超的贸易态势99124198291499591109941873066050100150200250300350湖南广西重庆四川贵州云南2011年贵州省及周边省市进出口贸易额（单位：亿美元）进口总额出口总额贵州进出口额同周边城市相比处于末位978.861195.301252.671516.871829.2016.65%22.11%4.80%21.09%20.59%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0.00500.001000.001500.002000.00200720082009201020112007-2011年贵州省工业增加值及增长率工业增加值（亿元）增长率工业增加值在2011年达到1829.2亿元，除09年受经济危机增长降低到4.8%外，其余年份平均增长在20%以上8122.754091.634690.468652.351829.23205.850200040006000800010000湖南广西重庆四川贵州云南2011年贵州省及周边省市工业增加值（单位：亿元）