搜索
Chapter.1大势环境分析NO1：宏观经济分析NO2：2019年房产政策解读NO3：土地市场NO4：楼市研究1宏观经济—经济总量分析2009-2019年GDP总值情况统计国民经济平稳较快增长，初步核算，全年国内生产总值568845亿元，比上年增长7.7%；人均GDP达到41826元，相比上年上涨8.7%，经济持续平稳快速发展。宏观经济—固定资产投资2019年固定资产投资较快增长。全年全社会固定资产投资447074亿元，比上年增长19.3%，扣除价格因素，实际增长18.9%。其中，固定资产投资总额高达（不含农户）436528亿元，增长19.6%；但是值得注意的是自2019年10月份起固定资产投资增速放缓。全年房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%；办公楼投资4652亿元，增长38.2%；商业营业用房投资11945亿元，增长28.3%。房地产投资持续高速发展，市场供应量持续增加。宏观经济—全国房地产开发增速2019年全年全国房地产开发投资保持高速增长；进入2019年起增速开始缓慢下滑，其中2019年1-5月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1-4月份回落1.7个百分点。其中，住宅投资21043亿元，增长14.6%，增速回落2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。宏观经济—进出口总额2009-2019年全国货物进出口总额2019年进出口稳中有升。全年货物进出口总额41600亿美元，比上年增长7.6%。其中，出口为22096亿美元，增长7.9%；进口19504亿美元，增长7.3%。进出口差额（出口减进口）2592亿美元，增加289亿美元。进出口贸易稳步增长，对整体经济的发展起到持续拉动的作用。宏观经济—社会消费品零售总额与居民消费价格涨幅2019年5月份，社会消费品零售总额21250亿元，同比名义增长12.5%。扭转了自2019年12月份以来的下滑趋势，居民消费能力提升对经济发展具有积极地促进作用。2019年5月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.5%，1-5月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.3%。后期会增加了通货膨胀的风险，对利率与货币政策产生消极影响。宏观经济—人均可支配收入2019年城乡居民收入继续增加。全年农村居民人均纯收入8896元，比上年增长12.4%，扣除价格因素，实际增长9.3%；城镇居民人均可支配收入26955元，比上年增长9.7%，扣除价格因素，实际增长7.0%；全年全国居民人均可支配收入18311元，比上年增长10.9%。可支配收入的相应的提升了购买能力，增加了消费，对于经济的稳定发展具有积极的作用。长沙经济—经济总量分析n近6年长沙市GDP增长率保持在12%以上，近3年GDP增长保持在12%-14%左右，高于中国GDP增长的平均速度，2019年长沙GDP达到7153.13亿元；n长沙市人均GDP保持高速增长，近6年来增长速度均超过11%，2019年人均GDP达到99570元,人均GDP增长速度为10.85%n实际人均GDP每增加1000美元，相应的写字楼规模平均增加2988.7平方米/十万人；长沙市近年来经济总量持续稳健增长构建了房地产发展的平台，促进了商务需求，为写字楼市场发展提供了有力经济后盾。宏观经济增长与房地产发展关系高速发展萎缩停滞稳定发展长沙经济—社会固定资产投资固定资产投资呈现一定周期性，在两年的高速增长后逐步回落，2019年出现新一轮增势,工程机械、生物医药、新材料等产业集群投资强势增长。工程机械、中成药及生物医药、新材料、汽车及零部件等六大产业集群实现增加值897.00亿元，比上年增长29.0%，对规模以上工业增长的贡献率达60.6%，比上年提高6.2个百分点；拉动全市规模以上工业增长12.7个百分点。2019年全年完成房地产开发投资1153.61亿元，比上年增长11.8%。全市商品房销售面积1840.59万平方米，增长20.5%。全市商品房销售额1160.38亿元，其中住宅销售额946.53亿元，增长22.0%。房地产开发投资快速发展。长沙经济—进出口贸易与招商引资外商直接投资与进出口总额近年来一直保持高位水平，随着长沙十二五规划的深化执行，未来几年内仍将保持较平稳的增长势头。n2019年全年进出口总额（海关口径）98.93亿美元，比上年增长13.8%。在出口总额中，机电产品32.42亿美元、高新技术产品11.75亿美元，分别占出口总额的52.6%和19.1%；在进口总额中，机电产品18.44亿美元、高新技术产品6.37亿美元，分别占进口总额的49.5和17.1%。n全年利用外资项目（企业）150个。实际使用外商直接投资34.00亿美元，比上年增长14.2%。全年新增实际到位省外境内资金项目282个，实际到位省外境内资金达534.06亿元，增长17.0%。长沙经济—人口增长情况加速了长沙人口城镇化的进程，商务区、商业区格局随城市扩张变化n2019-2019年长沙城镇人口快速增长，同期农业人口增幅较小，2019-2019年农业人口出现负增长，2019年农业人口比07年减少约7万。n2019-2019年长沙户籍人口保持了年均1.3%以上的增速，2019年长沙户籍人口约677.44万人。p2019年1-10月人均可支配收入和人均消费支出分别为18754元和12863元，居民的消费水平逐步提高。p长沙居民收入水平日益提高，在中部地区省会城市中排名第一，人均消费性支出同样超过武汉、郑州等城市；p长沙经济增长促使2019-2019年期间城市人均可支配收入年平均年增长率近9%。商业市场快速启动，消费总量保持高速增长，居民收入及消费支出能力增长潜力巨大长沙市场消费力强，消费型城市特征明显，人均可支配收入的逐年增加，提升了居民消费水平，推动了商业及商务的发展长沙经济—人均收入及消费性支出小结整体经济快速稳步发展，为房地产业构筑良好发展平台，从长远看城市化催生大量需求，周期性市场低迷不能阻碍房地产市场的持续发展。注：以上数据来自“国民经济与社会发展统计报告”高铁枢纽贯通&“9+2”泛珠三角经济圈规划&“3+5”长株潭城市群的落实，长沙成为中南地区的中心p高铁枢纽中心：京深高铁（北京—武汉—长沙—广州—深圳），沪昆高铁（昆明—长沙-—上海），形成以长沙为中心的1日经济圈p“9+2”泛珠三角经济圈中心：基于与珠江流域相连、与大珠三角相临、经贸关系密切等三方面因素，包括福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南、香港、澳门。该区域面积为全国的1/5，人口的1/3，经济总量的1/3。p“3+5”城市群中心：省内随着城际铁路的开通，将形成以长株潭为中心，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个城市在内一个半小时通勤为半径带动我省区域经济的协调发展。“3+5”城市群中心京深高铁沪昆高铁高铁枢纽中心北上广深一日经济圈“9+2”泛珠三角经济圈中心城市规划—战略地位n长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群中城市综合服务功能的核心提供者n长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙市，是长株潭城市群核心地区的主核。西南组团与东南组团均为城市群发展的副核，区域经济体内部的城市功能中心n其中，大河西先导区（本项目所属区域）纵向自长沙岳麓高新区、高校区至含浦，从人才培养、产业研发、文化引领的战略高度，加强教育培训、科技创新、成果转化的平台建设，打造具有国际影响的大学城、引领两型产业和技术发展的“硅谷”。长沙——中心以配套与城市环境为核心竞争力湘潭、株洲——产业中心冶金、机电、新材料、轻纺等工业为主，经济实力雄厚但城市环境及配套相对落后向心力的产生到2020年，长株潭区域城镇化水平达到60％至62％，4500平方公里的核心地区人口规模为700万至750万人，人均GDP达到8万元以上，发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式的特大型城市化地域之一。根据湖南省政府公布的《长株潭城市群区域规划》长株潭三市融城加速，长沙作为长株潭一体化的核心与主体，中心吸引力将进一步增强，商业、商务需求增长空间巨大。城市规划—城市群现状163+5城市群1小时生活圈的构筑，将加速长株潭周边城市向核心区城市的聚集，为长沙带来更多的置业人群和商业消费群体。p长株潭城市群战略目标：在长株潭经济一体化基础上，实施以长株潭为中心，以一个半小时通路为半径，包括岳阳、常德、益阳、娄底和衡阳在内的3+5城市群建设战略，从而实现湖南崛起的核心增长极，成为湖南发展的引擎。通过改善交通实现战略目标《长沙市城市总体规划(2019-2020)(2019年修订)》p根据《总体规划》，规划区范围由原来的总体规划的2893平方公里扩大至4960平方公里，其中中心城区1200平方公里；p将长沙市内五区、长沙县全县域、望城县全县域、浏阳东部新城和宁乡县县城(包括金洲开发区)纳入规划区范围。p在规划区范围内将构建一个能承载千万级人口规模的大都市区。p根据规划，长沙市城市建设用地将达到629平方公里，中心城区将承载629万人口。城市规划—长沙总体规划长沙扩容，构建千万级人口的大都市，规划区面积4960平方公里，其中中心城区1200平方公里，中心城区将承载629万人口长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段公共配套、交通等城市基础设施全面升级，城市改造催生多个国际规划区域蓬勃发展重点区域建设公共配套交通配套洋湖片区100亿元打造为长沙“总部经济区”2019年2019年2019年2019年2019年2019年2019年北辰三角洲300亿元打造为长沙“曼哈顿”梅溪湖600亿元打造为长沙“毕尔巴鄂”金融生态区300亿元打造为长沙“华尔街中心”滨江新城500亿元打造为长沙“陆家嘴”省群众艺术馆、地质博物馆、科技馆和青少年活动中心2019年开工2009年开馆省博物馆、图书馆和音乐厅2019年开工，预计2019年底开馆武广高铁2019年开工，2009年底通车，2019年至北京段将拉通城际铁路开工，2009年开工，预计2019年长株潭段开通长沙地铁2009年开工，预计2019年底2号线开通、预计2019年底1号线开通武广新城600亿元打造为“中部交通枢纽型城市副中心”2019年外来知名企业纷纷进驻长沙，当前入驻长沙的世界500强企业超100家，其中40家投资兴办实体企业。p当前入驻长沙的境外世界500强企业已达100余家，其中39家投资兴办实体，其中仅2019年1年长沙就引进7家世界500强企业，成为长沙历史上引进世界500强企业最多的年份p已知当前长沙上市公司逾80家、银行机构27家、保险机构逾40家p预计“十二五”期间，来湘投资兴业世界500强企业100家以上、全国500强企业300家以上，主要央企均能来湘兴业长沙投资兴业世界500强企业名单欧美企业美国可口可乐、法国达能集团、荷兰菲利浦电子、德国博世、美国麦当劳、美国百事、美国斯伦贝谢、HorsinvestHoldingCo，L‘mited、瑞典伊莱克斯、荷兰米塔尔、法国家乐福、德国麦德龙、美国时代华纳、诺基亚（中国）投资有限公司、美国沃尔玛、瑞士汽巴精化、德国梅塞尔、美国花旗银行、加拿大麦格纳、美国江森自控、美国戴尔信息、德国西门子日韩企业日本三井物产、日本丸红株式会社、韩国LG电子、日本日立、日本电气株式会社、日本铃木汽车、日本三菱汽车、日本住友金属、日本雅马哈、日本三菱电机、日本电装新马企业马来西亚恳实达有限公司、泰国正大中国企业中粮集团、香港和记黄埔、中国银行、台湾鸿海科技小结城市群战略加速三市融合，长沙综合实力、区域辐射不断上升，外