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－1－中国ⅩⅩ银行ⅩⅩ市分行个人房屋抵押贷款管理实施细则第一章总则第一条为满足个人消费及经营活动的融资需求，规范个人房屋抵押贷款业务操作与管理，根据总行《个人房屋抵押贷款管理办法》（工银办发[ⅩⅩ]289号）和市分行《个人信贷业务操作流程（ⅩⅩ年版）及操作风险指南》（工银甬办[ⅩⅩ]176号）等规定，制定本实施细则（以下简称本细则）。第二条本细则所称个人房屋抵押贷款是指借款人以本人名下的房产抵押，向贷款人申请用于个人合法合规用途的人民币担保贷款。第三条本细则所称借款人是指符合规定条件的具有完全民事行为能力的自然人，贷款人是指中国ⅩⅩ银行ⅩⅩ市分行（以下简称市分行）授权开办个人房屋抵押贷款业务的分支机构。第四条本办法适用于市分行所辖分支机构开办的个人房屋抵押贷款业务。第二章借款人条件及贷款用途第五条借款人须具备以下基本条件：（一）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-65－2－（不含）周岁之间；外国人以及港、澳、台居民为借款人的，应在当地居住满一年，有固定居所和职业，并提供当地常住居民作为保证人，贷款用于购房的，还须满足我国境外人士购房有关政策；（二）具有合法有效的身份证明、户籍证明（或有效居留证明）及婚姻状况证明（或未婚声明）；（三）具有良好的信用记录和还款意愿；（四）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力，借款人每月的总负债（借款人名下全部贷款的合计还本付息额）最高不得超过其月均收入的50%，还款方式为非分期还款的，借款人贷款期间本息合计不得超过其同期累计收入的50%，或具有足以覆盖到期还款本息的个人金融资产；（五）有明确的贷款用途；贷款用途符合国家法律、法规及有关规定，承诺贷款不以任何形式流入证券市场、期货市场和用于股本权益性投资、房地产项目开发，不用于借贷牟取非法收入，以及其他国家法律、法规明确规定不得经营的项目；（六）能提供贷款人认可的合法、有效、可靠的房屋抵押；（七）在我行开立个人结算账户；（八）贷款人规定的其他条件。第六条个人房屋抵押贷款可用于个人购房、购车、消费、－3－经营及其他合规合法用途。贷款用于个人经营的，贷款投向须符合我行行业信贷政策。第三章贷款担保第七条个人房屋抵押贷款担保方式仅限于房产抵押，并可根据抵押人申请办理最高额抵押。抵押物须为借款人本人（含配偶）名下的住房、商用房或商住两用房，并已取得房屋所有权证和国有土地使用证。抵押房产房龄原则上不超过20年，对于建筑质量、区域位置特别优良的房产，房龄可适当放宽，但要适当降低贷款成数。贷款期限不得超过抵押房产剩余的土地使用权年限。第八条抵押房产须产权明晰、易变现，并满足以下条件：（一）抵押房产与贷款行位于同一城市，且同一抵押房产只能为一个借款人（含共同借款人）提供担保；（二）抵押房产已取得完整产权，未设定抵押（在我行已设定最高额抵押担保除外），无产权争议，易于变现；（三）抵押房产具有共有人的，须提供房屋共有人同意抵押的书面证明；（四）以出租房产抵押的，承租人须出具因借款人违约导致房产处置时同意解除租赁合同的书面承诺；（五）不得接受不具备上市交易条件的经济适用房、房改房－4－以及其他划拨土地或集体土地上建造的房产用于抵押；（六）不得接受大型商场的分割销售摊位、产权式公寓、产权式酒店（指只转让使用权、不转让所有权或采取售后返租等形式销售的房屋）及其他存在产权纠纷、不易变现的房产用于抵押；（七）不得接受ⅩⅩ市区及所辖县（市、区）中心城镇以外区域办公用房（写字楼）用于抵押。第九条抵押房产应由市分行确定的个人信贷合作机构准入名单内的评估公司进行评估定价，也可由具有押品价值评估资格的内部人员对抵押房产进行价值评估，评估程序及相关规定参照市分行《个人房地产类抵押物价值评估办法》（工银甬办[ⅩⅩ]309号）执行。抵押房产价值的确定应按照客观、公正、公平的原则进行，并充分考虑抵押房产变现能力及变现难易程度。对抵押房产最近一次交易或评估不超过二年的，可在最近一次交易价格或评估价格的基础上确定抵押房产价值。对抵押房产最近一次交易或评估超过二年或者贷款人或借款人要求进行评估的，应当重新评估。抵押物为商用房的，必须进行内部评估。交易或评估相隔不超过一年的，原则上按孰低原则确定抵押房产价值。第十条贷款金额最高不超过抵押房产价值的70%，以商用房、商住两用房抵押的，最高不超过抵押房产价值的60%。－5－第十一条贷款人应与抵押人（或其代理人）到房产所在地的房地产登记机关和土地管理部门办理抵押登记，取得房屋和土地他项权证。第十二条借款人可自愿选择购买抵押房屋财产保险。第四章贷款期限、利率、还款方式第十三条个人房屋抵押贷款期限最长不超过20年，其中除贷款用于购买住房外，期限最长不超过10年。借款人年龄与贷款期限之和不得超过65年。两个（含）以上借款人共同申请借款的，每个借款人均须满足本办法第五条规定的借款人年龄条件，但可根据年龄较小者的年龄确定贷款期限。第十四条个人房屋抵押贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次期限利率执行，并可按规定上下浮动。贷款期限在1年（含）以内的，利率在合同期限内不变动；贷款期限在1年以上的，如人民银行利率调整，应按照合同约定的调整时间进行调整。第十五条个人房屋抵押贷款可采用按月等额本息还款法、按月等额本金还款法、按周（双周、三周）还本付息还款法及“随心还”还款法。贷款期限在1年（含）以内的，还可采用本利不同期还款法（按月付息，按季、半年、年还本）及按月付息到期－6－一次性还本的还款方式。第十六条借款人可根据自身收入状况选择固定的每期还款日；借款人在借款合同约定的还款期内，还款日期可在约定还款日基础上延期10个自然日。第五章贷款受理与调查第十七条贷款人受理个人客户贷款申请时，须要求借款申请人提供如下资料：（一）借款申请表（见附件一）；（二）借款申请人及其配偶有效身份证件、户籍证明（户口簿或其他有效居住证明）、婚姻状况证明（结婚证、离婚证、未婚声明等）原件及复印件；（三）个人收入证明，如个人纳税证明、工资薪金证明、投资收益证明、在我行或他行近6个月内的平均金融资产（含存款、国债、基金）证明等；（四）贷款用途证明或声明；（五）抵押房产权属证明，包括房屋所有权证、土地使用证和契证；房产所有人（包括共有人）同意抵押的证明文件；抵押房产如需评估，须提供评估报告原件；（六）贷款人要求提供的其他文件或资料。－7－第十八条个人房屋抵押贷款调查由贷款经办行负责，贷款实行双人调查和见客谈话制度。调查人对贷款资料的真实性负调查责任。调查要点包括：（一）借款申请人所提供的资料是否真实、合法和有效，通过面谈了解借款人申请是否自愿、属实，贷款用途是否真实合理，是否符合我行规定；（二）借款申请人收入来源是否稳定，是否具备按时足额偿还贷款本息的能力，收入还贷比是否符合规定；（三）通过查询我行特别关注客户信息系统、个人信贷管理系统、人民银行个人信息基础数据库以及其他征信系统，判断借款申请人资信状况是否良好，是否具有较好的还款意愿；（四）贷款年限加上借款申请人年龄是否符合规定；（五）对借款申请人拟提供的贷款抵押房产进行双人现场核实，调查拟提供的贷款抵押房产是否真实、合法、有效；抵押房产权属证书记载事项与登记机关不动产登记簿相关内容是否一致，银行抵押物清单记载的财产范围与登记机关不动产登记簿相关内容是否一致，并将核实情况记录在调查审查审批表中或其他信贷档案中；对有共有人的抵押房产，还应审查共有人是否出具了同意抵押的书面证明；需进行价值评估的，评估报告是否真实，评估价格是否合理；－8－（六）贷款申请额度、期限、成数、利率与还款方式是否符合规定。第十九条调查人应切实履行告知义务，要求借款申请人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，不得再采信其证明。第二十条贷款调查完毕后，调查人应根据调查情况在调查审查审批表上签署调查意见。同意贷款的，应及时将贷款资料（包括贷款申请资料、贷款调查资料及调查审查审批表）移交授信审批部门。第六章贷款审查审批与签批第二十一条个人房屋抵押贷款审查审批工作由授信审批部门负责，实行审查人和审批人分开的审查审批模式。审查人负责对贷款资料进行审查，履行电话核实职责，审查调查人意见是否客观，提出审查意见，对贷款资料的完整性和合规性负审查责任。审查要点包括：（一）贷款资料是否完整、齐全，资料信息是否合理、一致，有无虚假贷款嫌疑；（二）借款申请人是否符合条件，资信状况是否良好，还款－9－来源是否足额可信；（三）贷款用途是否合理、是否符合国家法律、法规及有关政策，是否符合我行规定；（四）抵押房产是否合法、充足和有效，价值是否合理，权属关系是否清晰，是否易于变现；（五）贷款金额、成数、利率、期限、还款方式是否符合相关规定。审查人要拨打借款申请人电话（原则上拨打固定电话），对借款申请人借款行为和贷款用途进行核实，并记录拨打电话时间和内容。第二十二条审批人在审核调查人、审查人意见基础上，综合判断贷款风险状况，签署审批意见。第二十三条个人房屋抵押贷款的签批工作由贷款经办行有权签批人负责。贷款签批人在审阅审批意见和有关资料后，结合本行经营情况决定贷款是否发放，并签署签批意见。贷款审批人否决的贷款，贷款签批人不得同意发放。第二十四条个人房屋抵押贷款审批（签批）权限按年度基本转授权执行。第七章贷款作业监督与贷款发放－10－第二十五条个人房屋抵押贷款作业监督由信贷管理部门负责。对审批和签批同意的贷款申请，须由信贷管理部门进行贷款作业监督，作业监督内容包括监督审查业务合规性、合同文本的有效性和核准抵押担保落实情况等。重点监督审核贷款资金是否按照约定的贷款用途，向约定的支付对象及账号进行支付，抵押手续是否完整、合法。第二十六条经作业监督符合贷款发放条件的，由贷款经办行发放贷款。第二十七条贷款作业监督岗位设置及具体操作流程按照市分行《关于信贷作业监督职能前移和信贷业务前提条件核准工作移交的通知》（工银甬办[ⅩⅩ]165号）及其他相关规定执行。第八章贷款支付管理第二十八条贷款人应依据借款合同约定，对贷款资金的使用实施管理。第二十九条个人房屋抵押贷款资金应按借款合同约定用途向借款人的交易对象支付。对借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式的，经授信审批部门审批同意，贷款资金可向借款人发放，由借款人向其交易对象支付。－11－第三十条贷款人支付贷款资金，应对相关凭证进行审核，确保支付符合借款合同约定的条件。第九章贷后管理第三十一条个人房屋抵押贷款贷后管理相关工作由贷款经办行及市分行信贷管理部门共同负责。贷款经办行贷后管理内容包括客户关系维护、押品管理、违约贷款催收及相应的贷后检查等工作。市分行信贷管理部门负责贷后监测、检查及对贷款经办行贷后管理工作的组织和督导。第三十二条经办行贷后管理和检查工作具体包括：（一）定期了解借款人客户信息变化情况：包括联系方式、居住地点、职业收入、家庭重大变化、其他融资和负债情况等；（二）定期查询我行相关系统，了解借款人在其他金融机构的信用状况，若借款人已被列入潜在风险客户名单，贷款行要予以关注并采取适当的风险控制措施；如果借款人在本行或其他银行的部分债务已经不良，其贷款应由正常至少调整至关注类；（三）至少每年检查一次抵押房产状况及价值、权属是否发生变化；如发现影响抵押房产价值变化的重大因素，可能造成抵押房产的债权保障能力不足时，应及时重评抵押房产价值；（四）定期检查贷款资金是否被挪用，是否按照借款合同约－12－定的用途使用贷款资金；（五）检查违约贷款违约原因，是否存在违规操作行为；（六）定期检查大额贷款及“一人多贷”借款人是否能按时偿还贷款本息，是否存在影响贷款按时偿还的因素；（七）及时对违约贷款进行催收，对通过电话等通讯方式无法联系到的借款人进行上门催收；（八）检查逾期贷款是否在诉讼时效之内，催收贷款本、息通知书是否合规、合法。第三十三条贷款经办行贷后检查频率为：（一）发现贷款逾期的，应立即进行贷后检查；对存量逾期或欠息贷款的检查间隔期最长不超过一个