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1页二、不同收益类型房地产净收益的测算估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况：①出租的房地产；②自营的房地产；③自用或尚未使用的房地产；④混合收益的房地产。（一）出租的房地产净收益测算出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入（史记：租赁收入指有效毛收入）扣除由出租人负担的费用（史记：出租人负担的费用指运营费用）后的余额。租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等收入。租金有固定租金和变动租金。变动租金又有多种形式。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润）（史记：房租指房地产租金、有效毛租金收入，构成因素有10项，不是运营费用！），一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费（史记：这6项因素是运营费用！）。但在实际中，房租可能包含真正的房租构成因素之外的费用，也可能不包含真正的房租构成因素的费用，因此，以出租的住宅为例，出租人负担的费用是如表7－1所列的费用、税金中出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。【房屋折旧费和维修费辨析】共同点：两者都是有效毛租金收入的构成因素之一，区别点：1．维修费是运营费用构成因素之一，房屋折旧费不是；2．房屋折旧费指由于房屋正常使用磨损等原因造成的不可修复的房屋贬值，一般用直线法计算每年的房屋折旧额D＝（C－S）/N，而维修费是指可以修复项目的修复费用。参见成本法相关内容。2页注：［1］如建筑物专有部分的门窗、墙面、水暖设备、厨卫设备等的维修费用；［2］如出租人提供的设备、装饰装修、家具、电器（如电视机、电冰箱、空调机、热水器）等的折旧费；［3］如城镇土地使用税、房产税等；［4］如投保房屋火灾险等的保险费；［5］如委托房地产经纪机构出租，房地产经纪机构向出租人收取的佣金；［6］包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费。史家解读：此表中本应缺管理费，由于住宅的管理费一般可忽略不计，可认为不缺；如是商业物业或写字楼项目，管理费则必不可少。在实际测算净收益时，通常是在分析租赁合同的基础上决定应扣除的费用项目。如果租赁合同约定保证合法、安全、正常使用所需要的各项费用均由出租人负担，则应将它们全部扣除；如果租赁合同约定部分或全部费用由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的费用项目就要相应减少。当按惯例确定出租人负担的费用时，要注意与租金水平相匹配。在现实的房地产租赁中，如果出租人负担的费用项目多，名义租金就会高一些；如果承租人负担的费用项目多，名义租3页金就会低一些。史家解读：确定运营费用的唯一原则是：在租赁合同中凡是由出租人负担的费用均属于运营费用，均应从租赁收入中扣除。（二）自营的房地产净收益测算自营的房地产的最大特点是，房地产所有者同时也是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。（1）商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。其中，采用联营方式的购物中心或商场，产权人通常按经营者的商品销售额返点（或比例）计取租金性质的有效毛收入，以返点收入计算营业税、房产税等税费，因此，净收益为返点收入扣除有关税费。史家解读：对于采用联营方式的购物中心或商场，产权人获得百分比租金名义上是出租收益，实质上是经营收益（联营收益）。（2）工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用以及归属于生产者的利润。（3）农地净收益的测算，是由农地年产值（全年农产品的产量乘以单价）扣除种苗费、肥料费、农药费、水电费、人工费、畜工费、机工费、运输费、农具折旧费、农舍折旧费、投资利息、农业税、农业利润等。（三）自用或尚未使用的房地产净收益测算自用或尚未使用的房地产是指住宅、写字楼等目前为业主自用或暂时空置的房地产。而不是指写字楼、宾馆的大堂、管理用房等所必要的“空置”或自用部分。写字楼、宾馆的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，因此其净收益不用单独计算，否则就重复了。自用或尚未使用的房地产的净收益，可以根据有收益的类似房地产的有关资料按照上述相应方式（史记：按出租或营业方式）来测算，或者通过类似房地产的净收益的直接比较得出。（四）混合收益的房地产净收益测算（史记：是以出租情形计算的）现实中包含上述多种收益类型的房地产，如宾馆一般有客房、会议室、餐厅商场、商务中心、娱乐中心等，其净收益视具体情况采用下列3种方式之一求取：（1）把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加（如生产更多产品）时，由于需要更多的原材料，费用也因此而增加。固定费用是指其总额不随业务量的变动而变动的费用，即不论业务量发生什么变化，都固定不变的费用。以一个有客房、会议室、4页餐饮、商场、商务中心、娱乐中心的星级宾馆为例来说，客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等等，都要发生的费用。（2）首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。（3）把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。史家解读：上述第3种方式在实践中是一种简化问题的处理办法，如五星级酒店采用一个行业内统一的综合报酬率，将各种类型净收益加总后得出估价对象价值。三、净收益测算应注意的四个问题（一）有形收益和无形收益房地产收益可分为有形收益和无形收益。有形收益是指房地产带来的直接货币收益。无形收益是指房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高声誉和信用、增强融资能力等。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在测算净收益时予以考虑，但可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。此外值得注意的是，如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。例如，在当地能显示承租人形象、地位的写字楼，即承租人租用该写字楼办公可显示其实力，该因素往往已包含在该写字楼的较高租金中。史家解读：1．在无形收益不好量化时，通过选取较低的报酬率或资本化率能够间接体现无形收益；2．承租人在城市中心区租用该市标志性建筑－某某甲级写字楼，此举可以为承租人带来额外的业务收入，因此，承租人愿意承担较高的租金；作为出租人，此楼能带给承租人额外收益的能力直接提升了该楼的收益价值（这种无形收益已包含在此楼比同地区同类写字楼更高的市场租金中，即无形收益蕴藏在有形收益之中），此时就不能再单独考虑该楼的无形收益了。（二）实际收益和客观收益房地产收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，它一般不能直接用于估价。因为具体经营管理者的能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。例如，城市中有一块尚未利用的空地，实际收益为零，甚至为负数5页（因为要缴纳有关税费），但如此并不表示该块空地无价值。再如，一个交通便利的商场或酒店，由于经营不善，由收入减去费用所得的结果可能为负数，这也不意味着该房地产无价值。相反的情况。如一个交通不便、环境不太好的宾馆，因有特殊关系能将一些会议、活动指定在该宾馆举办，从而可以获得较高的收益，但这并不意味着该宾馆的价值较高。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，通常只有这种收益才可以作为估价的依据。因此，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除有租约限制外，一般应采用正常客观的数据。为此，除有租约限制外，利用估价对象本身的资料直接测算出了潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益后，还应将它们与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益进行比较。如果与正常客观的情况不符，应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。评估有租约限制的房地产价值，首先应弄清是评估无租约限制价值还是出租人权益价值或承租人权益价值。评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金；租赁期间届满后和未出租部分，应采用市场租金。因此，合同租金高于或低于市场租金，都会影响出租人权益价值。从投资者角度看，如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值就会高一些；相反，如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值就会低一些。当合同租金与市场租金差异较大时，毁约的可能性也较大，这对出租人权益价值也有影响。（史记：关于无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值内涵及关系式，建议大家结合教材106页内容对比学习）［例7－21］某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积均为200㎡。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/㎡，且每年不变；二层现暂空置。附近相似的商店一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/㎡和120元/㎡（史记：预计该租金在收益期限内保持不变，这样说明的目的有二，一是说明该租金是预测值，二是说明未来的租金保持不变），运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，（史记：缺有无收租损失的说明）报酬率为9%。请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。（史记：应说明以下内容：建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，出让合同中约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿）［解］该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格测算如下：（1）商店一层价格的测算：租赁期限内年净收益＝200×180×（1－25%）×12＝32．40（万元）租赁期限外年净收益＝200×200×（1－25%）×12＝36．00（万元）6页22404232.4032.4036.001[1]19%(19%)9%(19%)(19%)385.69(V万元）（2）商店二层价格的测算：年净收益＝200×120×（1－25%）×12＝21．60（万元）40421.601[1]9%19%229.21V－－（）（万元）该商店的正常价格＝商店一层的价格＋商店二层的价格＝375．69＋229．21＝604．90（万元）史家解读：给出此题的现金流量图以帮助大家理解。收益法的一种变通形式是“成本节约资本化法”。当一种权益或资产虽然不产生收入，但可以帮助其所有者避免原本可能发生的成本时，就可以采用这种方法评估其价值。该方法的实质是，某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和。承租人权益价值评估是这种方法的典型运用。承租人权益的价值等于剩余租赁期间各期市场租金与合同租金差额的现值之和。如果合同租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果合同租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。［例7－22］某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/㎡。现市场上类似写字楼的月租金为100元/㎡（史记：增加“预计该租金在未来7年间保持不变”，这样说明的目的有二，一是说明该租金是预测值，二是说明未来的租金保持不变）。假设折现率为10%，请计算目前承租人权益的价值。［解］选用下列公式计算目前承租人权益的价值：1[1](1)nAVYY根据题意已知：7页(10075)50012150000()10%1037