第一章--房地产市场及其均衡

第一章房地产市场及其均衡2011.3内容提要1、房地产市场类型2、房地产市场特点3、房地产市场的功能4、房地产市场的供给和需求5、房地产市场运行机制6、房地产市场运行特征7、影响房地产供求的因素8、房地产投资与消费市场9、分类房地产市场及运行规律房地产市场市场：买卖双方交易的场所交易活动发生的过程房地产市场是房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制1、房地产市场类型房地产市场地产市场房地产物业市场住宅物业市场非住宅物业市场1、房地产市场类型（1）地产市场A、土地一级市场：是以让渡一定时期土地使用权益为内容的地产市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，两种情况（国家－－开发商）①土地批发市场：开发企业或土地使用者向国家一次支出让金②土地租赁市场：土地使用者每年向国家交纳地租B、土地二级市场：土地使用者将达到规定可以转让的土地，放入流通领域进行交易的市场，是指生地－－熟地－－转让，或者直接建成商品房出售（开发商－－消费者）C、土地三级市场：消费者之间的交易1、房地产市场类型（2）房地产物业市场房地产开发市场建筑施工市场房地产物业交易租赁市场房地产金融市场A、房地产开发市场：主体房地产开发商（指房地产从策划－－建造－－使用，直至拆毁的全过程）1、房地产市场类型B、建筑施工市场：主体是建筑商C、房地产物业交易租赁市场：主要是指出售和出租，主体开发商或代理商，主体在该市场中：①获取利润；②收集用户的意见反馈从而指导以后的开发经营活动；③多种出售和出租形式为用户提供方便D、房地产金融市场：是房地产开发经营活动过程中货币资金融通的场所，贯穿于所有市场的各个环节。开发商建筑商工程承包合同2、房地产市场特点（1）地区性：不能进行调剂，因而房价存在极大差异,主要是由房地产的位置固定性和性能差异性决定的。（2）供给调节过程滞后性：供不应求时，供给的增加需要较长时间；供过于求时，多余的需要较长时间方能被市场消化。（3）垄断竞争性：交易价格及交易信息多为非公开的，而且房地产投资决策受价格以外的因素影响较大。（4）投机性：仅次于金融市场（5）交易形式多样性：买卖、转让、租赁、抵押、典当等，并且交易活动持续时间较长。2、房地产市场特点（6）交易复杂性：房地产交易从有初步意向到交易完成，需要进行寻找买卖双方、现场考察、查阅资料、签订契约、产权转移或设定登记等等一系列活动。（7）受金融市场的强烈影响性：房地产价值大，其交易对信贷的依赖性较强（8）市场效率低：房地产形式多样，很多方面存在较多差异，买卖双方需要花费相当的时间和费用进行了解（9）政府干预性：政府通过财政金融政策、土地利用政策、城市规划以及环境保护等手段来鼓励或限制房地产开发3、房地产市场的功能房地产市场的功能可以归纳为三个方面：资源配置功能、信息传递功能、价值实现和价值评价功能，是通过房地产的供求、竞争、价格机制及其相互作用表现出来的。（1）资源配置功能：房地产市场的首要功能，又可分为调节房地产的供求、优化房地产资源的配置两个层面。（2）信息传递功能：是连接房地产开发和需求的纽带，也是连接社会总供给和总需求的桥梁。（3）价值实现和价值评价功能：房地产市场通过逐步建立健全的价格机制，对房地产的价值进行客观的评价，使得房地产业部门及相关产业部门都能得到合理的利润和满足自身发展的资金积累，从而促进各产业部门的健康发展乃至整个国民经济的协调发展。4、房地产市场的供给和需求经济学中，供给是指在其他条件相同时，卖者在既定的时间和既定的市场上以不同价格所提供的一种商品或劳务的数量。需求是指在其他条件相同时，买者在既定的时间和既定的市场上以不同价格所乐意购买的一种商品或劳务的数量。4.1房地产需求房地产需求是指在一个特定时期内，消费者在多种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量房地产的需求量是在一个特定价格下，消费者愿意而且能够购买房地产的数量房地产需求的特点：多样性、区域性、层次性、双重性以及可替代性。4.1房地产需求影响房地产需求量的因素有：房地产价格、消费者收入和消费偏好、替代房地产的价格、预期房地产价格的变动趋势以及社会发展水平和人口因素等。房地产价格：在其他条件不变的情况下，房地产价格高，就会限制房地产的需求，反之依然。但是由于房地产这种特殊商品具有自身的特殊性，所以房地产价格对房地产的影响又呈现出复杂的变化规律，如在投机性需求占据主导地位时，房地产需求与房地产价格往往呈现一种正向变动关系。消费者收入水平和消费偏好：消费者收入决定消费者的消费边界，消费偏好则决定其消费结构。消费者预期：如果消费者的预测是乐观的，对房地产需求就会增加，反之减少。4.1房地产需求社会经济发展水平和城市化水平：房地产需求与社会经济发展水平以及城市化水平是一种正相关的关系。政策因素：政策因素可以导致房地产价格的变化、消费者预期的变化以及融资困难度的变化等，从而影响房地产的需求。价格需求量价格变动对需求量的影响价格需求量价格不变，消费者收入对需求量的影响收入增加4.2房地产供给房地产供给可以从微观和宏观两个角度理解，宏观角度的房地产供给是指房地产总供给，其数量上应该是微观房地产供给的总和。房地产供给是指在一个特定时期内，房地产开发商在多种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量供给量是指在一个特定价格下，开发商愿意而且能够供给的房地产数量房地产供给的特点：缺乏弹性层次性滞后性。4.2房地产供给影响某一房地产供给的因素有：房地产价格、房地产开发成本、建筑技术水平、替代房地产价格、预期房地产价格变动以及政策因素等。房地产价格：按照供给定理，房地产供给与房地产价格正相关，即价格与供给量存在着同向变动的关系，在其他条件不变的情况下，供给量随着价格的上升而增加。房地产开发成本：即生产要素价格，包括土地价格、建筑材料以及人工费等等。一般来说，房地产开发商可以利用提高容积率以及缩小生产规模和放慢开发进度等措施应对土地等生产要素的微升，但当这些生产要素价格上升较大时则会影响房地产的供给。4.2房地产供给房地产开发商的未来预期：这种对未来的预期包括对国民经济发展形式、通货膨胀、未来房地产价格走势、经济周期的预期、对国家房地产政策、产业政策等等的预期。政策因素：包括房地产政策、相关产业政策、税收政策等。价格供给量价格变化对供给量的影响价格供给量价格不变，开发成本降低对供给量的影响成本降低4.3房地产供求均衡房地产价格的形成是由房地产市场需求和房地产市场供给相互作用共同决定：价格的变化与房地产市场均衡的形成q0数量价格p0sdp1p2s1d1需求曲线供给曲线4.4房地产供求弹性（1）概念弹性是一个变量对于另一个变量的敏感性的度量。房地产需求（价格）弹性是指房地产价格上升（下降）1％，消费者对房地产的需求量将会下降（上升）的百分数，反映了需求量对于价格变化的敏感性。也就是指房地产需求量对房地产价格变动的反映程度。房地产需求（收入）弹性是指收入每增加（减少）一个百分点所引起的房地产需求量增加（减少）的百分点，即房地产需求量的变动对收入变动的反应程度。dQQEPP价格弹性：dQQEYY收入弹性：PQ需求S4.4房地产供求弹性房地产供给（价格）弹性是指房地产价格上升（下降）1％，开发商对房地产的供给量将会上升（下降）百分数，反映了供给量对于价格变化的敏感性。sQQQPPEctgPPPQQ价格弹性：QP供给S4.4房地产供求弹性（2）房地产供给弹性分析由于房地产开发周期比较长，所以房地产供给弹性在不同的时期具有不同的特点。一般来说，短期内房地产供给弹性较小，长期内房地产供给弹性较大。QP短期内供给弹性较小SQPS长期内供给弹性较大4.4房地产供求弹性此外，还有对完全无弹性、缺乏弹性、等弹性、有弹性、完全有弹性等情况的描述：QPS0S1S2S3S45、房地产市场运行机制（1）短期房地产供求：供求数量PS1bad2d1需求由d1增加到d2，供给调节滞后，短期供给不变，价格由a增加到b5、房地产市场运行机制（2）长期房地产供求：Pd2d1供求数量S1S2S3d3长期供给曲线经济日益增长的地区，需求稳定增长，地价、劳动力成本、建材成本持续上涨，由于供求的相互影响，价格产生波动：a→b→c→d→e，在经济日益衰减的地区则呈现：e→f→c→g→adbacef6、房地产市场运行特征（1）质量、位置相近房地产，价格相近（2）供求均衡，价格稳定（3）供过于求，价格下降，开发项目减少，市场成为买方市场；供不应求，价格上涨，开发项目增多，市场成为卖方市场（4）市场利率下降，开发信贷成本降低，开发量增加，消费信贷成本降低，需求量上涨了；反之亦然（5）需维持适量的房地产“存货”，即空置率，因时间、地区不同而不同7、影响房地产供求的因素影响房地产供求的因素可概括为一下几个方面：（1）人口：人口数量，特别是年龄组成、家庭构成等（2）就业及工资水平（3）利率及抵押贷款条件：利率下降，贷款放松，需求和供给均会上升，反之亦然（4）税率，土地利用控制，租金水平控制（5）土地价格，建筑工人的工资，建材价格（6）建筑技术的变化，建筑质量（7）售价、空置率8、房地产投资与消费市场房地产需求可以分为投资性需求和消费性需求，相应地，房地产市场也可以分为投资性供给和消费性供给，这样，房地产市场可以看作是由房地产投资市场和房地产消费市场有机地构成。房地产投资市场反映房地产投资性需求和供给之间的关系，价格是投资市场供求作用的结果房地产消费市场反映房地产消费性需求和供给之间的关系，租金是消费市场供求作用的结果在投资市场上，租金上涨会引起价格上涨，开发量增加，市场上的供给量增加；在消费市场上，租金上涨，需求量减少，供给量增加，进一步导致租金下降8、房地产投资与消费市场房地产投资与消费市场的运动是沿着租赁供求作用→租金→价格→开发量→消费市场→供给量→租赁供求作用进行的。供求数量n价格p租金r消费市场租金投资市场价格供给调整dd1开发量建筑市场房地产投资与消费市场中消费需求的变动四象限模型：房地产资产需求变动iRCSP)(cfPcciiRP/ddSEconomyRD),()/(dCSdSCS存量的调整空间消费市场：资产投资市场：开发量资产市场：决定价格使用市场：决定租金四象限模型：房地产开发成本变动RCSP)(cfPcciiRP/ddSEconomyRD),()/(dCSdSCS存量的调整空间消费市场：资产投资市场：开发量资产市场：决定价格使用市场：决定租金i8、房地产投资与消费市场投资与消费市场运行分析：A、经济增长，居民收入提高，房地产需求增加，在供给一定的情况下，租金上涨，导致价格上涨，引起开发供给量增加，会增加消费市场供应量，降低租金，直至运动达到新的均衡，租金价格、开发量较以前增加；如果经济萎缩，则出现相反情况。B、如果实施宽松的金融政策，投资需求上升，则在租金不变的条件下出现价格上涨，开发商会增加开发量，从而增加消费市场供给，降低租金。C、开发成本的变动如果实施紧缩经济政策，贷款难度增大、资金成本增加或土地供给减少，使地价上涨，导致房地产开发成本提高，在房地产价格不变的条件下，开发量减少，消费市场供给减少，租金上涨。9、分类房地产市场及运行规律由于不同类型的房地产从投资决策、规划设计、工程建设、产品功能以及面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途分类，将其分解为若干子市场进行讨论。如：居住物业市场：含普通住宅市场、别墅市场、公寓市场等商业物业市场：写字楼市场、商场或商铺市场、酒店市场等工业物业市场：标准工业厂房市场、高新技术产业用房市场、研究与发展用房市场等土地市场，是指各种类型用地市场特殊物业市场。9.1住宅市场（1）住宅类型和特点类型：按照经营方式，