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二、物权变动的原因：法律行为、事实行为与事件、行政行为与法院判决。（一）法律行为：买卖、互易、赠与等。以买卖为例详解。物权变动公式：合同+公示，公式方式包括：登记、交付。★合同效力和物权效力的区分：【第15条】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。对于动产：不交付，不产生物权效力，但合同效力不受影响。1.不动产物权变动：登记（1）合同+登记【第9条】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。国家所有的自然资源不登记。例题【2007—94、95】2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。请回答：94.如王某生前或王某死后其继承人小王欲出卖房屋前向丁某请求返还房屋，下列选项正确的是：A.王某无权请求丁某返还房屋B.王某有权请求丁某返还房屋C.小王无权请求丁某返还房屋D.小王有权请求丁某返还房屋95.如杜某向丁某、叶某请求返还房屋，下列选项正确的是：A.杜某无权请求丁某返还房屋B.杜某有权请求丁某返还房屋C.杜某无权请求叶某返还房屋D.杜某有权请求叶某返还房屋（2）关于登记的相关考点①登记机关的统一②登记机关的责任③按件收费，不得按照面积、体积或价款的比例收费④权属证书与登记簿不一致的，以后者为准，除非后者被证明确有错误⑤预告登记：登记债权；公示效力。【物权法第20条】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。【物权法司法解释一第4条】未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。【物权法司法解释一第5条】买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。登记的对象是债权。预告登记后，未经登记权利人的同意，处分不动产不生物权效力。失效：债权消灭；可登记之日起三个月。例题1：甲公司开发写字楼一幢，于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？A.抵押合同有效，抵押权设立B.抵押合同无效，但抵押权设立C.抵押合同有效，但抵押权不设立D.抵押合同无效，抵押权不设立例题2：甲向乙开发商购买预售房屋一套，支付部分价金。为防止开发商再转卖该房屋，1月1日，甲办理了预告登记。3月1日房屋建成可以办理房产证，但甲由于忙于司法考试复习一直无暇去房产部门办理登记手续。8月1日，乙开发商又将该房屋出售与不知情的丙，并办理了房产登记，丙随即入住。下列说法正确的是：A.由于甲已经办理了预告登记，故甲可以要求丙返还该房屋B.虽然甲的预告登记合法有效，但丙基于对登记公示方式的信任，可善意取得该房屋C.甲的预告登记已失效，丙可取得该房屋D.假设该房屋由于遭雷击起火而毁损灭失，风险由丙承担⑥更正、异议登记【物权法第19条】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。【物权法司法解释第3条】异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。问题：异议登记期间，不动产登记簿记载的权利人是否丧失处分权？转让他人合同是否有效？是否发生物权（变动）效力？答曰：异议登记期间，不动产登记簿记载的权利人并未丧失处分权——→转让与他人的合同有效——→发生物权（变动）效力！例题1：【2008－（四川）59】某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。下列哪些选项是正确的？A.异议登记后，未经乙同意，处分该房屋的，不发生物权效力B.异议登记于3月31日失效C.甲有权向乙请求赔偿损失D.甲有权向登记机构请求赔偿损失例题2：【2014-55】刘某借用张某的名义购买房屋后，将房屋登记在张某名下。双方约定该房屋归刘某所有，房屋由刘某使用，产权证由刘某保存。后刘某、张某因房屋所有权归属发生争议。关于刘某的权利主张，下列哪些表述是正确的？A.可直接向登记机构申请更正登记B.可向登记机构申请异议登记C.可向法院请求确认其为所有权人D.可依据法院确认其为所有权人的判决请求登记机关变更登记例题3:【2015-5】甲与乙签订《协议》，由乙以自己名义代甲购房，甲全权使用房屋并获取收益。乙与开发商和银行分别签订了房屋买卖合同和贷款合同。甲把首付款和月供款给乙，乙再给开发商和银行，房屋登记在乙名下。后甲要求乙过户，乙主张是自己借款购房。下列哪一选项是正确的？A.甲有权提出更正登记B.房屋登记在乙名下，甲不得请求乙过户C.《协议》名为代购房关系，实为借款购房关系D.如乙将房屋过户给不知《协议》的丙，丙支付合理房款则构成善意取得2.动产的物权变动:交付【第23条】动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定者除外。【第24条】船舶、航空器、机动车等物权的设立、转让和消灭，未经登记不得对抗善意第三人。【物权法司法解释一第6条】转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。（1）合同+交付：船舶、航空器、机动车等动产的特殊性（2）怎么交付？现实交付：交付标的物简易交付（物权法25条）交付观念交付占有改定（物权法27条）指示交付（物权法26条）拟制交付：交付权利凭证——仓单、提单【第25条】动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。【第26条】动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。【物权法司法解释一第18条】物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。【第27条】动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。例题1：【2009－6】甲将300册藏书送给乙，并约定乙不得转让给第三人，否则甲有权收回藏书。其后甲向乙交付了300册藏书。下列哪一说法是正确的？A.甲与乙的赠与合同无效，乙不能取得藏书的所有权B.甲与乙的赠与合同无效，乙取得了藏书的所有权C.甲与乙的赠与合同为附条件的合同，乙不能取得藏书的所有权D.甲与乙的赠与合同有效，乙取得了藏书的所有权例题2：【2009－91】甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11，000元。由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。关于乙对该玉石所有权的取得和交付的表述，下列选项正确的是：A.甲、乙的买卖合同生效时，乙直接取得该玉石的所有权B.甲、乙的借用约定生效时，乙取得该玉石的所有权C.由于甲未将玉石交付给乙，所以乙一直未取得该玉石的所有权D.甲通过占有改定的方式将玉石交付给了乙例题3：【2008－9】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事，诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间，被丁盗走。此时该名画的所有权属于下列哪个人？A．甲B．乙C．丙D．丁例题4：【2016-57】甲公司借用乙公司的一套设备，在使用过程中不慎损坏一关键部件，于是甲公司提出买下该套设备，乙公司同意出售。双方还口头约定在甲公司支付价款前，乙公司保留该套设备的所有权。不料在支付价款前，甲公司生产车间失火，造成包括该套设备在内的车间所有财物被烧毁。对此，下列哪些选项是正确的？A.乙公司已经履行了交付义务，风险责任应由甲公司负担B.在设备被烧毁时，所有权属于乙公司，风险责任应由乙公司承担C.设备虽然已经被烧毁，但甲公司仍然需要支付原定价款D.双方关于该套设备所有权保留的约定应采用书面形式（二）事实行为与事件事实行为：商品的生产与制造、房屋的建造、遗失物的拾得、埋藏物的发现、先占、添附、混同等。事件：物权人的死亡与继承的发生等。【第29条】因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。【第30条】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。复习中值得注意的几个方面：（基于事实行为的动产所有权的取得方式）1.产品制造与房屋建造2.先占无主物（1）无主物的界定①空间场所②抛弃（抛弃意思——抛弃行为）（2）占有（占有事实、占有意思）例题1:①一头被遗弃的、充满明星潜质的奶牛的故事。②抛弃旧衣，内藏玄机。例题2：【2011－9】潘某与刘某相约出游，潘某在长江边拾得一块奇石，爱不释手，拟带回家。刘某说，《物权法》规定河流属于国家所有，这一行为可能属于侵占国家财产。关于潘某能否取得奇石的所有权，下列哪一说法是正确的？A.不能，因为石头是河流的成分，长江属于国家所有，石头从河流中分离后仍然属于国家财产B.可以，因为即使长江属于国家所有，但石头是独立物，经有关部门许可即可以取得其所有权C.不能，因为即使石头是独立物，但长江属于国家所有，石头也属于国家财产D.可以，因为即使长江属于国家所有，但石头是独立物、无主物，依先占的习惯可以取得其所有权3.拾得遗失物（1）遗失物的界定（漂流物、埋藏物、隐藏物）（2）拾得后果①送交政府——公告6个月——收归国有——领取前妥善保管——因故意或者重大过失导致灭失，赔！②无因管理、不当得利、侵权。【物权法第112条】拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。例题：一日清晨，甲发现一头牛趴在自家门前，便将其拴在自家院内，打探失主未果。时值春耕，甲用该牛耕种自家田地。期间该牛因劳累过度得病，甲花费300元将其治好。两年后，牛的主人