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房地产业是我国的重要支柱产业，对国民经济有着巨大的贡献。近年来，我国东部沿海部分地区房地产市场不断升温，房价不断上涨，引起人们的广泛关注，市场上关于房地产出现严重泡沫的声音不断增强。在当前这种情况下，政府必须采取必要的措施来防止房地产业出现泡沫经济，那么如何正确认识房地产泡沫及如何防范房地产金融风险成了当务之急。一、房地产泡沫与金融危机的密切相关房地产泡沫最直接的危害是加大了金融风险，当金融风险累积到一定程度，就可能产生金融危机。根据金德尔伯格对17世纪早期至20世纪晚期各国发生的金融危机的研究，房地产在危机之前的投机热潮中屡屡扮演重要的角色，而从20世纪70年代以来，几乎在每次重要的经济危机或金融危机的酝酿和爆发过程中都伴随着房地产价格的剧烈波动。房地产泡沫引发金融危机主要是由于借贷市场的失衡引起的。房地产作为一个资本密集型行业，从开发到交付都需要大量的资本作为基础，而目前我国的房地产开发商规模较小，资金实力不雄厚，自有资金较少，无力进行大规模的房产开发，在这种情况下开发商必定要进行融资，在资本市场特别是证券市场融资要有一段较长时间，而且在证券市场低迷时资金有时难以筹措，而在民间进行募集成本相当高，相对于资本市场和民间筹资，银行贷款具有明显的优势。所以在当前房地产开发中银行扮演了很重要的角色，大量的资金都投入到了房地产开发中。由于房产业与金融业共生共荣的密切联系，一旦房地产泡沫破灭，则首先殃及的就是金融业。房地产泡沫破灭后，房地产价格急剧下降，很多情况下跌破抵押价值，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。金融机构的呆账、坏账将大量增加。数量庞大的不良资产因其资金滞留而危机到金融业的资产流动性及安全性，极大的破坏了银行信用制度。泡沫经济破裂，金融系统中存在的“债务链”逐级放大，利润下降等一系列问题严重削弱了作为金融机构债权人的社会存款人对金融机构的信心，导致了大量资金的撤离，并进一步引起金融业的“多米诺骨牌效应”而使金融机构由点到面，逐个破产。此外，大量不良债权还影响到了银行的国际信誉，使得银行等金融机构在海外的筹资成本大大提高。随着泡沫经济破灭，破产所占比重越来越大，破坏力逐级升高，最终危及整个金融体系的安全性，引发局部或全部的金融危机。二、房地产泡沫已经诱发我国金融体系较大风险由于房地产行业与银行信贷的密切关系，决定了房地产泡沫对金融体系的影响主要表现集中在资金信贷市场上。房地产行业的资金链条原本十分脆弱，开发商可以拖欠建筑商的钱先建项目，建筑商再拖欠建材供应商的钱，资金层层压迫，风险层层分担。而一旦出现不良后果，最后买单的只能是银行。由于银行业自身的经营特点使其具有先天的脆弱性，而房地产业又极容易引发泡沫，两者的结合将使问题变得更加严重。房地产泡沫对一国经济造成的危害，很大程度上取决于房地产市场发展过程对银行体系的依赖程度。在房地产市场和金融体系发展成熟的国家，房地产融资渠道很多，除银行贷款外，还包括各种房地产信托投资基金、企业上市融资、企业债券等多种融资方式，银行贷款最多不超过房地产融资资金总额的40%。由于金融改革滞后，目前我国房地产开发融资渠道单一，股权融资极其有限，基本只有银行信贷一条路，开发资金的信贷依赖银行，物业抵押的信贷依赖银行，购房的消费信贷依赖银行，建筑企业垫付的工程资金还是依赖银行。房地产开发对银行资金的依赖性极大。据统计，最近两年各家商业银行在房地产金融业务上的信贷余额占到各家商业银行信贷总量的20%以上，个别银行甚至占到了50%以上，并且还在呈上升趋势，出现了各家商业银行热捧房地产金融业务的局面。在一些商业银行，信贷资金的结构性风险已经出现。大量资金涌入房地产业增加了房地产开发的盲目性，造成房地产行业投资过热，市场供求失衡，商品房闲置，出现滞销。况且我国银行业是在金融基础设施极不健全和自身抗风险能力相当脆弱的情况下涉足房地产信贷的，大规模的房地产信贷仅仅是4-5年之内的事，中国的房地产业刚刚走向市场化，还没有经受过市场大起大落的严峻考验。一旦房地产经济发生大幅波动，企业的经营风险将转变成银行风险，大量信贷资金无法收回，必将形成大量银行呆账、坏账等不良款项，银行系统承担了很大的金融风险。三、抑制房地产泡沫，防范金融风险房地产泡沫的产生与银行的信贷扩张有着必然的联系，必须优化信贷资源配置，发展多元化的房地产金融市场，从而促进房地产业持续、稳健、高效运行。1、加强金融机构房地产信贷管理，实行有力的贷款监管，提高金融机构的抗风险能力。银行等金融机构一方面应严格执行国务院和中国人民银行关于房地产贷款的有关规定，从严掌握贷款条件，加强信贷监管。要积极采取有效措施，加大对房地产开发贷款和居民住房消费贷款的监管力度。严格落实贷前贷后检查制度。对房地产项目贷款实行专款专用、逐笔监督;加强对房地产开发企业的信贷管理，控制其对房地产的信贷比例，对开发贷款从严审批。另一方面应调整房地产贷款结构，降低房地产信贷资金的风险。适当控制对办公楼、商业用房等非住房和非普通商品住房建设项目的开发贷款投放，从严控制对投资和投机购房者的住房消费贷款，提高对第二套以上(含第二套)住房贷款的首付款比例，并实行利率上浮。2、我国应大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。对中国当前的房地产市场而言，当务之急就是要加速推进抵押贷款证券化，鼓励发展房地产基金，鼓励房地产企业上市融资和行业收购兼并，建立多渠道筹集建设资金，分散房地产金融风险的机制。通过实施住房抵押贷款证券化来发展住房抵押贷款二级市场。借助住房抵押贷款二级市场的融资功能，加快信贷资金流动速度，可以缓解我国目前住房抵押贷款中普遍存在的资金紧张局面和结构不合理状况，而且可以有效地把贷款风险向证券市场转移，由过去银行独自承担风险变成了将风险分散给广大投资者。另外，房地产抵押贷款证券为衡量房地产贷款风险、质量提供了一个客观的评估工具，可以通过证券价格的高低表现出来，为银行扩大或收缩房地产抵押贷款提供决策依据。对于投资者来说，房贷证券化为其提供了新的投资工具，因房贷信用质量较高，因而投资者风险系数较小，是一种安全性和盈利性兼备的新型投资方式。