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-1-前言………………………………………………………………………………3第一章一、开展成本控制的原则……………………………………31.1全面控制原则………………………………………………………………31.2动态控制原则………………………………………………………………31.3目标管理原则………………………………………………………………3二、北京恩济里开发项目工程概况……………………………………………4三、恩济里开发项目成本控制方案的主要内容………………………………43.1决策阶段……………………………………………………………43.2设计阶段………………………………………………………………43.3招标阶段………………………………………………………………5第二章决策阶段的成本控制一、决策阶段成本控制要点…………………………………………………………5二、决策阶段成本控制流程图………………………………………………………5三、决策阶段成本控制相关部门职责………………………………………………6四、决策阶段成本控制主要相关人员职责……………………………6五、建议………………………………………………………………7第三章设计阶段的成本控制一、设计阶段成本控制要点……………………………………………10二、设计阶段成本控制流程图………………………………………………10三、设计阶段成本控制的相关部门职责……………………………………………12四、设计阶段成本控制主要相关人员的职责………………………………14第四章招投标阶段的成本控制体系一、招投标阶段的成本控制要点…………………………………………………17二、招投标阶段的成本控制流程图……………………………………………………17三、施工阶段成本控制相关部门职责……………………………………………………18四、施工阶段成本控制主要人员职责……………………………………………………19五、建议…………………………………………………………20-2-第五章施工阶段成本控制一、施工阶段成本控制要点…………………………………………………………21二、施工阶段成本控制流程图………………………………………………………21三、施工阶段成本控制相关部门职责……………………………………………24四、施工阶段成本控制主要人员职责……………………………………………24五、建议…………………………………………………29第六章竣工阶段的成本控制一、竣工阶段成本控制要点………………………………………………29二、竣工阶段成本控制流程图………………………………………………34三、竣工阶段成本控制相关部门职责……………………………………35四、竣工阶段成本控制主要相关人员职责……………………………35五、建议……………………………………39第七章竣工结算阶段的成本控制一、竣工结算阶段的成本控制要点………………………………………………39二、竣工结算阶段成本控制流程图…………………………………………39三、竣工结算阶段成本控制相关部门主要职责…………………………………………41四、竣工结算阶段成本控制主要相关人员职责……………………………………………42五、建议………………………………………………………………44参考文献………………………………………………………………46前言随着市场经济体制的建立和完善，市场竞争亦日趋激烈，广电网络公司的利润空间也越来越小。网络建设项目、工程建设项目、干线维护等项目的建设都需花费公司大量的资金。公司能否在竞争中立于不败之地，关键在于公司能否为业主提供质量高、工期短、造价低的项目产品，而公司能否获得较大的经济利益，关键在于有无有效的-3-成本控制手段。公司间的竞争实质上就是成本竞争，项目管理作为成本责任管理中心的一环，是公司能否取得效益的根本环节。因此，对项目成本的管理控制便是公司降低成本的关键节点。只有及时、准确、有效地做好工程项目成本控制，才能实现项目盈利最大化和成本最小化的目标，从而使公司获得可持续发展的源动力。在激烈的市场竞争中，为了将每一笔投入高效率地转化为产品和服务，为了进一步提高企业的经济效益，项目成本控制日益成为房地产开发企业经营管理的重点。就北京盛南嘉园开发项目的成本控制，我们提出以下发方案。一、开展成本控制的原则l、目标成本原则。房地产开发企业在开发房地产项目之前，如果不确定一个总的成本控制目标——目标成本，钱花到哪算哪，往往会导致成本的失控，也无法为成本控制提供明确的努力方向。所以成本控制必须遵循目标成本原则。在项目开发之前，通过市场预测，并考虑所处地段等因素，确定开发类型，确定总目标成本；在项目开发各阶段、各环节，充分利用已有资料条件，及时建立各级成本目标体系，并结合项目进展的实际情况加以动态调整，为项目开发各项举措的成本控制提供明确的方向。2、全员全过程控制原则。成本控制决非是一个部门所能完成的工作，它要求各个部门在各司其职、各负其责的前提下通力合作。成本控制也决非控制好其中一个环节就可以了，而是要控制好各个环节、控制好全过程。3、权、责、利相结合的原则。企业给予各部门成本控制的相应权限，并明确其对控制结果应承担的责任。同时，对其成本控制的结果加以考核，予以奖惩。使得权、责、利三者有机地结合起来，这样才能充分调动各部门成本控制的积极性，实现成本控制的目标。二、北京盛南嘉园开发项目工程概况北京盛南嘉园开发项目，位于福州市北部近郊的贵安温；开发商为：北京恒基建筑工程有限公司，贵安新天地集商铺、住宅、别墅为一体的建筑综合体。分三期建设。本成本方案的研究对象为贵安新天地一期7#单位工程，本工程为一类项目，地上共30层，总建筑高度为91.8米，总建筑面积约为15414.26m2。其结构体系为框架-剪力墙结构，设计使用年限为50年。耐火等级为一级，地下室耐火等级为一级，本工程设防烈度为7度，建筑抗震设防类别为丙类，设计基本地震加速度为0.15g，设计地震分组为第一组，场地类别为Ⅱ类,建筑结构安全等级为二级，根据民用建筑设计通则，本工程为3类普通建筑，屋面防水等级为二级。-4-三、北京盛南嘉园开发项目成本控制方案的主要内容北京盛南嘉园开发项目成控方案的主要由成本控制目标体系和成本控制实施体系组成。第一章决策阶段的成本控制一、决策阶段成本控制要点二、决策阶段成本控制流程图制定成本控制目标体系销售部房地产市场及销售信息策划部投资估算审核组审核后的投资估算财务组资金筹措计划项目经理项目可研及评估报告评估意见副总裁决策阶段可行性研究方案设计施工图设计招标合同材料设备进度款签证单交验结算保修成本控制重要环节设计阶段招标阶段竣工阶段施工阶段目标成本原则全员全过程原则权、责、利结合原则成本控制原则成本控制要点成本控制流程相关部门职责主要人员职责相关建议成本控制方案内容-5-其中：表示决策阶段成本控制中的重点工作北京城南嘉园决策阶段成本控制流程图三、决策阶段成本控制相关部门职责决策阶段参与的部门如下图所示：决策阶段1、审查项目建议书、可行性研究报告及评估报告。2、向上级汇报并提交审核意见。3、审核资金筹措计划。1、策划部项目经理1、负责编制项目建议书2、负责规划、可行性研究报告及评估工作销售组财务组1、编制资金筹措计划2、制定成本控制目标体系1、负责收集客户信息，市场调查。2、处理销售情况资料，为策划部提供策划依据。3、4、1、审核投资估算2、向财务组提交审核后的投资估算审计组-6-四、决策阶段成本控制主要相关人员职责（一）副总裁(经理)：负责项目的总决策（二）项目经理：（1）结合实际制定本项目部的成本管理制度，负责监督实施项目整个开发过程中的成本控制，保证将成本控制在目标成本范围内。赋予各部门控制的权限,并明确其对控制结果应承担的责任,同时,对其成本控制的结果加以考核,予以奖惩。（2）审核项目建议书、可行性研究报告及评估报告。向上级汇报并提交审核意见。参与审核资金筹措计划。（3）定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训。（三）策划部1、策划部经理职责：（1）根据本项目部业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划。（2）组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向项目经理提交立项可行性报告及其评估报告，履行立项审批程序。（3）组织审查投资估算的经济合理性。2、策划人员职责：熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求，负责项目建议书及可行性研究报告和评估报告的编制工作。3、估算人员职责：认真收集整理和积累各种建设项目的竣工决算实际造价资料，负责投资估算。（四）财务组1、财务组主管职责：（1）完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。（2）组织设置一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系。（3）负责审查资金筹措计划并提交财务中心进行审核。2、成本会计职责：（1）设置一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系。（2）建立本项目组的“开发项目成本台帐”,按照国家财务制度规定的成本项目真实地反映项目部每一个开发项目的全部成本情况。3、财务会计职责：负责资金筹措安排，编制资金使用计划。（五）销售部销售部经理职责：组织市场调查与趋势分析预测，及时向有关部门提供信息。-7-五、建议针对房地产项目决策阶段的成本控制提出以下几点意见：首先建立工程项目控制，实行岗位分工控制，授权批准控制。项目决策控制、概预算控制、价款支积极做好项目决策前的准备工作。在投资决策阶段做好基础资料的收集，保证详实、准确，如工以及现有已建认真做好市场研究。通过掌握大量的统计数据和信息资料．进行综合分析和处理，并根据市场需求及发展前景，合理确定工程的规模及建筑标准，编写具有较强的说服性和可行性的立项申请，切做好方案优化。在完成市场研究以后，结合项目的实际情况，在满足生产的前提下遵循“效益至上”的原则，进行多方案筛选用各种分析方法进行多方案技术经济比较要在降低工程造价上下功夫。通过方案优化使工艺流程尽量简单，各种配套设施更加合理、实用．能使广大消费者接受，从而节2优化设计方案，满足建设工程投资的收益要求。初步设计方案完成后，组织有关的专家进行设计优化，从安全、功能、标准和经济等方面全面权衡，确定一个较合理的设计方案，使最终设计方案对工程项目实行限额设计。限额设计是以项目可行性研究报告所批复的确定建设规模建设内容、建设标准为依据，在投资估算限额范围内进行工程设计，以提高投资的经济效益。设计过程中要按各专业进行投资分解，分块限额，具体分配到单元和专业，形成横向控制和纵向控制相结合，在设计中以控制工程量为主要内容，抓住控制工程造价的核心，从而达到克服“三超”降低建筑工程成本的目的审核概预算，提出改进意见。设计阶段概算及施工图预算要求全面准确，力求不漏项不3招标管理建设工程招投标制度是建设单位控制工程造价的有效手段，建设单位要充分利用招投标招标文件要明确工程地址、现场条件、状况、工程概要、工程招标范围、工程承包方式、计价依据、工程预付款进度款支付及结算方式工期质量要求、技术要求、评标细则、截标开标、评标时间、投标报价要求、合同价的确定方式、投标书的符合性要求、主要合同条款施工图纸及图纸会审答疑内容、工程量清单等实质性的内容，另外还要明确投标人统一计价口径、统一计量依据，以标价合理等综合条件选择合适的施工单位，从而提高招标工作质量在坚持“公开、公平、公正”的原则下，选择一个既能降低工程造价成本，又能保证工程按质按时完在此阶段，项目经理、造价部门人员应积极参与，要充分熟悉并理解整个招标文件的内容，并以专业的眼光找出业主招标文件的错误、漏洞。该错误的发现，不是为投标提疑用的，而是为工程技巧报价提供依据，为今后工程实施中索赔做好准备。我们还应该对投标工程成本进行预测。通常我们根据施工图算出的工作量或业主提供的工程量按相应定额进行组价，材料价按市场询价，得出施工工程基本直接费，在此基础根据技术部门提出的技术措施，如维护、标化、临设、机械配备等算出工程措施费。同时根据该工程的规模，计