房产公司施工合同经济条款分析

1房产公司施工合同经济条款分析一、万科地产（一）、合同价款的确定：1、综合单价：根据四川省2004清单定额计算规则计算工程量。合同价格按战略总包合同清单综合单价为基础，实行浮动计价。综合单价构成：人工费+材料费+其他费用。该综合单价除不含税金外应包含但不限于以下费用：本工程的直接费、间接费、管理费、利润、风险金、保险、场内运输费转运费、材料现场抽样检验费、建筑施工企业非城镇户籍从业人员综合社会保险、按设计要求和验收规范及政府相关管理部门要求施工单位应进行的测试费用、城市生活垃圾处理费及政策性文件规定的各项费用等。1.1人工费:按政府指导文件，实行浮动计价。战略合同清单中的合同人工费调整至2008年3月的人工费水平（即已包含（川建价发（2007）43号）的调整）。在合同执行其内，若人工费发生调整，以政府发文日期为准，按项目工期的时间段，进行加权平均调整。例如：合同工期为：2008年3月至2010年2月，若当合同执行至2009年5月时，政府发文人工费由70%调整至90%，则该合同的结算人工费调整系数为：（70%*14+90%*10）/24=78%。1.2钢筋：实行浮动计价。1.2.1钢筋结算调整价差=（钢筋结算价*（1+损耗率%）-3363.75元/吨*（1+损耗率%））*结算钢筋工程量*（1+税金）。1.2.2钢筋结算价的确认：以主体结构施工期间（开工至主体封顶）成都市造价站发布的《工程造价信息》中《市场价格》项目下成都市的同型号、同规格钢筋价格,取各产地中的每月上下限的中间价格，按月信息算术平均价计取。1.2.3钢筋合同暂定价：暂定3363.75元/吨（不含损耗）。1.3商品混凝土：实行浮动计价。1.3.1各型号规格商品混凝土结算调整价差=（商品混凝土结算价-合同暂定价）*（1+损耗率%）*结算商品混凝土工程量*（1+税金）。1.3.2商品混凝土结算价的确认：各型号规格的商品混凝土，以主体结构施工期间（开工至主体封顶）成都市造价站发布的《工程造价信息》中《市场价格》项目下成都市的价格,取C30以下（不含C30）：取“砾石最大粒径40mmC**”；C30以上（含C30）：“碎石最大粒径40mmC**”普通商品混凝土每月价格普通商品混凝土每（半）月上下限的中间价格，按（半）月信息价算术平均价下浮15%后计取。(其中金域蓝湾2期执行金域蓝湾1期的定价方式)1.3.3商品混凝土合同暂定价：按签订项目合同上月信息价下浮15%执行。1.3.4其他规定：抗渗砼在同标号普通砼基础上增加20元/m3；膨胀砼单价在同标号普通砼基础上增加202元/m3（抗渗剂、膨胀剂均品牌由商砼公司自行确定，且负相应责任）；纤维砼在同标号普通砼基础上增加25元/m3（纤维品牌由商砼公司自行确定，且负相应责任）；细石砼在同标号普通砼单价基础上增加10元/m3；以上单价为普通砼泵送和非泵送综合单价（不含汽车泵送，若需汽车泵则在同标号普通砼单价的基础上加25元/m3；1.4红砖：实行浮动计价，按项目砌体施工期内，成都《工程造价信息》中的红砖信息价各月的算术平均值，与合同签订时成都《工程造价信息》中的当月红砖信息价的价差，在结算中进行调整。1.5建筑用水泥（商砼除外）：按项目砌体、摸灰施工期内，成都《工程造价信息》中的水泥信息价各月的算术平均值，与合同签订时成都《工程造价信息》中的当月水泥信息价的价差，进行调整。1.6项目实际施工签订项目施工合同时，战略总包合同中没有的清单项目，则套取四川省2004清单定额下浮2.5％后计价执行。1.7其他费用及除上述可调材料、人工以外，在合同执行期内均不作任何调整。1.8上述可调材料及人工在战略合作协议中暂定，项目合同签订时，调整到项目签署合同当月的价格水平，作为项目合同的合同价格。1.9战略协议执行满一年，双方重新核定战略合作协议的价格。2、包干费：2.1包干费单价：名称地下室多层、洋房、联排小高层(8-12)中高层(13-17)高层(18-25)高层（25-33)高层（33层以上）包干费（元/M2）1307480811141331392.2包干费包含但不限于以下内容（详见措施包干费附件）：2.2.1既定的安全文明、技术措施等固定的项目（详见战略总包计价清单）。2.2.2一站式总包管理费（即服务于该总包施工项目的各分包单位的管理费，具体内容按照《成都万科一站式总包管理实施细则》规定）。2.3包干费单价：在合同执行期内均不作任何调整。建筑面积计算规则按建设部发布《建筑工程建筑面积计算规范》国标/T50353-2005执行。（二）、分包工程：1、指定分包工程：是指在该分项工程开工前，由甲方组织招标，定标的工程，工程合同采取乙方和施工单位签订双方合同，乙方负责总承包管理、提供总承包配合，并就该工程的施工质量、进度、安全等等向甲方负责。2、直接分包工程：根据工程特点，由甲方直接委托其它第三方施工的工程，由甲方和第三方直接签订施工合同，并支付货款，乙方（总包单位）履行相应的总包职责。3（三）、材料供应方式：1、甲供材料、设备：由甲方直接采购并供应给乙方施工使用的材料设备。2、甲指定乙供材料：甲方已经确定了材料供应商，并已明确了材料价格和付款方式，由施工单位直接和此指定的供应商签订供货合同，并按照甲方确定的材料价格和付款方式支付货款的材料。3、甲限品牌材料：是指甲方限定了1个或多个材料品牌，由乙方在甲方指定的材料品牌中选择供应的乙供材料。4、甲限品牌限价材料：由乙方在甲方限定的品牌进行采购，并按照甲方限定的价格进行结算。（四）、工程款支付：1、包干费等非实体部分费用按建筑面积比例均摊计入各楼栋合同价内。2、根据形象进度付款，付款节点一般为（甲方根据政府预售政策等规定可适当调整）：A、多层、洋房、联排、12层以下（含12层）小高层：根据形象进度付款，付款节点为：地下室结构完工、主体结构各层完工、砌筑各层完工，屋面工程完工、外装完工、落架完成。参考付款方式如下：二层顶板完成付至相应楼栋合同价的20%；（12层以下（含12层）小高层六层顶板完成，支付至合同价的30%）主体封顶付至合同价40%；砌体完成，支付至合同价的60%；落架完成，支付至合同价的70%；竣工验收完成，支付至合同总价的75％上报竣工资料（含档案管验收）及结算资料完成，并填写《工程质量保证书》、《工程质量保修协议书》以后，支付合同价80%；结算核对完成经甲方审定后，支付至结算总价款的95%；质保金5%，质保期满处理完遗留问题后支付。B、12层以上小高层、高层：根据形象进度付款，付款节点为：地下室结构完工、主体结构各层完工、砌筑各层完工，屋面工程完工、外装完工、落架完成。参考付款方式如下：±0.00结构完成后，支付地下室结构部分合同价款的70%；主体±0以上至主体封顶，支付主体部分合同价的45%；付款节点：按月形象进度。主体封顶后砌筑阶段完成，支付主体部分合同价的15%；付款节点：按月形象进度。落架完成一半，支付至合同价款的65%，落架全部完成，支付至合同价的70%；竣工验收完成，支付至合同总价的75％；报竣工资料（含档案管验收）及结算资料完成，并填写《工程质量保证书》、《工程质量保修协议书》以后，支付合同价80%；结算核对完成经甲方审定后，支付至结算总价款的95%；质保金5%，质保期满处理完遗留问题后支付。C、在确定承建项目的施工图预算包干价之前，可由甲乙双方参考建筑面积单价和历史参考工程进度款付款比例确定形象进度节点付款金额。高层项目参考：地下室结构完成至±0.00，按完成建筑面积*1100元/平米支付，地上结构部分：按完成建筑面积*450元/平米支付；地上砌体摸灰部分，按完成建筑面积*150元/平米支付。（五）、预结算管理规定41.确定合作项目之后，甲乙双方根据项目规模和产品类型，签订暂定总价的施工合同，据以办理施工初期的工程款项。2.乙方自收到施工图之日起三个月内，必须完成预算核对报告（以乙方正式签署甲方委托的咨询公司出具的审核报告日期为准）。内容包含编制完成施工图预算，并根据甲方安排，无条件配合甲方或甲方指定造价咨询机构核算、确定项目施工合同范围内的施工图预算。其中施工图预算编制提交时间为收到施工图后30天内。若乙方预算报告签署时间拖延，则按“延后天数*2000元/天”进行罚款。3.甲乙双方根据审核确定的施工图预算在15个工作日内签署施工合同补充协议。4.复审条款：根据项目实际情况，甲方可自行决定对第一次审定的施工图预算结果是否进行抽查或全面复审，乙方不得拒绝且需根据甲方安排无条件给予配合。甲方确定的复审单位可为万科工程师或指定的造价咨询机构。通过复审，若有下调，则乙方前次审定的施工图预算按总价全部同比例下调。5.变更签证月清制度管理：根据甲方规定，符合甲方变更签证月清制度管理规定，详细细则以项目施工合同附件《关于设计变更、现场签证的协议》规定为准。6.甲供材料管理：甲供材料结算节超量＝结算核定图算量×（1＋合同约定的损耗率）－甲方实际供应的材料数量。若甲供料超出，按甲供料供货期间的平均单价从乙方结算中扣回；若甲供料节余，节余量乙方不予计取。7.合同结算价=预算包干价±变更签证-合同内未施工部分-甲供材料超领部分金额＋合同内奖励－违约金-扣款罚款金额。8.高估冒算违约金。乙方上报的施工图预算和竣工结算务必准确，如所报预（结）算价高出甲方最终审定价款的5%，则甲方有权按“（乙方所报预（结）算价-最终审定价×1.05）×5％”要求乙方支付违约金。违约金按照施工图预算和竣工结算分阶段分别计算。变更签证高估冒算违约金详《关于设计变更、现场签证的协议》规定。工程预算范围以甲方统一的图纸版本及施工范围为准，对于图纸表达不清楚的地方，乙方须在编制说明中清楚表达，否则由此产生高估冒算违约金由乙方承担。9.根据项目实际情况，甲方可在项目合同中适当调整包括预结算管理在内的有关经济条款内容。二、中海地产（一）、合同价款及调整1、合同价款(1)本合同价款由工程实体费用和开办费构成。工程实体费用以工程量清单为计算依据；开办费为包干费用，任何情况都不予调整。合同总价的工程品质和数量以图纸（本合同文件中已说明不包括的项目除外）及工程规范要求为准。工程量清单视作承包人的计算量，此数量的任何错误、5差异皆为承包人的风险，不作调整。但下述项目，暂以工程量清单所载的资料及数量为准，并作为工程更改计费的基础，最终按实际施工的数量调整：①暂定项目；②暂定数量项目；③清单载有而招标图纸遗漏的项目。(2)本合同价款属总价包干合同，即所有为完成合同文件规定的工程内容的一切费用已包括在合同总价之中，该总价除因暂定工程量的确定、设计变更或本合同所允许的调整外,不会因为人工费、货物价格或费率的变动等任何原因而有所调整。(3)本合同价款包括执行和完成本合同文件描述的本承包工程及其不可或缺的所有附带工作及费用，不论它们是否在合同文件中有所说明，也不论它们在签订合同时是否可以预料到。2、合同价款调整(1)发包人有权因工程实际需要或设计单位指示，增加或取消部份工程或部份项目，并按实结算工程款项，但发包人不会因增减承包人在合同范围内的工作而给予承包人相应的利润补偿，并不会对开办费进行调整。(2)按本合同规定允许合同价款调整的情况，在发包人审批任何增减款项后，应对合同价款予以相应的调整。（3）人工费调整根据成都市造价管理部门颁布的人工费调整文件执行，在工程实施过程中若有多次调整，以第一次调整为准，价差调整公式如下：P=P0×S×W1/W×(A2-A1)×(1+B1)式中P——价差调整值（元）；P0——每平方米人工费基数为100元/m2；S——按合同约定计算出的承包范围内的建筑面积（m2）；W1——承包工程实施中政府颁布人工费调整文件之日止未付合同价款（元）,已付合同价款以项目出具的实际完成施工形象阶段为准(该施工阶段划分方式同付款条件阶段),对于已开始但未完成的施工形象阶段,视为该阶段进度款已付；W——合同价款（元）；A2——承包工程实施中政府规定的建筑工程相对《四川省建设工程量清单计价定额》的人工费调整费率；A1——合同签订