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第十章城市土地利用第二节自然环境与城市土地利用第三节地租、土地制度与城市土地利用第一节城市土地的特征与土地利用类型第一节城市土地的特征与土地利用类型一、城市土地的概念根据开发程度可分：城市已开发土地城市定期发展土地城市行政区辖区范围内土地城市土地是城市区域内的陆地、水面以及它们上下一定空间所构成的自然综合体。二、城市土地特征1、自然特征1）位置固定性2）面积有限性3）质量差异性4）功能永久性2、经济特征1）土地资源稀缺性2）区位的效益性3）边际效益递减性4）土地利用方式变更的困难性5）市场交易低效性3、法律特征三、城市土地利用类型指城市中工业、交通、商业、文化、教育、卫生、住宅和公园绿地等建设用地的状况。反映城市布局的基本形态和城市内功能区的地域差异。城市土地在未经开发建设之前只具有自然属性，包括土地的肥沃程度、坡度大小、坡向、土地承压力和透水性等。城市土地利用商业用地工业用地政府机关用地住宅用地休憩用地及绿化地带交通用地和其它公用事业用地农业用地和水面第二节自然环境与城市土地利用一、城市地理位置的选择二、城市地下空间三、地基承载力四、城市地形五、城市气候六、城市植被1、相对位置：（大位置）：决定城市的个性和发展前途。一、城市地理位置的选择2、城址：（小位置）：影响城市发展，及城市形态和内部结构。3、尽量避免选在易发生地震的地带4、沿河建城要充分考虑河道的变迁城市地形城址选择、用地选择、功能区组织到道路、工程管网、绿地布局以及城市景观的组织无一不受地形的影响。影响最大的是地面坡度土地使用建筑形态活动类型道路设施车速（km/h）水土保持一般汽车货车、公共汽车5%以下适宜各种土地利用适宜各种建筑形态适宜各种大型活动适宜建各种道路60-70以上50-70不需要5%-10%适宜住宅小规模建设适宜各种建筑和高级住宅只适宜非正式活动适宜建主要和次要道路25-6025-50不需要10%-15%不适宜大规模建设高级住宅只适宜自由活动或山地活动小段坡道不适宜不需要15%-45%不适宜大规模建设只适宜阶梯式住宅和高级住宅不适宜活动不适宜不适宜应铺草皮保护45%以上不适宜大规模建设不适宜建筑不适宜活动不适宜不适宜水土保持困难城市气候气候对城市用地选择和功能布局的影响以风最为显著,风主要是指风速和风向，另外，一些地方性风对城市功能布局也有一定影响。居住区工业区风向对城市内部空间结构的影响居住区应该位于盛行风向的上风城市热岛效应：年平均比郊区高0．5—1°C城市气候尘盖：大量微小料子县浮于城市上空，降低城市能见度，加强热岛效应，如遇逆温层天条件，往往发生严重的空气污染事件。城市植被吸烟滞尘，净化空气；减弱噪声；调节、改善小气候；净化污水，防止火灾蔓延；监测大气污染，指示报警。城市绿化标准：城市居民人均10平方米的树木，或者50平方米的草坪，城市绿地覆盖率30%以上。城市绿地率=（城市各类绿地总面积/城市总面积）×100%城市华盛顿莫斯科巴黎伦敦纽约北京东京人均绿地454424.722.819.26.141.15广州人均绿地面积9.44平方米地基承载力堆积的年代、成因、性质、地下水情况、建筑物基础、建筑物性质等。指在保证地基稳定的条件下，房屋和构筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。2009年上海13层在建住宅楼整体倒塌土壤类型特征湿陷性黄土它是天然土壤在上覆土的自重压力与附加压力的共同作用下，受水侵蚀后形成的，它的土壤结构容易受到破坏。红粘土孔隙比和含水量均较大，但地基承载力较大，不过有些可能进水体积膨胀，失水体积收缩，且它的厚度变化也大，造成地基不稳定。软土它是一种天然含水量大，压缩性高、承载力低的软塑或流塑装的粘性土，具有触变性、高压缩性、低透水性和不均匀性。季节性冻土在冻土状态，地基强度较高，压缩性较小或不具有压缩性；融化后承载力大大下降，压缩性集聚增加，使地基溶沉。膨胀土受水浸湿，体积膨胀；干燥失水，体积收缩。部分土壤类型及其特征：我国已经有地铁的城市：01、北京地铁，1969年通车，目前运营里程336公里（2010年底）。02、香港地铁，1979年通车，目前运营里程168公里。03、天津地铁，1984年通车，目前运营里程71.6公里（2010年底）。04、上海地铁，1995年通车，目前运营里程410公里（2010年4月20日）。05、台北捷运，1996年通车，目前运营里程75.8公里。06、广州地铁，1997年通车，目前运营里程222公里（2010年底）。07、深圳地铁，2004年通车，目前运营里程59.2公里（2010年底）。08、南京地铁，2005年通车，目前运营里程85公里（2010年底）。09、高雄捷运，2008年通车，目前运营里程42.7公里。10、成都地铁，2010年通车，目前运营里程31.6公里（2010年底）。11、沈阳地铁，2010年通车，目前运营里程27.9公里（2010年底）。北京市将建7条地下隧道缓解交通拥堵现状第三节地租、土地制度与城市土地利用一、地租的概念及分类马克思:地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产价值被土地所有者占有的部分。地租是土地所有权在经济上实现的形式,是社会生产关系的反映。揭示了资本主义土地私有制及其地租的本质。资产阶级经济学：地租是一种经济剩余,即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分”。马克思主义的地租理论将地租按其形成条件和原因的不同分为：级差地租、垄断地租资本主义级差地租(一)资本主义级差地租的产生原因1.概念：经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润,其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相关,故称为级差地租。为了满足社会对农产品的需求,必须以劣等地条件决定的个别生产价格作为社会生产价格。经营优、中等地的农业资本家的个别生产价格低于社会生产价格,就能获得一定的超额利润。土地的个别生产价格比社会平均价格低等于高于级差地租I1.土地肥力的差异是形成级差地租I的条件之一(见表)土地等级所耗投资(元)平均利润(元)产量(公斤)个别生产价格(元)社会生产价格(元)级差地租I(元)全部产品每公斤产品每公斤产品全部产品劣等100202001200.60.61200中等100202501200.480.615030优等100203001200.40.6180602.土地位置(距市场远近)差异也是形成级差地租I的条件之一(见表)。地块距市场里程(公里)生产资本投入(元)运输费用(元)资本总支出(元)平均利润(按20%计算)个别生产价格(元)社会生产价格(元)级差地租I(元)甲101005105211261326乙151007.5107.521.51291323丙2010010110221321320级差地租Ⅱ由于在同一块土地上实行集约化经营，由于土地连续追加投资而产生的超额利润转化的地租,即为级差地租Ⅱ土地等级所耗资本(元）平均利润(元）产量(公斤)个别生产价格(元)社会生产价格(元)级差地租Ⅰ、Ⅱ(元)全部产品每公斤产品每公斤产品全部产品劣等地100202001200.60.61200优等地100203001200.40.618060(I)优等地上追加投资100203501200.340.621090(Ⅱ)在优等地上追加投资100元,由于新投资的劳动生产率提高,每公斤产品的个别生产价格降为0.34元。如产品仍按社会生产价格(即劣等地个别生产价格)每公斤0.6元出售,全部产品可得210元,其中比劣等地全部产品价格120元多出的90元就是优等地追加投资所得超额利润,它将转化为级差地租Ⅱ。级差地租I的产生先于级差地租Ⅱ资本主义垄断地租由于土地所有者具有特殊性质的土地所有权产品的垄断价格带来的超额利润转化成的超额地租。某些土地具有特殊的自然条件,能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。二、地租对城市土地利用模式的影响对住宅、企业和中心商业区的空间布局的影响。城市土地使用模式是围绕中心商业区的同心环形地带。可以说，内环是办事企业，中环是工业企业，外环是住宅地区居住用地是城市中最为广泛的土地利用方式工业区一般位于交通干线旁的城市外缘商业区大多呈团状和条状分布于市中心和街道两侧三、我国的土地制度土地制度：在一定社会制度下，为制约人们利用土地所形成的经济关系和法律关系而设定的行为规范。广义的土地制度：包括土地所有制度、土地使用制度、土地规划制度、土地保护制度、土地征用制度、土地税收制度和土地管理制度等。狭义的土地制度：仅仅指土地的所有制度、土地的使用制度和土地的国家管理制度。最重要问题：土地所有权和土地使用权土地所有制：土地公有制、土地私有制1949年前：实行土地私有制1950年后：土地公有制计划经济体制下城市土地基本实行：无偿和无限期使用，通过行政划拔进行。传统城市土地使用制是指城市土地使用制度改革之前的城市土地使用制度。其基本特征可以概括为：行政划拨；无偿无限期使用；禁止土地使用权转让。行政划拨无偿无限期使用禁止土地使用权转让所谓行政划拨，是指土地由国家行政管理机关调拨分配使用。所谓无偿无限期使用，是指国家机关、部队、学校、国有企业等从国家得到用地时不支付地价，在使用中也不缴纳地租或土地使用费，也没有规定明确的土地使用期限。所谓禁止土地使用权转让，是指禁止土地使用者以买卖、出租、赠与、交换等方式将土地使用权直接转给其他单位或个人。传统的城市土地使用制此外，由于国有土地使用权无偿划拨，需要政府相关部门层层审批，这不仅降低了政府管理效率，而且在缺乏严格监督机制的条件下，也极易滋生腐败，造成国有土地资产的大量流失。传统城市土地使用制的弊端：不利于城市的建设与发展。不利于企业转换经营机制与公平的市场竞争环境的建立。不利于土地的集约利用与合理配置。缺点：使土地使用者丧失了经济地使用土地和使土地产出最大化的动力，不利公平竞争，削弱政府部门投资的效率。土地使用不合理、土地使用效率低、土地资产流失、城市财政拮据等问题城市土地无偿使用时期（1949-1978年）城市土地有偿使用时期（1979-至今）城市土地流转制度的建立（1988-2000年）城市土地使用制度改革的逐步深化（2000-至今）城市土地有偿使用制度的建立（1979-1988年）土地使用权有偿出让和转让土地收购一储备一开发一出让机制的初步形成征收土地使用费征收土地使用税以1978年改革开放为分界点，我国城市土地使用制度可分为土地无偿使用和土地有偿使用两个时期。中国城市土地使用制我国自20世纪80年代初开始了城市土地使用制的改革。改革的基本目标是：城市土地使用制改革的目标与进程实行城市国有土地的有偿使用制度。把城市国有土地使用权从所有权中分离出来。推向市场进行流转即全面开放城市国有土地使用权市场。1988年12月《中华人民共和国土地管理法》“国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让”，国家实行土地有偿使用1990年5月《中华人民共和国国有土地使用权出让或转让暂行条例》“国家按照所有权和使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让原则”土地市场逐渐形成1987年7月4日深圳将实行土地有偿使用１９８７年７月４日，深圳市一项关于进一步实行特区土地所有权与使用权分离，全面实行土地有偿使用的方案业已修订完毕，定于7月出台试行。此项改革的核心内容是：在明确特区城市土地属国家的所有、由政府统一规划的前提下，政府采取公开竞投和招标的方式，转让土地的使用权。而用地单位则必须在参与公开投标中，付出较其他竞争者高的价，才能获得土地的使用权。改革方案实施后，土地的经营与管理由政府垄断，出让土地使用权的收入统统归国家所有。任何单位和个人，都难以再凭权力与关系，不想付出经济代价来获得土地使用权了。为实现改革，深圳市政府邀请有关方面学者、专家作了为期一年的调查、研究、论证。（人民网资料）从本质上说，城市土地是一种广义的资源，其资源价值不仅包括岩石、土壤、水、生物等要素组成的自然资源，也包括土地开发