建筑物区分所有权纠纷

1建筑物区分所有权纠纷谢东、吴宁、张俊杰诉吴小敏建筑物区分所有权纠纷案【要点提示】业主改变房屋的分隔墙壁违法或侵权的，应承担相应的民事责任。【案例索引】一审：江苏省丹阳市人民法院（2008）丹民一初字第1588号（2008年5月16日）二审：江苏省镇江市中级法院（2008）镇民一终字第593号（2008年6月20日）【案情】原告：谢东、吴宁、张俊杰。被告：吴小敏。原、被告系楼上楼下的相邻住户。原告谢东是丹阳市画院路30号北楼1单元401室房屋的登记所有人，吴宁是丹阳市画院路30号北楼1单元501室房屋的登记所有人，张俊杰是丹阳市画院路30号北楼1单元601室房屋的登记所有人。被告吴小敏于1999年8月领取了丹阳市画院路30号108门面房的房屋所有权证，该门面房是三原告所在的丹阳市画院路30号北楼1单元的一楼。该1单元的二楼也属被告吴小敏所有。在该楼的北部，有一个独立的归该一、二层房屋独用的楼道，该楼道现已纳入被告的私人活动空间。一楼门面房被2告现用于开设麻将馆。该门面房内室南墙上原来无门也无窗。2008年3月，被告在未经有关部门审批以及未与原告等其他同一单元业主协商一致的情况下，在前述内室南墙上开设了一扇门，并安装了防盗门，此即本案诉争之门。该门正对着三原告所在的北1单元南部的楼道口，楼上住户在此楼道口安装了一扇铁皮门。在此南楼道内，二楼无门，三楼住宅的门朝西开设在东墙上，四楼至六楼住宅的门则开设在南墙上，即同与诉争之门的地理位置，此均为该楼道内的原始设置。三原告于2008年4月25日向本院提起诉讼，要求被告排除妨碍，将其在墙体上开设的门恢复原状。原告谢东、吴宁、张俊杰诉称：三原告与被告系相邻关系，三原告所在单元一楼楼道的北面即被告的门面房。2008年3月，被告在三原告毫不知情的情况下，擅自在楼道北面的墙体上开设了一个门，以致原告所在的单元直接与被告开设的临街的麻将馆相通，严重妨碍了三原告的正常通行，造成了三原告住宅的不安全性，麻将馆的嘈杂喧哗声和烟尘也严重影响了三原告的正常生活和休息。原告方多次与被告交涉，要求其恢复原状，被告均置之不理。三原告起诉请求判令被告立即排除妨碍，将其擅自开设的门恢复原状。被告吴小敏辩称：被告在自己房子的墙壁上开门并安装防盗门是被告行使房屋所有权的正当行为，是合法使用共同共有建筑物的行为。开设该门有利于被告室内通风和采光，利于被告改善室内环境，且未对原告的住宅带来不安全性，也未对原告造成通行妨碍。该楼道是公共通道，属整个单元的各业主共同共有，不为任何一方单独所有，3故作为一楼业主的被告享有使用权，被告不同意拆除该门、恢复原状。【审判】丹阳市人民法院经审理认为，根据案情，本案案由应为建筑物区分所有权纠纷。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，并需按专有部分的本来用途和使用目的行使专有权，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，不得违反其他区分所有权人的共同利益。本案中，原、被告均系丹阳市画院路30号北楼1单元的建筑物区分所有权人，被告作为该30号108门面房的区分所有权人，对其专有房屋室内及内墙部分可以任意使用或者改造，但不得有损于建筑物的整体安全，不得擅自改变房屋结构、外貌和用途。而对于建筑物中业主共有部分的使用，则需征得其他共有人即原告等人的同意。本案诉争之门开设在三原告等人共有的楼道墙体上，该墙体朝向被告室内的内墙部分及于表面敷层属于被告的专有权范围，但其朝向楼道的外墙部分则系公共楼道的一个组成部分，属该单元业主共有。被告就该堵墙享有的专有权达不到穿透该堵墙体的效力，被告穿透该墙体开设诉争之门，超出了其行使专有权的范围，故被告开设该门应当征得原告等其他共有人的同意，其未经其他共有人的同意即擅自改造共有墙体，侵害了原告等共有人的建筑物区分所有权。因此，该院对被告关于其开设诉争之门是在其自己所有的房屋墙壁上，是其行使房屋所有权的正当行为的辩称主张未予采信。被告另辩称，其开设诉4争之门是改善其住房环境和通风、通行及采光之需，但被告购买房屋时，内室即为此结构，该门面房也有原始设置的通向画院路的门，且有独立的楼道供该一、二层房屋通行，而非必须通过开设诉争之门才能实现其不动产通行权，故原告等人不负有法律上的为被告改善其住宅室内环境而改变建筑物原始结构和外貌、占用共有部分提供便利的义务。现三原告不同意被告在共有的楼道墙体上开门，要求被告排除妨碍，恢复原状，于法有据，该院予以支持。该院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：被告吴小敏于本判决生效后15日内拆除其在丹阳市画院路30号108门面房内室南墙上设置的防盗门，将墙体恢复原状。被告吴小敏不服判决，向镇江市中级人民法院提起上诉，之后，其又撤回上诉。【评析】建筑物区分所有权是指在某一建筑物内部被按照设计方案建造成为若干可供独立使用的特定部分，并且其中各个特定部分已经依法归属不同的权利人所有的情况下所存在的由其中每一个权利人对有关的特定部分或者对该特定部分与该建筑物的其他有关部分所享有的所有权。建筑物区分所有权人对建筑物的使用主要包括对专用部分的使用、对由其与其他区分所有权人共有使用部分的使用、对与建筑物整体有关管理活动的参与、在为实现对其专用部分的正常使用与有效修缮维护所必须的情况下，对邻人的专有部分的使用。我国法律对5此仅确认了前三项权能，即专有部分的专有权、共有部分的共有权和管理的参与权，而将第四种权能纳人了相邻关系中。上述专有权是指由某一区分所有人对存在于建筑物中归其专用的部分所享有的所有权。该权利是区分所有权中的主权利，其他权能均为从权利。就专有权的效力范围，大陆法系理论上存在以下几种观点：一是空间说，即专有部分的范围仅限于境界壁（分界墙）、地板、屋顶或天花板所包围从而形成的空间。按此观点，境界壁、地板、屋顶本身（从表面到里面）都属于共有部分。二是壁心说，即专有部分的范围包括由境界壁、地板、屋顶所包围的空间，并一直达到这些分隔物的壁心（中心），也就是说，这些分隔物无论就其表面，还是内部都不属于共有部分，而是从中心线相分隔开来，分别属于不同的区分所有权人所有。三是最后粉刷表层说，即专有部分的范围包括由境界壁、地板、屋顶所包围形成的空间，以及紧挨着这一空间的存在于这些分隔物外部的最后表面粉层。四是壁心和最后粉刷表层说（折衷说），即专有部分的范围应当依有关的内部关系与外部关系的不同而确定。就各个区分所有权人之间的内部关系而言，专有部分的范围仅包括由境界壁、地板、屋顶所包围形成的空间和最后粉刷表层；就基于买卖的民事关系而发生在某一个区分所有权人与第三人的外部关系而言，专有部分应该包括由境界壁、地板、屋顶所包围形成的空间，并一直达到分隔物的中心（壁心）。我国法学界大多持第四种观点。区分所有权人对专有权的行使受到一定限制，其须按照建筑物的本来用途（即设计用途）使用专有部分，须在尊重其他区分所有权人利益6的前提下，使用其专有部分，禁止区分所有权人滥用专有权，须在确保建筑物整体处于安全与良好之状态的前提下，对其专有部分进行使用、装修、维修和改造。上述共有权是指区分所有权人对存在于建筑物中归其与其他有关的区分所有权人所共同使用的部分所享有的所有权。该共同使用的部分包括除专有部分外的其他部分及不属于专有部分的建筑物附属设施、附属物。区分所有权人对共有部分的使用只要符合设计用途、固有性质，在正常合理的范围内，即可擅自进行，无须征得其他所有权人的同意，其他所有权人也不得干涉。区分所有权人行使共有权，须按照其本来用途来使用共有部分，须分摊共有部分所生的费用，须维持共有部分的现状，不允许区分所有权人对存在于共有部分中的应有部分单独处分、分割，不允许个别区分所有权人在未经其他区分所有权人同意的情况下擅自改良共有部分的外形和结构，擅自改变即为侵权行为，也不允许个别区分所有权人在未经其他区分所有权人同意的情况下毁损共有部分。本案中，原、被告即为丹阳市画院路30号北楼1单元的建筑物区分所有权人，诉争之门开设的位置是在楼道墙壁上。该案争议焦点为被告有无权利开设该门，被告开设该门有无对三原告构成侵权。根据建筑物区分所有权的理论，首先，被告对于诉争之门所在墙壁的专有权利达不到穿透该墙体的效力，该墙体朝向楼道的部分属于整个单元所有业主共有。其次，该墙体的原始状况是无门，并且被告并非必须通过开设诉争之门才能实现其房屋的通行权，现被告为改善其房屋7室内环境和条件，而改变建筑物的原始设置状况，三原告对此并不负有法律上的容忍义务（笔者认为，如果被告的房屋必须通过开设诉争之门才能实现通行权，则三原告负有法律上的容忍义务），被告无权对共有部分中的应有部分单独处分、分割，其在共有的墙体上设置门须征得同一单元内其他业主的同意，其未经同意而擅自改变共有部分的外形和结构开设该门，构成了侵权，侵害了同一单元内其他业主的建筑物区分所有权中的共有权。据此，三原告起诉要求拆除诉争之门，将墙体恢复原状的诉讼请求是合法有据的，应予支持。（一审独任审判员：张素琴二审合议庭成员：王成瑶张桂权孟涛编写人：江苏省丹阳市人民法院张素琴责任编辑：黄斌）