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贵阳市场调研2[关键字]：发展格局市场状况发展机会[简介]：分析了贵阳商业市场及重点项目格局及现状3研究内容32楼市场专题3商业市场专题1投资环境分析4本项目招商业态及租金47个方面对贵州适度“政策松绑”（在新一轮西部大开发中，国家将从财税、投资、产业、土地、人才、对口支援等方面给予贵州突破性支持政策，实行适度“政策松绑”）。全国重要基地和西南重要陆路交通枢纽及示范区、创新区等，努力把贵州建设成为世界知名、国内一流的旅游目的地、休闲度假胜地和文化交流的重要平台。42012年国家出台“国2号”文件首次从国家层面系统支持贵州省发展，将促进贵阳产业的快速发展，对于金阳这一贵阳未来发展最重点区域的写字楼市场将有极大利好“黔中带动、黔北提升、两翼跨越、协调推进”，充分发挥黔中经济区辐射带动作用，加快建设黔北经济协作区，积极推动毕水兴(毕节、六盘水、兴义)能源资源富集区可持续发展，大力支持“三州”(黔东南州、黔南州、黔西南州)等民族地区跨越发展，构建区域协调发展新格局国家首次对贵州进行战略定位国家强势支持政策贵州省空间规划交通规划建设铁路建设：加强贯通东西、连接南北的铁路大通道建设，提高运输能力，扩大路网覆盖面。加快干线铁路建设，打通与外部区域的快速通道，尽快开工建设成贵、渝黔铁路，与贵广、长昆铁路共同构成通往省外的快速大能力通道，加快实施南昆、黔桂、渝怀铁路扩能改造等工程，提高既有铁路通行能力。政策背景5贵阳第三产业呈快速发展趋势，其产值占据主导地位，表明办公市场正进入发展期，未来需求空间较大贵阳是典型的资源型城市，支柱产业有磷煤化工产业、铝及铝加工业、烟草及特色食品产业、装备制造业、物流业、现代药业；2013年贵阳市实现生产总值2085.42亿元，比上年增长16.0%。分产业看，第一产业增加值81.52亿元，比上年增长6.3%；第二产业增加值848.64亿元，比上年增长18.6%；第三产业增加值1155.26亿元，比上年增长14.6%。三次产业结构为3.9﹕40.7﹕55.4。。非市场化时期市场化启动期市场化发展期市场化成熟期经济背景第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达私营经济、第三产业快速发展第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位市场特征写字楼市场未发育，大型企业的自建办公楼为主投资集中在住宅市场，写字楼等其他物业并未细分出来产品细分开始，写字楼的增长主要取决于产业结构市场足够细分，走向成熟，表现出明显的产品细分特征代表城市目前国内四线以下城市为主太原、哈尔滨、济南、郑州杭州、青岛、大连、沈阳北京、上海、广州、深圳、天津产业结构调整，三产比例上升2013年，贵阳第三产业产值1155.26亿元，占到GDP的55%产业结构6研究内容62写字楼市场专题3商业市场专题写字楼市场发展机会写字楼市场格局两城区市场现状金阳区市场现状1投资环境分析7从办公物业价值实现判断，目前贵阳正处于投资价值迸发的高速发展期，随着城市经济的进一步提升，商务办公市场需求将逐渐旺盛起步期高速发展期持续发展期办公物业与居住物业售价倒挂，商务物业价值未能得到充分显现。办公物业只售不租。办公物业投资价值迸发，售价处于快速拉升阶段；开始出现甲A级写字楼，更加注重写字楼的外关形象与软硬件设施。办公物业以租售并重，开始出现部分只租不售物业。市场办公物业只租不售；市场开始出现主题概念性办公物业，如生态办公、科技智能办公等。办公物业价值居住物业价值贵阳商务写字楼所处阶段写字楼物业发展阶段宏观写字楼市场8两城区写字楼形成“两纵、四横”分布格局，多为早期产品形象不高，处于传统办公向标准办公过渡期•贵阳市的繁华商业街区在市中心，各种配套设施也相对成熟，写字楼项目也主要集中在两城区，主要沿中华路分布，其分布可概括为“两纵、四横”两纵：（瑞金路、中华路）四横：（北京路、延安路、中山路、都司路）11、鑫都财富大厦10、虹祥大厦延安路中山路1313、时代广场91616、富中国际广场77、富中才智中心66、振华科技大厦85、邮政大厦1212、CID银座1111、太平洋大厦1411、中天商务港1522、天毅大厦33、永辉大厦454、银海大厦9、峰会国际8、世贸广场15、纽约·纽约10整体布局9两城区多为乙级写字楼和商住项目，较少新建的甲级写字楼项目，而金阳新区新建的写字楼基本为甲级写字楼片区在售项目物业档次两城区亨特国际金融中心甲级银海元隆广场甲级保利国际广场甲级百灵时尚天地甲级金阳区绿地铂金大厦甲级中天会展城A区写字楼甲级中渝第一城写字楼甲级大唐东原财富广场3号楼甲级片区已运营项目物业档次两城区峰会国际甲级凯宾斯基大厦甲级富中国际广场甲级世贸大厦甲级金阳区世纪金源国际财富中心甲级片区已运营项目物业档次两城区鑫都财富大厦乙级天毅大厦乙级永辉大厦乙级银海大厦乙级邮政大厦乙级振华科技大厦乙级富中才智中心乙级虹祥大厦乙级太平洋大厦乙级CID银座乙级时代广场乙级中天商务港乙级物业档次10两城区供应产品面积主要为60－200㎡，金阳新区供应面积主要为150㎡以下，以中小型企业客户或投资客户为主，部分大客户一次性购买整层或多层产品片区在售项目户型面积标准层面积两城区亨特国际金融中心75-290㎡1300㎡银海元隆广场1100㎡1100㎡保利国际广场105-200㎡1200㎡百灵时尚天地63-260㎡1500㎡金阳区绿地铂金大厦80㎡1680㎡中天会展城A区写字楼80㎡1200㎡中渝第一城写字楼60-120㎡1200㎡大唐东原财富广场3号楼1200㎡1200㎡面积结构11两城区写字楼开发时间早，存在商务空间不纯粹、停车位不足、通风采光差等诸多弊端11有效层高低，造成空间狭小，给工作者拥挤压抑的感觉；办公室不通风，自然采光差，造成资源浪费；长时间等待电梯，公共交通不好，影响工作效率；停车位不足，周边交通不通畅，上下班困扰多；物业管理水平不足；工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话办公市场现状六大弊端过道昏暗候梯厅普通商务空间不纯粹产品水平12两城区传统写字楼租金约60-80元/㎡·月，新建甲级写字楼租金集中在100-120元/㎡·月，出租率维持在90％-100％的较高水平典型项目租金水平（元/平米）典型项目租金水平（元/平米）富中国际120振华凯都大厦70凯宾斯基130物资大厦80峰会国际100华坤大厦60鑫都财富大厦60国艺大厦70振华科技大厦70报业大厦80池宇大厦80贵阳饭店100世贸广场70中天商务港80智同呈大厦60虹祥大厦80银座大厦50福建商务港70富中才智中心80写字楼租金普遍上涨，普通写字楼涨幅在2-3%，高档写字楼涨幅在4-5％，有些30%左右两城区写字楼出租率维持在90％-100％的较高水平，写字楼供不应求，出现“挑客户”现象；这边很少有房子放出来的，上个月有个一放出来就租出去了，中华路一带的办公差不多都是100%出租率——二手房中介租金水平13亨特国际写字楼：靠近城市核心的甲级写字楼，拥有大型购物中心和五星级酒店配套位置万东桥规模3万㎡档次甲级单层面积/主力面积1300㎡、75-290㎡电梯品牌/运行速度奥的斯电梯14部入驻率/销售率1000%、90%租金/售价租金：70元/平米/月售价2.1万/㎡物业费——企业类型目前认筹阶段多为大型企业购买为主层高3.8米备注写字楼共57层，大堂700多平米，公共空间按五星级酒店标准装修，顶层为索菲特酒店。明年底可以入驻。客户投资较少，多为自用。点评优点：地段好、档次感高缺点：价格较贵、周边道路为单行线、堵车严重、停车位少贵阳最高端、品质最好的超高层甲级写字楼两城区典型写字楼14银海元隆广场：靠近城市核心的高品质产品，以事业单位客户为购买主力位置北京路规模3万㎡档次甲级单层面积/主力面积1100㎡电梯品牌/运行速度奥的斯电梯7部（1部货梯）入驻率/销售率100%、70%租金/售价租金：135元/平米/月售价2.1万/㎡起物业费9元/㎡/月企业类型事业单位购买办公室为主层高3米备注住宅主要为公务员和附近居民购买，写字楼主要为事业单位购买点评优点：地段好缺点：价格较贵、在新推出写字楼中层高较低市区豪宅片区的办公物业，档次中高端两城区典型写字楼15保利国际广场：知名品牌发展商开发的资源型商住混合产品，拥有大型商业配套位置纪念塔规模——档次甲级单层面积/主力面积1200㎡、105-200㎡电梯品牌/运行速度蒂森克虏伯电梯6部入驻率/销售率100%、95%租金/售价租金：100元/平米/月售价1.6-1.9万元/㎡物业费7元/㎡/月企业类型投资公司、金融公司（整层购买为主)层高4.1米备注车位每层9个、有智能停车指示，写字楼大堂200多平米，10米层高。客户以本市的为主。另有商务公寓500套，40年产权，约1-2万/㎡。写字楼供23层点评优点：地段好、档次感高、本地人对保利品牌的认可缺点：价格较贵客户情况：整层购买为大企业或投资客，金融担保公司较多，另外5成为散客买来投资紧靠南明河，地段区位和景观资源优越两城区典型写字楼16百灵时尚天地：城市核心地段的投资型产品位置紫林庵规模——档次甲级单层面积/主力面积1500㎡、63-260㎡电梯品牌/运行速度奥的斯电梯10部入驻率/销售率100%、95%租金/售价租金：70元/平米/月售价1.7万元/㎡物业费——企业类型——层高3.3米备注基本上为投资客户，市区和地州各有一半，只有8%自用。今年4月开卖200套已卖掉160多套。写字楼开间4.5米，进深7米。1-5层为底商、6-9层为餐饮、娱乐等、10以上为写字楼和公寓复合体点评优点：地段较好缺点：价格较贵且不属于核心区域商住混合，依靠市区最核心地段主打投资价值两城区典型写字楼17两城区写字楼市场现状小结：1、两城区形成“两纵、四横”的分布格局，主要沿中华路分布，多为早期开发的产品形象不高，处于传统办公向标准办公过渡期2、两城区传统产品开发时间早，存在商务空间不纯粹、停车位不足、通风采光差等诸多弊端，商务形象差3、两城区新入市写字楼售价突破两万，2011－2012年有多个项目高调入市，得到了快速销售，仍难解写字楼市场供应匮乏僵局4、两城区办公租赁市场火爆，呈供不应求态势，两城区传统写字楼租金约70-80元/平米·月，新建甲级写字楼租金集中在100-120元/平米·月，其中高端甲级写字楼出租率在90％-100％的较高水平，写字楼市场高端需求快速增加；两城区小结18目前形成双核格局，围绕市政府这一行政办公中心形成大型商务集群，包含会展城板块和新世界板块，南部与两城区衔接处形成世纪城商务中心，并沿金阳大道往行政中心发展随着金阳新区的迅速发展，配套设施的逐渐完善，金阳新区写字楼异军突起，形成一大一小“双核格局”：行政办公中心：围绕市政府周边布置的会展城商务板块和新世界商务板块金阳南商务中心：世纪城国际商务中心金阳新世界世纪城商务中心会展城行政办公中心区域格局19金阳区写字楼售价突破9000元/㎡，达到两城区一半，且新区租金快速上涨，如世纪金源已达到40－80元/平米·月，接近两城区中心传统写字楼的租金水平片区在售项目销售均价金阳新区绿地铂金大厦6000-10000元/㎡中天会展城A区写字楼6000-10000元/㎡中渝第一城写字楼6000-10000元/㎡大唐东原财富广场3号楼6000-10000元/㎡绿地铂金大厦（金阳新区）片区已运营项目租金金阳新区世纪金源国际财富中心70-100元/㎡·月中天会展城A区写字楼（金阳新区）大唐东原财富广场（金阳新区）售价水平20绿地铂金大厦：金阳新区高品质写字楼位置金阳新区诚信北路8号规模6万㎡档次甲级单层面积/主力面积1680㎡、80㎡电梯品牌/运行速度三菱电梯7部、3米每秒入驻率/销售率入驻3%、销售80%租金/售价售价9200元/㎡物业费4.5元/㎡/月企业类型矿业、地产、商贸、上市公司层高4米点评优点：产品档次感高、电梯配比高缺点：售价较高客户情况：目前90%为投资客户片区价格最高的项目，定位金阳高端办公