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城市综合体案例分享创意沟通11.01城市综合体的概念城市综合体的概念城市综合体是将城市中的商业、办公、住、酒店、展览、餐饮、会议、——Hhotel酒店Ooffice办公室Ppark公园Sshoppingmall购物中心Ccongress会所Aapartment公寓组成了一个新的合生词——HOPSCA。HOPSCA基本具备了现代城市的全部功能所以也称为“城中之城”。城市综合体具有五大典型特征：1、超大空间尺度2、通道树型交通体3、现代城市景观设计4、高科技集成设施5、地标式的城市建筑沈阳太原街商圈简介1.商圈规模（1）占地面积该商圈长约2.2千米，宽约1.6千米，总占地面积约3.52平方公里（2）商业面积该商圈商业营业面积约100万平方米。2.目标客户群太原街的主力目标客户群是25～50岁的中高端消费群。3.商圈业态分析太原街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、以及便利店、专业市场等业态。4.服务半径太原街商圈是市级商业中心，其服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体（本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山）有较大吸引力中兴大厦•简介•中兴－沈阳商业大厦（集团）股份有限公司是以零售业为主，集餐饮、住宿、旅游房地产开发、证券为一体的大型商业企业。•2009年4月，中兴三期扩建工程正式破土动工。18个月后，一座投资8个亿、建筑面积为9.2万平方米的中兴方城拔地而起，近10万平方米营业主楼的升级改造工程竣工。中兴方城3至7层以48米宽的空中连廊与中兴主楼实现完美对接，融为一体，总建筑面积近24万平方米。1.位置和交通北一马路中华路2.业态分布3.内部空间•室内中庭•自动扶梯、观景电梯、绿化和雕塑、阳光和水景以及五彩的灯光、流动的人群、欢快的音乐，构成一个令人兴奋的兴趣中心。4.购物环境•5.其他万达广场•简介•沈阳太原街万达广场是万达集团在沈阳开发的首个商业地产项目，也是东北最大的商业项目之一由室内精品步行街、高级公寓及写字楼组成。引入万达国际电影城、大歌星量贩式KTV、大玩家超乐场等国内知名企业主力店及GUESS、丝芙兰、C&A、星巴克、MUJI等近百个品牌商家进驻经营，集时尚、购物、美食、休闲、娱乐于一体，一站式满足年轻一族的消费需求，打造潮流生活品味、时尚消费地标。1.位置和交通北一马路中华路2.业态分布一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析•近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。•第一代万达：•所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。万达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜，成功和失败的案例比比皆是。•第一代万达商业规划简单，便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售，难以支撑万达快速开发的现金流。这也是第一代万达难以为继，最后不得已壮士断腕的原因。长沙解放西路万达（悦荟广场）第二代万达：所谓第二代万达，笔者认为，从规划来看，仅仅是第一代万达的简单升级而已。从原来的“主力店驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。武汉江汉路万达（悦荟广场）•第三代万达：建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来，互相补充，人流共享。一条室内步行街，把万达百货、国美电器、大玩家、大歌星、万达影城等主力店及其他品牌店有机串联。可以说，这条室内步行街，是万达购物中心的灵魂。•功能组合上，考虑各类别主力店经营的特点，营业时间的差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合，形成聚留效应共享共赢。•节点空间上，将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来，布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街有多种多样的交流方式，丰富建筑空间的商业感觉。•所有主力店、步行街的垂直交通均与地下停车场有着十分便捷的联系，结合功能分区，通过清晰的VI导视系统，极大地方便顾客出入。•万达室内步行街通常为三层，根据地块形状及规模，一般呈“U”型或“L”型，全长约300-400米，室内步行街出入口一般通向不同城市道路。•第四代万达：武汉中央文化区•关于第四代万达广场，目前有2种说法，一种说法是第四代万达称为“万达城”，比第三代规模更大，投资更大，增加旅游文化等主题，目前尚在规划中。第二种说法是武汉的中央文化区是第四代万达的先行者，其各项指标和规划均符合“万达城”的概念。万达全国的项目按级别分为A+，A，A-，B+，B等几个等级,中央文化区是全国唯一的A+级别。3.内部空间•4.购物环境•5.其他沈阳中街商圈•商圈规模•（1）占地面积中街商圈总长约1900米，宽约1400米，总占地面积2.6平方公里；其中，中街商业步行街长850米，宽18米。（2）商业面积中街商圈在营业总面积为60万㎡左右，未开业(包括闲置和在建)商业网点营业面积约30万㎡。该区总营业面积近100万㎡。（3）年营业额该商圈年营业额超过100亿元。•服务半径•中街商圈服务半径辐射整个沈阳市，该商圈服务日客流量约30万人次。其中，本地消费者约占80%，外地消费者约占20％。•商圈业态分析•中街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心（shoppingmall）以及便利店、专业市场等业态。•中街商圈主力业种为服装、珠宝、餐饮、小商品等。•目标客户群•该商圈以沈阳市及部分外地的中高端消费人群为目标客户群，以年青、时尚为主力目标客户群。久·光百货•介绍•沈阳久光百货地理位置卓越，位于沈阳市沈河区中街路与正阳街交汇处，地处沈阳传统商圈中街商圈的核心位置，交通便利，地铁、公交、观光巴士等多种交通工具均可抵达。沈阳久光百货总建筑面积12万平方米。以时尚潮流百货为定位，引进、整合与欧美、日本、香港、上海等最时尚同步的各类中高端商品。地下一层设有目前国内最全/最好/最新鲜的久光自营超市FreshMart。•1.位置和交通久光百货地下车库，分为B2/B3两层，约有700个车位2.业态分布L4会员中心B2B3停车场3.内部空间4.购物环境5.其他商业城•简介•沈阳商业街拥有20年的经营历史，地处最繁华的中街商业街中心，主营中高档品牌，涵盖了日常生活中衣食住行等7大板块，致力于打造5星级购物休闲广场。总面积14万平方米。1.位置和交通2.业态分布•B2停车场•B1精品超市及餐厅&咖啡、食品、茶叶、保养滋补品、地方小吃、面包点心、休闲食品、烟酒•1层都会名品馆新增品牌•2层名媛淑女馆新增品牌•3层时尚流行馆新增品牌•4层绅士精品馆新增品牌•5层动感青春馆新增品牌•6层家居生活馆新增品牌3.内部空间4.购物环境5.其他总结及启示•从以上我们可以看到，一个城市著名商业综合体的形成有其城市发展的历史背景，也各有其特色，并在现代城市的建设中不断调整、完善，以适应现代人的新生活需要。比较分析这些著名的商业街，我们可以看到其发展对我们的启示，也可借鉴他们的成功经验，改造、建设我国大城市的商业街。