高房价下的房地产发展趋势研究

1高房价下的房地产发展趋势研究1绪论..............................................................................................................................................41.1研究背景...........................................................................................................................41.2国内外研究现状...............................................................................................................41.3研究意义...........................................................................................................................52我国房地产市场走向...................................................................................................................62.1近期房地产市场形势.......................................................................................................62.1.1房地产业的复苏时期...........................................................................................62.1.2房地产业高速发展时期.......................................................................................62.1.3房地产业“平稳”运行到“过热”发展时期...................................................62.1.4房地产业“低谷”时期.......................................................................................72.1.5房价快速上涨时期...............................................................................................72.2房价过快上涨原因...........................................................................................................72.2.1房地产投资增长快，利润丰厚...........................................................................72.2.2人民币升值对房地产影响...................................................................................82.2.3房价波动的影响和消费者投资偏好...................................................................92.3房地产市场发展存在的问题...........................................................................................93发达国家经验与启示.................................................................................................................113.1美国住房抵押贷款措施.................................................................................................113.2日本控制房地产泡沫的措施.........................................................................................114促进房地产市场可持续发展对策.............................................................................................134.1土地管理审批制度.........................................................................................................134.2宏观调控政策中确保政府权威性.................................................................................134.3加大经济适用房、廉租房的建设力度.........................................................................135结论............................................................................................................................................142摘要自从我国经济进行对外开放，房地产业随着改革的春风进入飞速发展时期。和房地产有关的企业、从业人员、金融机构均处于快速增长，房地产业是国名经济的重要组成。但当一个行业增长过快时，就会暴露其中的一些问题，房地产行业也不例外。本文的整体写作思想是:在查阅大量文献的基础上，以地产业的实际发展情况为出发点，研究其整体发展历程，再与国外发达国家的成功经验作比较，论述我国房地产业发展存在不足，并且针对具体不足提出可行的方案。关键词：房地产、发展、金融3ABSTRACTSincethereformandopeningup,China'srealestateindustryisinrapiddevelopmentstage.Relatedtorealestateenterprises,practitioners,financialinstitutionsareinrapidgrowth,therealestateindustryistheimportantpartinthenationaleconomy.Butasaresultofdevelopmenttoofast,therealestateindustry,thereisalotofproblems.Thisarticlemainresearchtrainofthoughtis:accordingtotheactualcircumstanceofourcountry'srealestateindustry,thestudysituationofitsdevelopment,andthroughthecomparetothesuccessfulexperienceofforeigndevelopedcountries,discussestherealestateindustrydevelopmentofourcountryexistenceinsufficiency,andputforwardfeasiblesolutionsforspecificdeficiencies.Keywords：realestate,Development,finance4一、绪论1.1研究背景从90年代开始，我国的房地产事业经过整合发展，现已比较规范化，房地产事业为国家的经济建设添砖加瓦，贡献了很大一份力量。房地产行业是一个万花筒似行业，在其中你可以看到多种行业的身影，一个房地产行业的发展具有以点带面的效果。房地产行业对国民经济的发展有很大的支撑作用，它与国民经济的发展相辅相成，且房地产是政府财政收入的重要来源[1]。房地产行业在经济成熟国家的财政收入中占据很高的比例。美国经济的重要组成部分为房地产、钢铁业和汽车。在经济发达地区房地产业在其财政收入中充当支柱角色，房地产的增加值约占经济生产量的10%左右[2]。另外，房地产行业的发展要比国民经济的发展速度超前，具有导向作用。有研究表明房地产业的发展与经济发展速度的关系如表1-1所示。表1-1经济增长速度和房地产业的关系国民经济发展速度小于4%4%~5%5%~8%8%~10%10%~15%房地产业萎缩停滞或倒退稳定发展高速发展飞速发展我国经济增速一直为8%附近，根据表1-1可知，我国的房地产发展速度为稳定发展或高速发展。1.2国内外研究现状1）国外的研究现状日本作为亚洲经济比较成熟国家。随着二战的结束，日本快速发展其国民经济，房地产行业也随之快速崛起，并飞速发展。日本的公寓楼盘现已采用统一标准建设和装修。但是日本的房地产现状也是历经曲折和调整才发展成现在的规范。在80年代日本引爆了日本历史中最大的房地产泡沫，当时房价由高位快速折断，房地产商损失惨重。而房地产行业对资金具有强烈的吸收作用，过度的资金吸入提升了房价。迫使日本央行不断加大利率，致使楼市破灭。房地产泡沫结束后，政府吸取教训，提出了一些改革方针:利用发行国债募集的资金来进行公共设施建设，利用早期的投入带动周边地价的上涨；其次把信用贷款的限制降低，设立专门用于地产投资的资金；最后，政府对行政处理事务的程序进行删减，节5约办事时间，提升做事的效率值[3]。新加坡是一个地少人多的国家，城市的发展空间很小，但随着人口的增多，对住宅的需求量日渐上升。新加坡在不断地总结和实践中，根据自身情况提出下列政策:一是“居者有其屋”计划（即每个家庭都有自己居住的房子）；二是中央公积金制度；三是对有关于房地产金融政策进行修整和完善[4]。2）国内的研究现状市场的自由性对于房地产市场是非常重要的，外界不应对房地产业的运行进行过多干涉，必须保证市场对房地产业的调动性，这样投资者才能安心的投资房地产，保证房地产业的规范性发展。《房地产宏观调控中应注意的若干问题》提出政府调控要有目的性、可操作性、有持续性、有协调性、预见性等相关建议；陈锦华在《通向软着陆的宏观调控》中指出，必须保证中央进行整体调控，下级部门进行加强和改善：第一，宏观调控是搞好经济重要手段。第二，要在正确的时间采用正确的方式进行宏观调控。第三，调控要与实际相结合[5]。1.3研究意义房地产行业是一个万花筒似行业，在其中你可以看到多种行业的身影，一个房地产行业的发展具有以点带面的效果。房地产业的发展趋势和状况，对能够很快的反馈到经济建设上去，对经济建设有重要作用。以地产业的实际发展情况为出发点，研究其整体发展历程，再与国成功经验作比较，论述我国房地产业发展存在不足，，根据具体情况，提出合理可行的政策，从而保证房地产业平稳的发展，从而保证经济的稳定发展。因此