建筑是有生命的

总第7期2007.09.15东莞市星彦地产顾问有限公司建筑是有生命的，它虽然是凝固的，可在它上面蕴含着人文思想。——贝聿铭写在九月时间过得还真快，转眼又到了收获的季节。想起去年到东莞筹备分公司时，也是秋天，也是这么个秋高气爽的日子，而到年初分公司成立，却已然是“面朝东莞，春暖花开”的季节了。我的BB也不甘示弱地赶在这个时候开始了他的生命之旅。很凑巧，小家伙赶上了东莞分公司成立的同班车。九个月的日子在忙碌中一晃而过，不知不觉小家伙也就要面世了，一肚子兴奋和惴惴不安写在脸上，归家与生命中另一男子的约会就要启程，突然想起本月的卷首语还在案前，忍不住拿起了笔。好像，没有什么可以说的。九月是收获的季节，九月只有一些情结值得记忆。首先，是我的小男子汉，在经历九个月的蛰伏后，终于瓜熟蒂落，即将与他的父亲谋面，成为终生的依靠或者朋友，这是我们生命际遇里何等微妙的神奇啊，一种生命成熟的喜悦和复制的收获跃然脸上，不言而喻。其次，我所在的星彦东莞分公司，在经历九个月的磨砺后，也开始正常运转，一切走入正轨。九个月的忙碌没有白费，桃李无言，下自成蹊，一切的收获都挂在枝头上，在半年的总结会上，东莞的业绩是写在总结报告上的字字珠玑。回首走过的九月光阴，东莞分公司像母体中的胎儿，在总部优厚的资源中积蓄壮大，在新老客户的扶持中蹒跚而来，逐渐淡定。展望九月里，我们代理的项目都将有所动作，虽然我不能亲临现场，但我依然放心和安然，因为一切都在有序地进行中。再要数落的，就是东莞的楼市。经过九个月的洗礼，东莞楼市终于在涅磐中修成正果。在上半年的胎动中，东莞楼市见证了深圳炒房团的强势震荡，深圳投资客和深圳开发商的大举入莞开创了东莞楼市新局面，导致上半年楼价以同比33.8%的增幅直线看涨，涨得似乎没有止境。九月受深圳三级板块回落、银行叫停二手按揭等政策影响，导致深圳投资客回归理性，但东莞本地市场的投资置业理念被激活，楼市需求依旧旺盛，房价增幅相对放缓，市场正朝着良性的方向发展。而下半年的楼市也将迎来更严峻的挑战。这样一想，其实BB也好、公司也好、楼市也好，他们不都是我们播下的种子，一粒在春天里发芽，夏天里成长，到秋天里等待收获的种子。九月有太多的收获值得庆幸，值得我们用生命去呵护、去记忆、去体验。九月，让我们一起期待！仅以此文献给那些奋斗在房地产前沿的开发商、同行、同事，还有我的那未曾谋面的小家伙。预祝他身强体壮、长得棒棒。总经理助理：周会川2007.9.6CONTENTS目录2007年9月15日第7期.月刊□卷首语写在九月□莞城印象道滘，随城市扩张必将发力01□时政解读时政摘要04□城市话题莞邑新闻07□星彦注焦历史语境下的“新主流群体”10□楼市观察当月楼市供应分析15当月楼市需求分析22当月楼市报广分析24当月土地供求分析28□行业来风国际动态29国内动态30□星彦大观定位创新来自科学决策32快速路与规模化商业之间的营运思考34我所敬佩的策划人36塞外地产也疯狂38户型集锦（7）40销售龙虎榜44□星彦动态星彦动态46东莞市星彦地产顾问有限公司地址：东莞市南城区鸿福路第一国际F座2007电话：[phone]传真：[phone]总部地址：深圳市福田区福虹路8号世贸广场A座19楼电话：[phone]传真：[phone]Http：//www.starshouse.com顾问：路莹主编：邱创思执行主编：周会川编委：马楠郑辉方瑞邹雪梅范大鹏张静谢芳张锐孙灿辉陈小君段表帅责任编辑：黄海燕编辑：神亮华校对：向东剪报：刘衬开《星彦莞事》归东莞市星彦地产顾问有限公司版权所有，文中之信息、预测、观点等均通过可靠途径或个人推断所得，仅供参考，公司保留昀终解释权。内部刊物，免费赠阅，欢迎赐稿。来稿请寄：[e-mail]本公司部分信息观点参考或引用了相关媒体及同行和政府部门文献数据，特此声明并致谢！莞城印象01道滘随城市扩张必将发力文/策划一部段表帅区位优势伴随城市西进凸显道滘位于东莞西部,地处穗深经济走廊中部,东邻万江直接与市区相连，北距广州36公里,南距香港90公里,广深高速公路横穿镇区,并设有大型的互通立交出入口,另外有4条标准一级主干公路连接107国道及莞城和其它镇区。随着东莞中心城市规模的不断扩大，以及港口大道、西部干道、滨江西路、东莞大道延长线等市系列重点交通工程的建设，进一步促进了道滘与大市区的融合，未来规划的“东莞市物流中心”也将坐落于此。城市西进的战略，使得处于外延发展板块的道滘，成为目前东莞所有镇区中少有的，能够与东莞城市保持如此密切地缘关系的镇区。城市功能伴随经济增长升级有着鱼米之乡、美食之乡、文化之乡、中国曲艺之乡的道滘，近年来突出经济发展主线，确立了以“三位一体”战略（高速公路出入口商业经济增长区位、新城区现代水乡特色城镇中心区位、南阁工业园经济增长区位）为核心的经济发展战略，通过一系列的经济举措大力促进城市形象和功能的升级。2005年，全镇生产总值26.1亿元，同比增长20%；镇本级财政收入17152万元；城乡居民储蓄余额22.5亿元，同比增长20%。近年陆续完成了沿江路升级改造、桥东大街改造、济川广场、济川体育馆、粤晖园等重点项目；今年又投资2亿元建设省二级标准的新汽车客运站，建设商会大厦、文化广电服务中心等民心工程提升城市功能，旨在通过商贸强镇战略实现道滘建设现代化水乡新城的目标。050000100000150000200000250000300000道滘近年经济增长生产总值(万元)52674633917178481031915651585002610001996年1997年1998年1999年2000年2004年2005年02莞城印象东莞城区扩张改写道滘地产格局2000年以前受经济基础薄弱和住房自有结构的限制，商品房需求和供应仅处于起步萌芽阶段。1988年至2000年，道滘的房屋建筑从砖瓦平房转向水泥结构楼房的方向发展，而真正出现房地产始于1992年。1999统计数据显示，全镇私人住房建筑面积1790681平方米，人均住房面积为34.9平方米，其中1988年后新建的住房共有4252间，建筑面积为505731平方米；据2000年统计，商品房有水上皇宫、东豪花园、建设银行道滘办事处等，建筑面积逾5万平米。2006年10月《东莞住房建设规划（2005-2010）》出台，该规划明确了东莞未来5年主城区住房建设的发展重点、方向和年度控制，在城区未来框架明晰的条件下，由发展商和镇区政府联合推动的东莞城区新一轮扩展开始呈现，东拓西进的趋势愈发明朗。因此，与城区相邻的寮步、道滘两个片区的发展毫无疑问必定引起众人关注。而道滘镇从2004开始，以五星级明轩酒店建设为基点，投资1亿建设的文一物流园，投资1.5亿建设的江月湾，同时新城区中心地带投资3000多万元的上川城、投资超2.1亿元的丽水佳园、投资约4亿元的怡岛花园等房地产项目纷纷上马建设。道滘的优势和潜力早在那时已显神韵。目前，道滘东江两岸已落户的大型房地产项目有丽水家园、新世纪上河居、黄金海岸、江月湾等，今年又在镇区中心涌现了耀盈城市广场、城市风情（道滘商会大厦）等楼盘，以及处于镇府核心地带待建的振兴中心，以房地产为主的城市建设带已初见雏型。困境：经济水平限制市场容量和价格提升。道滘目前的人均GDP仅为2600美元，从人均GDP与城市房地产的发展规律来看，道滘的房地产只是处于起步发展、需求萌发阶段。城市扩张为镇区成为市区有机组成部分提供了基础条件，大批开发商的介入为市场带来了新的基因，包括住房观念、产品特性、价格变动等方面，更为重要的是镇区政府为了吸引投资者的进入，必须投入大量资本对市政配套设施、区域环境进行升级改造，而此举势必抬高土地成本；而另一方面，面对镇区外的置业空间，具备优质资源的镇区往往能够吸引更广阔层面上的置业群，但镇区内的资源和入市量在短期内呈现的是一种紧缺状态，受镇区外房价高涨的影响，镇区内房地产为追求利润的平衡需要在价格上追逐城区的房价，而实际上以道滘目前的经济水平、置业观念和配套条件而言，毋庸置疑对于房价的上升空间进行了限制。莞城印象03水景资源是道滘未来地产发展的优势沿海集团和新世纪地产两大发展商，选择在东莞现有镇区中经济偏落后的道滘开发项目，究其原因基于两个因素：一是公交系统和道路配套，一是道滘独有的水乡自然景观。如前面提到的，广深高速公路横穿道滘镇区，港口大道、东莞大道延伸线、西部快速干道等主要交通干道将成为构建未来区域交通的重要枢纽，势必大大提升道滘的交通地位；此外，今年道滘启动了13项路网升级改造工程，全面提升道滘的交通硬环境，计划投资6亿，开展高速公路出入口、粤晖路、道厚路、南阁中路、沿江路、九曲至万江大汾路等的升级改造工程。相信伴随道滘经济的发展及与东莞大市区的融合，其很有可能会成为莞西南重要的区域中心。在东莞，昀具恒久财富价值的城市资源，一个是黄旗山，另一个是东江。东江是道滘区别于其它镇区所独有的城市景观资源，从某种意义上说东江就是道滘的财富。为了加快房地产的发展，吸引更多的投资商，道滘正在以东江南支流为中心，规划建设“一江两带”景观轴带。随着东莞市区土地资源的减少，尤其是稀缺性景观资源土地的减少，有理由相信道滘将成为东莞未来高品质楼盘发展的重点区域。04时政解读时政摘要国务院常务会议:严格审查经济适用房购房者资格国务院总理温家宝1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，会议指出，廉租住房对象是住房困难的低保家庭和无力购买经济适用住房的低收入家庭，廉租住房要（一）保障范围要由城市昀低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。（二）要根据各地经济社会发展水平等因素确定保障标准。（三）努力增加廉租住房房源。（四）确保保障资金来源。（五）落实用地政策。（六）规范住房供应管理，完善申请、审核、公示和退出制度。会议要求，在加快建立健全廉租住房制度的同时，要规范经济适用住房建设和管理制度，严格审查购房者资格，合理确定住房标准，严格上市交易管理，加强单位集资合作建房管理。2007-8-39:54:01中国证券报商品房节能将进购房合同违者昀高罚50万国务院法制办公室日前公布的《民用建筑节能条例（草案）》（下称《草案》），面向社会公开征求意见已经结束。这表明缺失多年的民用建筑节能激励和落实机制不久将以立法形式确立。《草案》规定，一：商品房节能将写进合同。昀低保修期限为5年。二：新建筑将分户安装热计量器三：限制或禁止使用高耗能的技术、材料和设备，四：开发商违规昀高罚50万。2007-8-69:17:49市场报王旭辉银监会官员：银行住房抵押贷款政策无变化银监会政策法规部主任黄毅此前告诉记者，银监会没有出台任何取消房地产抵押贷款的政策。关于房地产信贷管理，银监会去年第三季度开始下发了一系列通知，主要是提出要加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展。其中，针对个人房贷，银监会要求各银行业金融机构要积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场；首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。这项法规主要是从规范房地产信贷市场，控制风险的角度出发的。广州视窗-住在广州2007-08-13落实穗七条放地收地两手抓今年，市国土房管局根据“穗七条”的要求，进一步加大闲置土地清理、处置回收力度，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《广州市闲置土地处理办法》的规定，对市辖各区范围内，无法定原因闲置2年以上的房地产开发用地坚决无偿收回，同时积极盘活利用已收回闲置土地。今年主要盘活再利用居住类闲置土地，以增加住宅用地供应。07年《南方房地产》第七期时间：2007-8-14时政解读05建设部首次明确“两限房”将纳入住房保障建设部新闻发言人昨天对于8月13日发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（下简称《意见》）作出解读。根据规定，低收入家庭住房保障工作将明确纳入未来地方政府职能范畴和考核范围；保障措施的具体标准将由各地参考设