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1装修管理（大厦）2014年3月2019/11/27课程目录•了解什么是装修活动？•了解装修会涉及到哪些方面的问题？•熟悉装修办理的手续及流程？•掌握如何监管装修期的工作？•突发情况时如何应对？•相关法律文件。一、装修活动名词解释：房屋装修是指开凿墙体、楼地面、移动窗位置、拆改承重或非承重结构、增设房屋分隔结构、改善房屋外观及装饰室内布局等行为。装修分室外内装修和市外装修两部分。室外装修是指房屋室外的装饰。室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。装修会涉及到哪些问题呢？？•现在是提问环节：•思考一下。。。。。。抢答开始。。。请回答。。。。。二、装修涉及问题1、楼宇主体安全；2、楼宇消防安全；3、公共区域设施设备的完好情况；4、环境卫生、噪音；5、邻里关系；6、人员管理、防盗；7、升值空间；8、相关费用收取问题；9、装修企业的选择等。三、装修办理手续及流程•装修流程图：业主/住户提出装修申请业主与装修负责人填写相关文件缴纳装修相关费用物业审批（三个工作日）发放《装修许可证》未通过，补交相关材料审批通过再次审批办理施工人员出入证施工监管中有违规发放《整改通知书》进行整改无违规整改合格不合格正常继续施工装修验收需要延期施工填写《验收通知单》会同验收物业审核退还装修押金资料归档装修办理手续及流程•装修手续：A：装修申报：1、业主偕同丁方（装修公司）向物业公司领取《装修申报表》并按要求进行填写装修项目，并提交一份《装修合同复印件》；2、签订《房屋装饰装修管理协议》、《区域防火责任书》、《装修施工队消防治安责任书》；3、装修公司提交“三证”、装修设计图纸及施工图纸；4、涉及到消防等其他政府规定申报项目，必须提交一份相关部门的审批批复文件（如：消防）。装修办理手续及流程B：装修审批：1、区域管理员根据《装修申报表》中的施工项目一一进行核对及初审，对有损坏主体结构及外立面形象项目与业主或施工单位进行沟通改良；2、工程部对《装修申报表》及设计图纸进行审批，对有涉及到楼宇消防、管网、墙体拆除等进行批复意见；3、物业经理最终确认装修手续的批复；4、区域管理员依据《装修申报表》审批内容进行发放《装修许可证》并列明相关注意事项。装修办理手续及流程C：缴纳装修相关费用：1、装修押金；2、施工人员出入证；3、装修垃圾清运费；4、装修税费（目前大部份公司已取消）；5、公共设施维护费（目前已取消）；6、相关违规罚款等。装修办理手续及流程D：施工过程：1、日常施工现场巡查；2、针对性检查；3、装修材料进出管控；4、违规整改；5、施工延期等。装修办理手续及流程E：竣工验收：1、提前以书面形式通知物业装修竣工验收；2、会同各方人员现场验收；3、相关需政府部门验收项目必须出具相关验收合格证明或报告；4、相关隐蔽工程需进行测试对比试验（如：防水）；（注：物业公司仅对是否按照许可证审批项目、外立面形象、用电负载情况进行验收，不对其质量问题做任何验收及责任分担）装修办理手续及流程F：押金退还：1、业主押金：装修竣工验收合格后三个工作日凭押金收据退还（无息）；2、装修单位：装修验收合格三个月后凭押金收据及业主签名同意退还押金方可办理退还（无息）；3、施工出入证：装修单位凭施工出入证押金收据及已办理发放的出入证原件办理退还（每少一个扣除相应的押金且无息）4、相关违规罚款：不予以退还。四、装修监管1、加强人员培训要提高装修管理水平必须加强员工内部培训。通过现场演示、模拟办理装修手续，解答业主提出的各种装修问题等方式进行员工培训，内容涉及建筑知识、装修法规、物业具体装修管理规定等，并进行考核。2、加强审批控制装修管理工作中要做到“四控制”，即对装修资格、项目审批要严格控制；对进出人员要严格控制；对建材进出、装修垃圾堆放要严格控制；对装修巡查要严格控制。所以办理装修过程中的提醒一定要到位，特别是装修常发事项要说明清楚（如渗漏，堵塞、短路、结构破坏、超载等），询问要面面俱到，力争做到让装修人无漏洞可乘，无漏报隐瞒工程发生。装修监管3、加大巡查力度明确巡查事项。巡查事项主要包括：“两体一面”（墙体、柱体、外立面）和“三防二电”（防水、防火、防盗、强电、弱电）的巡查。另外还包括证件巡查、燃气巡查、管道巡查、作业时间巡查、环境卫生巡查、作业规范巡查、违章留宿及活动监控。4、明确责任按片、栋确定责任人，分工明确，责任明确，谁主管，谁负责，谁跟踪。在这里需要强调的是维修工、安管、区域管理装修人员一定要走出去，走出去方能及时发现问题，解决问题。装修监管5、提高服务水平物业在装修中有两个职能：管理职能和服务职能。装修管理中要注意方式方法，切不可轻易停水停电，没收装修工具，罚款，以免导致装修人反感，不配合管理处工作，引起积怨。在这里想提出“堵不如疏”的观点。顾名思义堵就是围追堵截，疏就是引导疏通即引导装修。即引导业主朝一个合理方向去做，而非一味强制这也不能，那也不能；一味灌输说教式概念，什么房屋的保值增值，装修人听起来反感，这种强性管理规定运用到实际中反而适得其反。装修监管6、频次及记录区域管理员每日须对所有装修单元进行不少于3次以上的现场巡查，并记录于《巡查记录表》及《工作日志》中。日常巡查主要检查施工现场的人员、安全防范措施、施工违规、装修垃圾、楼层公共设施设备等。五、突发应急处理系统问题：1、“三无”施工现场：许可证类目未经许可便施工、未办理施工人员出入证便进场施工、未设立临时配电箱（一电一箱一负载原则）。2、超负荷用电：因使用不当导致楼宇整体断电事故或线路烧毁或设备损坏等。3、动火作业时未经审批且无持证上岗。4、不听劝阻强行施工等。突发应急处理系统应对措施：1、对未经审批同意的施工项目进行停工增加申报审批环节，直至审批通过后恢复，否不予以施工该项目；2、未办理施工人员出入证的要求补办理且与安管部门沟通强加人员进出管控核查工作；3、对于配电箱设立时应着重从安全角度，从总电匝至分配电箱距离太远的应要求加套管并做好防护措施（如防压、防碾）；4、动火作业必须办理动火申请且经审批同意后，由专职持证人员进行施工，并做好现场防火必要措施；突发应急处理系统5、对不服从管理者，应积极与期沟通、并引用相关规约、法律文件、案件，必要时可与业委会共同处理，情况严重者可报政府相关主管部门协助监管或曝光违规业户、装修单位信息。注：所有违规均需开具《整改通知书》并要求签收进行整改，做到有理有据、有法可依，为特殊情况下做好准备工作。六、相关法律文件汇总1、《中华人民共和国物权法》；2、《建筑装饰装修管理规定》；3、《住宅室内装饰装修管理办法》；4、《深圳市家庭居室装修管理规定》；5、《物业管理条例》；6、《深圳经济特区物业管理条例》等。结束语•动之以情，晓之以理！合理运用物业管理相关知识并结合法律兼顾，相信一定能做好物业服务的！•欢迎批评指正，谢谢！•