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万达广场项目投资可行性分析报告年级专业：10财务管理小组成员：于平施喆李欣崔焯羽陈嫣雨河海大学商学院2013.11目录一、项目背景分析...................................................................................................-2-1、项目概括......................................................................................................-2-2、项目的主要技术经济指标..........................................................................-2-3、项目方案......................................................................................................-3-4、项目功能面积分布......................................................................................-3-二、项目投资估算与资金筹措...............................................................................-4-1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表......................................-4-2、项目投资计划与资金筹措表......................................................................-5-三、项目借款还本付息分析...................................................................................-5-四、项目销售与租赁收入测算...............................................................................-6-五、项目销售与租赁税金及附加测算...................................................................-7-六、项目财务评价...................................................................................................-8-1、本项目财务分析的假设前提......................................................................-8-2、损益表与项目静态盈利能力分析............................................................-10-3、现金流量表与动态盈利能力分析............................................................-10-4、项目资金来源与运用表............................................................................-12-七、项目盈亏平衡分析.........................................................................................-13-1、销售部分盈亏平衡分析............................................................................-13-2、租赁部分盈亏平衡分析............................................................................-13-八、项目财务评价结论.........................................................................................-13-一、项目背景分析1、项目概括银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。2、项目的主要技术经济指标（1）总用地面积：70143㎡（2）总建筑面积：288000㎡（3）建筑密度：49.75％（4）容积率：3.80（5）地下建筑面积：11743m2（6）地上建筑面积：161197m2（7）西塔楼建筑面积：71771m2（8）东塔楼建筑面积：101169m2（9）已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构3、项目方案根据市场调查与分析的结构（过程略），主要建主力楼（以出租为主）和公寓（以出售为主）。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城4、项目功能面积分布表1（主力楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464夹层170170负一层商场301330131层大堂、商场等26480264802层商场15410154103层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术层177417746～16层写字楼15411695117层避难层1541154118层设备层1541154119～25层写字楼154116951表2（公寓楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层地下车库20482048负一层地下室20482048小计40961~19层精装公寓等204845.752二、项目投资估算与资金筹措1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表（1）本项目的开发总工期为2年，从2010年3月起，至2011年10月。（2）从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为50年。（3）根据银川市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：3012706132元人民币。表3项目总投资估算表项目主力楼成本主力楼单价公寓楼成本公寓楼单价合计1、开发成本（静态）9079927808975600371392836515083641721.1土地购置费292497398289120750260228915000000001.2前期工程费1.3工程建设费551302122544935612572749629074278491.4开发期间税费64193260635367430635121009363232、开发费用10462006710339972189513902043419622.1管理费1653906416310683772149272228362.2其他费用50584505035885505086470002.3不可预见费1653906416310683772149272228362.4财务费用66483489657471645126571136480012.5销售费用0027601289385276012893、总计101261284710008700093287975517127061342、项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了5亿元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为5.52亿元，计划由开发商投入自有资金0.97亿元作为启动资金，另需向银行贷款4.55亿元用于投资，剩余部分6.67亿元由租售收入补充，总追加投资为10亿元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。表4项目投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期10年3月10年6月10年101投资总额121271242524254339561.1建设投资121271242524254339562资金筹措121271242524254339562.1自有资金972024255826962.2借款资金455000600045002.3销售收入再投资66051017672287603资金缺口（2.1+2.2）55200242565825196三、项目借款还本付息分析根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款4.55亿元用于投资。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2010年开始还本付息，2020年还清。根据中国人民银行2009年2月调整后的利率，10年以上的贷款年利率为5.76％。目前银川市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率：5.76％*1.1＝6.336％。本项目合计需支付利息113648001元，详见借款还本付息表7。表5借款还本付息表（单位：元）项目合计建设经营期20102011年初借款累计210036334108242981本年借款455000000本年应计利息133079026858275120506276年底还本付息115101255115101255575506275年末借款累计1082429810四、项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售，共58093m2。主力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表6、表7所示。表6主力楼写字楼销售收入测算表2010售价13000销售率30%销售面积17428销售收入（万元）226562011售价14000销售率75%销售面积26142销售收入（万元）365982012售价13500销售率100%销售面积14523销售收入（万元）19606合计（万元）78861表7主力楼商场租赁收入测算年份2010201120122013201420152016商场（-1至地面四层）平均月租金（元）460480450430410450450出租率96%92%90%88%87%85%85%租赁费用（万元）38403836343838租金收入（万元）7210720866106175582162416241年份2025202620272028202920302031商场（-1至地面四层）平均月租金（元）496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%租赁费用（万元）41414141414141租金收入（万元）6881688168816881688168816881五、项目销售与租赁税金及附加测算本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表8、表9所示。表8销售税金及附加一览表序号项目计算依据建设经营期合计20102011201220131销售收入226563659819606788602销售税金及附加1391224712