安置房物业服务方案1

XXXXXXXXXX有限责任公司-1-物业管理方案项目名称：XXXX县安置房物业管理方案提交单位：XXXXXXXXX有限责任公司提交单位全权代表：XXXXXXXXXXXXXXX有限责任公司-2-目录管理服务理念和目标.......................................................................................-3-物业概况............................................................................................................-3-管理机构运作方法及管理制度.........................................................................-4-小区管理组织机构图：...................................................................................-4-廉租房小区经理的管理职责....................................................................-5-主要管理人员的职责分工、日常管理制度和考核办法........................-5-主要管理服务人员的培训方案................................................................-7-物业服务工作的质量标准........................................................................-7-物业管理服务方案...........................................................................................-9-物业公用设施设备的维护保养方案；....................................................-9-物业管理区域内环境清洁保洁方案；..................................................-11-物业管理区域内公共秩序及公共安全维护方案；..............................-12-绿化及附属设施的维护、保养方案；..................................................-13-业主、使用人装饰装修管理服务方案；..............................................-13-机动车和非机动车管理服务方案，含地面车位和地下车库（含自行车库）；........................................................................................................-15-物业维修和管理的应急措施.........................................................................-15-突然断水、断电、无天然气的应急措施；..........................................-15-雨水、污水管及排水管网阻塞的应急措施；......................................-16-消防应急措施；......................................................................................-17-社区文化及和谐社区建设方案.....................................................................-18-小区底层商铺的运营管理方案.....................................................................-19-公司概况..................................................................................................-21-人员配备情况..........................................................................................-22-物业公司年度收支预算.................................................................................-22--3-管理服务理念和目标XXXXXXXX有限责任公司始终坚持“缔造经典物业品牌、共创高尚人文空间、探索未来生活方式、延续物业开发理念”的企业宗旨。以物业管理服务为基础，以提供物业管理延伸服务为业务重点，以社会效益、经济效益和环境效益的和谐统一为目标。运用超前的管理理念和创造性的思维，不断探索物业管理新模式，积极参与行业竞争，在推动物业管理行业发展的同时，不断开辟新的业务领域。以创新的服务，持续地满足客户变化的需求为导向，用心极致，满意加惊喜，让业主在惊喜中找到富有人生”的服务理念，为客户提供优质、周到、满意、称心的服务。物业概况XXXX安置小区共XX个，分别是XXX小区、XX小区、XX小区·······等，都是六层无电梯建筑，总建筑面积约平方米，总户数为户，已入住户，其中公共租赁房套，入住户，经济实用房套，入住套，一共栋个单元。-4-管理机构运作方法及管理制度小区管理组织机构图：廉租房小区管理处中央值班调度室物业管理部档案部财务部保安、消防部保洁部绿化养护部维修保养部停车场管理部XX廉租房XX廉租房XX廉租房XX廉租房XX廉租房XX廉租房XXXX安置房-5-廉租房小区经理的管理职责监管各部门员工的日常工作、编制员工轮值表；及时沟通各阶层工作人员、检讨工作表现；确保小区的清洁、安保、绿化等工作的完成情况以及排水、空调、防火系统的正常维护。能够第一时间处理廉租房投诉事件，并确保事件以圆满解决；遇有突发事件时，及时赶赴现场，指挥员工并控制场面；熟悉种种紧急情况处理步骤，如防火设施、紧急出口位置等。主要管理人员的职责分工、日常管理制度和考核办法（1）主要管理人员包括：维修人员、保洁人员、绿化人员、保安队成员、停车场管理员。其职责分工如下：维修人员，执行修缮程序或其他应急职务，在进行维修工作时，尽量避免对用户造成不便。若涉及停电、停水时，须上报维修主管再由上级决定，并发出书面通告预先通知。各修缮记录应及时提交、按时检查紧急系统，如抽水机，后备电力系统等。保洁部人员，负责打扫及清洁所有公共地方及公共设施设备，如公共走廊，楼梯，电梯大堂，管理处，洗手间及天台等；各种废弃用品应及时收集处置妥当；清洁及清除排水系统，以防堵塞。在小区经理指示下执行其他清洁职务或特别服务。-6-绿化人员，负责廉租房小区草坪、花卉、树木等的养殖及维护，及时修剪整形，保持观赏效果。定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防旱、防冻。要及时喷洒药物，预防病虫害。保安队成员，负责小区内24小时公共秩序的维持，保障小区安全；对进出小区的车辆进行登记、引导停放；实行来访登记制度，对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主和有关部门，并协助采取相应措施。（2）日常管理制度和考核办法廉租房小区管理人员的管理制度主要集中在两方面：工作秩序、考勤管理。工作秩序上，要求员工工作时间内不得无故离岗、串岗，严禁使用公司电话聊天、观看与工作无关的书报杂志等。考勤管理上，要求员工每日及时到岗、进入工作状态，请假手续要严格按照置业公司制定的考勤管理制度执行。考核办法是基于上述两点的表现情况，再结合小区居民对员工工作满意程度来综合评价，另外，要考虑见义勇为，事迹突出的工作者，和小区居民对各管理人员投诉情况。-7-主要管理服务人员的培训方案培训时间一般为新员工到职第一周集中培训，内容包括：全面理解物业管理服务概念、完善服务意识，掌握各类岗位职责、管理范围，主要是：保安管理、保洁管理、维修管理、消防管理、意外事件处理等。对应的岗位员工需集中接受相应职责的授课和培训。培训结果将直接与员工评定挂钩，作为员工通过试用期的参考依据。物业服务工作的质量标准各种物业服务标准不同，具体如下：（1）房屋管理对房屋共同部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，提出维修建议，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，根据业主的决定，组织维修；每日巡查1次小区各栋楼层、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；主要路口设有标识，公共配套设施、场地有明显标志。（2）公用设施设备维修养护：对共用设施设备进行日常管理和维修养护；建立共用设施设备档案、设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程-8-及保养规范；保证设施设备运行正常；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修的及时编制维修、更新改造计划，根据业主的决定，组织维修或者更新改造。保障消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。保障小区红线内道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（3）协助维护公共秩序小区内24小时公共秩序维护值勤，对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控；进出小区的车辆停放有序，安全通行，引导车辆有序通行、停放；实行来访登记制度，对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主和有关部门，并协助采取相应措施。（4）保洁服务按层设置垃圾桶，每日清运2次。小区里红线内道路、广场、停车场、绿地、楼道、大堂、楼梯扶手等保洁内容都随时保洁。雨水井、污水井每周检查1次，每半年清掏1次；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（5）绿化养护管理-9-草坪生长良好，及时修剪和补裁补种；花卉、绿篱、树木应及时修剪整形，保持观赏效果；定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防旱、防冻；定期喷洒药物，预防病虫害。（6）社区文化：每年开展社区文化活动不少于4次。时间定于节假日期间，活动内容关注以下几个方面：老年人比赛（棋牌类、太极拳、太极剑、书、画），小朋友社会实践（开展学雷锋活动、讲故事）。每次活动资金标准：小于500元物业管理服务方案物业公用设施设备的维护保养方案物业设施设备方案依据按（1）4层以上住宅的恒压变频每半年检查一次，并做详细记录。（2）商业网点、物业用房及绿化用水系统每一年检查一次，并做详细记录。对于在检查中或是业主发现的生活水箱有损坏，不能使用的情况，本物业公司提供为业主更换的服务，更换的水箱将按物业公司购进设备的价钱对业主进行收取。因为考虑到廉租房的业主是农民工等收入比较低，在外工作时间比较长，生活系统的使用不会过于频繁。对于更换设备是按最低价向业主收取，也是考虑到农民工的收入比较低这个特点。生活排水系统每一年检查一次。同上-10-供配电系统每月检查一次，并做详细记录。供电设备包括消防电气、应急照明，电梯、生活泵、楼道照明、半地