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Hunan.05.2011广东从化酒店项目可行性研究报告谨呈：前言Part1：城市简介及发展状况Part2：旅游市场现状分析Part3：旅游酒店市场现状分析Part4：项目分析Part5：项目定位Part6：项目经济测算报告体系AnalyzeSystem承蒙信任，有幸参与贵司从化项目地块策划工作，深感荣幸。在贵司项目启动地块前，希望中原能够积极协助贵司，使本项目达到理想的社会效益和经济效益，实现项目开发的价值最大化。本报告主要解决如下两个问题：1、项目地块是否可以发展？2、如果开发，酒店如何定位？前言4Part1城市简介及发展状况►地理位置：广东省中部，广州市东北面。2008年全市总人口为556790人。►行政规划：总面积2009平方公里，西北到东南最长直线距离约45公里，东北到正南边最大距离80公里，包括太平、温泉、良口、吕田、鳌头5个镇以及街口、城郊、江埔3个街道办事处。►城市定位：广州北部城市副中心。城市基本概况：地广、人少，定位为广州城市副中心，未来发展前景看好。►“温泉三杰”慧眼识宝1933年，刚刚创办西南民用航空公司的经理刘沛泉（又名刘毅夫），在驾飞机观察地形时，发现从化境内有极壮观的大瀑布（即“百丈飞泉”）。他约好友梁培基(社会活动家及驰名省港及东南亚的大药商)及陈大年(著名大律师)通过实地踏勘，觉得这里有山有水又有温泉，很有开发价值。尔后，三人常在各种聚会中纵谈这些发现，被人称为“温泉三杰”。城市文化：从化温泉始于上世纪30年代。7►1954年建立了温泉招待所，后来改名为现在的广东温泉宾馆。其内的最著名的是“松园一号”高档别墅。于1960年在毛泽东视察广州后建成，毛泽东等党和国家最高领导人以及美国前总统尼克松、越南胡志明主席、柬埔寨西哈努克亲王等到从化温泉，都是入住此别墅。►从五十年代后期到六十年代初，是中央首长到来从化温泉最多的年代，刘少奇主席、朱德委员长、周恩来总理，以及邓小平、贺龙、叶剑英、罗荣桓、徐向前、廖承志、邓颖超、郭沫若等领导同志及部省级、大军区的领导都来过这里开会或疗养休假。松园1号别墅1976年尼克松在从化温泉城市文化：成为广东唯一接待党和国家领导人和外国元首的疗养地。►从化温泉地下的储水约在200米深层。由于储量丰富，水压较高，表层的第四纪沙砾比较薄，所以一般在3至5米就有水涌出，日自涌量达1400立方米，最大时，每日自涌量达3000余立方米。水温长年保持在42至于45摄氏度，最高温度可达71摄氏度，在水质与温度方面都达到最佳，属温泉中的极品。►从化温泉是世界上仅有二处的珍稀的含氡苏打温泉之一，与欧洲的瑞士温泉举世闻名。►1960年，经广东省地质局水文地质队矿水组对温泉水质进行科学鉴定，证实温泉热水是稀有珍贵的含氡矿泉热水，水质晶莹，无色无味。据了解，迄今为止，稀有的含氡苏打温泉在全世界仅有两处，一处在欧洲的瑞士，另一处就在从化。城市文化：从化温泉是世界仅有的两处之一。9►在从化取景的电影作品：-《闪闪的红星》-《庐山恋》-《广东地名的故事》-《爱河恋人》-《寻亲》►宋代苏东坡写下“日啖荔枝三百颗，不辞长作岭南人”的传世诗句，著名散文作家杨朔的《荔枝蜜》更是脍炙人口，令从化荔枝名扬天下。城市文化：曾被多项文学作品所记载，同时逐渐成为电影文化作品的重要取景地。10►流溪河源于从化市桂峰山，流经从化、花县、广州市白云区，于广州白鹅潭注入珠江，全长156公里，流域面积2300平方公里。►流溪河水库面积1300多公顷，库容3.5亿立方米，湖上有岛屿22个，称为翡翠群岛。40%广州市民的饮用水来源于此。►流溪河国家森林公园是我国最早建立的十大国家森林公园之一。陈毅曾五游流溪河而不厌，并赋诗赞曰：“评比岭南风物，景色此间多。”陶铸生前曾规划把这里建成“第二庐山”。胡耀邦还亲笔题写“流溪河森林公园”。城市文化：流溪河是广州的母亲河，流溪河水库供应广州40%市民的饮用水。GDP增长趋势图人均GDP增长趋势图城市经济情况:历年（人均）GDP呈逐年增长趋势，增速基本保持在10%以上，在广东仍处于较低水平。第三产业增加值趋势图三次产业结构趋势图城市经济情况:第三产业增加值呈逐年增长趋势，三次产业结构中第三产业比重逐年增大，已比较接近第二产业。区域整体战略：珠江三角洲城镇群协调发展规划——地方性中心。►在区域发展上具有重要的辅助作用，增强城市中心服务功能，带动地方经济发展，促进东西岸的资源整合和产业合作。广州市城市总体规划（2010-2020）►副中心－主城区人口河功能疏解得主要承接地，市域产业基地，具有较强的综合服务能力►从化分区－特色生态旅游休闲区、都市农业基地（农产品加工）重要水源涵养地区域发展定位：从化的城市发展定位为广州城市副中心。镇区规划定位发展目标发展规模目标街口中心区从化的城市中心全市的政治、经济、文化和信息中心广州市域东北部重要的卫星城市之一珠江三角洲重要的旅游休闲地环境优美的园林中等城市2010年：20万人2020年：30万人2010年87.64万人2020年：150.63万人太平镇工业、旅游、居住综合发展的卫星城广州北部工业化中心镇广州重要的综合功能卫星城“宜工宜居”的现代化新城市郊旅游休闲地北部重要的区域性交通节点之一2010年：32万人2020年：57万人良口镇旅游度假基地广州市北部的重要中心镇以流溪温泉建设带动，旅游休闲度假为主导的山水生态城镇从化北部的旅游度假服务基地和商贸中心良口镇域的政治、经济中心2010年：10.1万人2020年：21.9万人吕田镇旅游度假基地珠三角的后花园现代化休闲旅游生态型城镇2010年：5.04万人2020年：7.73万人鳌头镇工业重镇从化经济增长极广州市北优战略的生态维育地广州市北部重要的中心镇之一从化市西部工业和经济的增长极现代物流商品集散地、农村地区文化服务中心具岭南特色的低丘陵生态型现代化城镇2010年：20.5万人2020年：34万人分区规划：各镇依附敏感的生态环境协调发展，向百万人大城市进发。16广州轨道交通网线规划►陆路出入口8处交通规划摘要轨道交通广州地铁14号线花都区汽车城－从化街口，途径广州北站、新华、广州机场、钟落谭、太平、神岗广从轻轨广州－从化高速公路广州北三环高速公路增城石滩镇－花都杨荷镇2007年动工，2009建成通车街东高速公路街口－吕田镇东明2008年3月动工，预计2010年完工从莞高速增城扶罗－深圳外环高速公路预计2008年10月动工，2011年9月建成通车广赣高速广州市从化街口－江西省赣州市2007年冬动工，预计2010年建成通车从化市内交通规划内部交通规划►轻轨铁路出入口1处外部交通规划►街北高速（至新白云机场）►街东高速►广州北三环高速城市交通分析：各高速路为从化融入珠三角高速路网提供了条件，使珠三角重点城市至从化得到提速。目前从化市全市公路总里程1000多公里，国道105，106线贯穿全境，京珠高速公路穿越西南部，街北高速公路、广州北三环正在规划兴建，全市570多公里村道进行了硬底化改造，形成以国道、省道以及高速公路、村道为骨架的四通八达的公路网。外部交通环境：轨道交通：广州地铁4号线、广从轻轨；高速公路：高州北三环高速公路、从增高速、从莞高速、从赣高速内部公路系统：内部国道4、105、106；省道118、119、256、353、354、355；从化大道、迎宾大道、街东高速。其他交通辅助：白云机场、京珠高速等城市交通分析：内修外联，旅游交通网络逐渐优化。从化是一个有历史文化底蕴的城市从化是一个以温泉为闻名的城市从化是一个有独特自然风格的城市从化是一个以旅游促发展的城市小结19•Part2•旅游市场现状分析20自然生态：从化具有得天独厚的自然资源优势这些资源涉及的数量大，种类多。生态旅游资源概况湖泊水库100多个森林面积180万亩（森林覆盖率68%）河流流溪河（157公里）、温泉热泉眼13个，温泉地下热水日自涌量达10000立方米，每年可供700万人次享用植物植物资源有栽培植物119种，野生植物中有油料植物60多种，药用植物有200多种国家森林公园2个（流溪河国家森林公园、石门国家森林公园）3A级国家重点风景名胜区广州抽水蓄能电站旅游度假区省市重点文物保护单位7个美誉北回归线上的明珠、岭南第一泉、荔枝王国21旅游资源：从化山清水秀、风光旖旎，以山、水、林、果、泉、湖为特色的山水文化旅游资源丰富。•从化是世界著名温泉之乡，地热资源非常丰富。•从化是中国大都市广州美丽的“后花园”，水源涵养地。•北回归线贯穿从化境内，从化拥有目前世界上南、北回归线高度最高、规模最大的标志塔。•从化市也是著名的荔枝之乡，全国荔枝生产基地之一，共有荔枝品种26种。•从化市历史悠久，是岭南文化的发祥地之一，7000多年前就有人类活动的足迹，至今已发现多处新石器时期遗存。旅游总体布局：“一心、一带、一环、三轴、四区、多节点”，形成一个特色鲜明、重点突出、面向全国和东南亚、东亚、欧美的旅游发展格局。一心：指位于区域中心的新旧温泉旅游区——从化温泉养生谷（新）、从化温泉旅游区（旧），其也是从化南北旅游的交汇点。一带：流溪河作为规划区的生态核心，既是广州市的水源涵养地，也是本区的精神中心和文化活动核心带。一环：指围绕周边山体设立的山野郊游环。设置了森林浴径、山谷探幽径和山地溯溪径三条路径，是区内第二大公共共享景观走廊。的琶江河，龙潭河及东西向的小海河三条“山水之旅”景观轴。四区：标志景观区，作为南部进入本区的门户地带，设置会议和商务功能，景观塑造利用米石、龙井泉眼等形成开放大气的场所形态；融合景观区，兼具乡土和滨水特色，利用水秀广场至严氏宗祠、风水林到凤凰山脉轴线，及周边溪谷态势，打造呈中心放射状景观空间形态；谷地景观区，蜿蜒曲折，沿溪流边为公共景观营造区域，以坡地建设与环境融合塑造本区“曲径通幽、豁然开朗”的景观形象；民俗景观区，为北部门户地带，也是地域文化展示的重要场所，枧村戚氏祠堂建筑群的整体保留，其风格在饮食购物区的建筑及空间均予以延续，构筑特色明显的民俗景观区。23旅游客源分布：从化旅游客户主要以广东省内大城市客户为主，覆盖泛珠三角地区；客户类型主要以消闲型旅游、度假型旅游、观光型旅游为主；客源旅游时间通常在2—3天之间。省内游客，多为散客或单位团体形式游览。消闲型旅游•港澳台或国内其他地区，以散客或旅行团形式游览。度假型旅游•国外旅客，绝大多数选择团体包价旅游形式。观光型旅游从化旅游客源类型结构客源旅游时间结构：•广东省境内交通发达，省内游客多以周末休闲旅游为主，时间1——2天。•港澳台地区及大陆其他地区的游客停留的时间稍长，约为2——3天。•国外旅游者停留时间约为2——3天。一级客源市场二级重点开发客源市场三级拓展客源市场②①③省内游客为主，广东境内大城市、从化周边地区是主要客源地，约占总旅游人数的70%。泛珠三角地区，港澳台地区，中国北方地区约占总旅游人数的20%。东南亚、东亚（主要是日本、韩国）地区、欧美游客约占总数的10%，为今后发展对象。24旅游经济：兴办活动赛事、加快旅游项目建设、旅游收入大幅增长，旅游人次与旅游收入呈现大幅度增长。全年共接待旅游总人数754.72万人次，同比增长49.2%；实现旅游业总收入25.74亿元，同比增长54.2%；其中，旅游外汇收入2826万美元。2009年，从化市以“双百三五七品牌”旅游发展战略为契机，积极推动国民旅游休闲计划，大力加强旅游产品建设、加大旅游宣传促销，举办了一系列大型活动赛事。同时大力推进温泉养生谷、从都·国际商务会议中心、亚运马术场、响水峡原生态景区、崴格诗温泉庄园、广州（从化）花园酒店等一批旅游项目加快建设，吸引了大量旅客前来旅游，旅游市场十分火爆。25SWOT分析Strengths优势分析Weakness劣势分析Opportunities机会分析Threats威胁分析政府主导性资金投入逐步减少，旅游发展资金筹措难度增大。国内外温泉旅游资源开发普遍，创新难度较大。中国旅游、广东旅游与国际接轨带来的挑战。周边旅游区对从化旅游的空间挑战。境外政策的不稳定性