万达集团土地增值税税收筹划研究

江西省高等教育自学考试工商企业管理专业本科毕业论文万达集团土地增值税税收筹划研究论文作者：准考证号：作者单位：指导老师：主考院校：完成时间：目录一、税收筹划相关理论................................................................................................1（一）税收筹划的基本概念.................................................................................1（二）税收筹划的切入点.....................................................................................1（三）土地增值税简介.........................................................................................21、土地增值税概述........................................................................................22、土地增值税税率........................................................................................23、土地增值税的征税范围............................................................................3（四）积极开展税收筹划的意义.........................................................................3二、万达集团土地增值税筹划分析............................................................................3（一）采用设立项目公司方式经营.....................................................................4（二）将部分开发的房地产转为自用或商用地产.............................................4（三）利用借款费用资本化进行加计扣除.........................................................4三、万达集团土地增值税筹划建议............................................................................4（一）选择适当的开发方式.................................................................................4（二）利用扣除项目进行纳税筹划.....................................................................5（三）进行合理的销售筹划.................................................................................61、设立独立核算的销售公司........................................................................62、将销售与装修分开核算............................................................................63、确定适当的房地产销售价格....................................................................7（四）利用税收优惠政策.....................................................................................7四、总结........................................................................................................................8参考文献........................................................................................................................91万达集团土地增值税税收筹划研究【摘要】土地增值税是转让房地产所有权所取得的增值额征收的一种税，它在房地产企业的税负中占有相当大的比重，对房地产企业收益有着重大影响。谋取最轻税负，始终是企业不断追求的目标。近年来国家进一步加大了土地增值税清算工作的力度，势必对房地产企业的土地增值税的税收筹划有了更高的要求。本文通过对税收筹划的阐述，针对万达集团的经营现状，分析其采用的税收筹划方案，发现其中的问题，并提出合理建议，希望对该公司有一定的指导意义，促进该公司的发展。【关键词】税收筹划房地产土地增值税随着房价的不断攀升，房地产企业越来越受社会关注，公众普遍认为房地产企业利润较高，因此，国家对房地产企业的管理也趋于规范和严格，尤其是对房地产税收加强了管理，而土地增值税又是房地产开发企业纳税重中之重，它税率高，税负重，对土地增值税进行纳税筹划，合理合法地降低企业税收成本，对房地产企业具有重大意义。一、税收筹划相关理论（一）税收筹划的基本概念税收筹划,亦称纳税筹划或税务筹划。税收筹划是指在纳税行为发生之前，在不违反法律，法规（税法及其他相关法律，法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）经营活动或投资行为等涉税事项做出的事先安排，以达到少缴税和递延缴纳为目标的一系列谋划活动。（二）税收筹划的切入点1、选择税收筹划空间大的税种为切入点一般来说，税源大的税种，税负伸缩的弹性也大。然而，税负弹性又取决于税种的要素构成，这主要包括税基、扣除项目、税率和税收优惠。税基宽，税率越高，税负就越重；或者说税收扣除越大，税收优惠越多，税负就越轻。2、以税收优惠政策为切入点一个国家为了实现税收调节功能，一般在税种设计时，都设有税收优惠条款，2企业如果充分利用税收优惠条款，就可以享受节税的效益。3、以纳税人构成为切入点按照我国税法规定，凡不属于某税种的纳税人，就不需要缴纳该项税收。因此，企业进行税收筹划前，首先要考虑能否避开成为某税种的纳税人，从而从根本上解决减轻税收负担问题。4、以影响应纳税额的几个基本因素为切入点影响应纳税额因素有两个，即计税依据和税率。计税依据越小，税率越低，应纳税额也就越小。因此，可以找到合理。合法的办法来降低应纳税额。5、以不同的财务管理过程为切入点企业的财务管理包括筹资管理、投资管理、资金运营管理和收益分配管理，每个管理过程都可以对其进行税收筹划。（三）土地增值税简介1、土地增值税概述土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，和以转让所取得的收入（货币收入、实物收入和其他收入）为计税依据向国家缴纳的一种税赋，且它是不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的一种税种。其中，纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除扣除项目金额后的余额。其中，扣除项目包括：1.取得土地使用权所扣除的金额；2.开发土地的成本；3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的聘雇价值；4.与转让房地产有关的税金；5.财政部规定的其他项目金额。2、土地增值税税率土地增值税实行的是四级超率累进税率。具体内容如图：级数增值额与扣除项目金额比例税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%至100%的部分40533超过100%至200%的部分50154超过200%的部分6035注：房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。3、土地增值税的征税范围土地增值税的征税范围可以界定为以下三种情形：、土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为征税，只有转让国有土地使用权征税，转让集体所有土地则是违法行为；、土地增值税是对国有土地使用权及地上建筑物和附着物的转让行为征税，不包括出让和未转让；、土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，虽转让为取得收入的不征税。（四）积极开展税收筹划的意义税收筹划与纳税意识的增强一般具有一致性的关系，税收筹划是企业纳税意识提高到一定程度的体现。税收筹划具有积极意义，主要体现在：1、有利于提高纳税人的纳税意识，抑制偷、逃税等违法行为2、有助于税收法律法规的完善3、有助于实现纳税人利益最大化4、有助于企业经营管理水平和会计管理水平的提高5、有助于优化产业结构和资源的合理配置6、有助于纳税人更快更好地适应复杂环境7、从长远和整体上看有助于国家增加税收二、万达集团土地增值税筹划分析大连万达集团成立于1988年，总资产超过300亿元，年销售额200亿元。从1988年至今累计已开发的住宅地产超过1000万平方米，是全国开发总量超过千万平方米的少数几家地产企业之一。集团持有的商业物业面积超过400万平方米，成为了中国商业地产的领军企业。住宅房地产开发是万达集团的支柱产业之一。万达集团房地产管理有限公司是建设部审定的一级房地产开发企业。1999年开始，万达集团实施跨区域、规模化发展战略。目前，已在北京、大连、长春、吉林、南京、南昌、成都、昆明、宁波、上海等城市进行规模住宅开发。经过近26年的发展，万达集团已发展为以商业地产、住宅地产、文化产业、高星级酒店为四大支柱产业的大型企业集团。该集团具体筹划分析如下：4（一）采用设立项目公司方式经营首先，在过去大多数房地产企业包括该集团都采用了设立项目公司等方式经营，该方式获得利润大，税负少，并且以房地产进行投资、联营来达到规避土地增值税的目的进行筹划。然而，财政部和国家税务总局相继出台了反避税条款。在2006年3月份颁布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）中明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营的也要缴纳相应的土地增值税。（二）将部分开发的房地产转为自用或商用地产其次，在2008年以前，该集团和其他许多房地产企业进行土地增值税筹划是将开发的部分房地产转为自用或商用地产，把该部分的房地产产权办到自己的名下，从而达到免交土地增值税。税务机关根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）查账后认为，该公司对转作自用的部分商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。（三）利用借款费用资本化进行加计扣除最后，该企业利用借款费用资本化加计扣除，来减少土地增值税额，进而达到减轻税负的筹划目的。然而，税务机关根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定，认为该公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。三、万达集团土地增值税筹划建议（一）选择适当的开发方式1、合作建房税法规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征